La base imponible del IBI y valores catastrales

La base imponible del IBI y valores catastrales

22 noviembre, 2012
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En este post trataremos de definir la base imponible, su relación con el valor catastral, cómo se determina este y a qué limitaciones está sometido.

La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles que se determinará y notificará por el Catastro Inmobiliario y en su caso, será quien resuelva su impugnación.

¿Qué es el valor catastral?  Su definición la encontramos en el art. 22 del Texto Refundido del Catastro Inmobiliario al fijar que es el determinado objetivamente para cada bien a partir de los datos obrantes en el Castro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral de suelo y el valor catastral de construcción.

Una vez definido el valor catastral nos planteamos como se cuantifica el citado valor. El propio TRLCI fija los siguientes criterios a utilizar en la cuantificación:

  • La localización del inmueble.
  • Las calificaciones urbanísticas que afecten al suelo.
  • El coste de ejecución material de la construcción.
  • El uso, la calidad y la antigüedad de la edificación, así como el carácter histórico artístico.
  • Los gastos de producción y beneficios de actividad empresarial de promoción.
  • Las circunstancias y valores de mercado.

Vistos los criterios utilizados para su cuantificación, veamos los límites que debe respetar el valor catastral:

Nunca podrá ser superior al valor de mercado. En aquellos casos que se supere, la jurisprudencia destaca que se provocará la nulidad de la valoración.

En aquellos supuestos de bienes inmuebles que tiene un precio de venta limitado por la Administración, como es el caso de la Viviendas de Protección Oficial, el valor catastral no podrá superar en ningún caso dicho precio.

A la vista de lo anterior observamos que el valor catastral se toma siempre como referencia al calcular la base imponible del IBI, sin que se haga distinción alguna en función del derecho que el sujeto pasivo tenga sobre el inmueble y que podrá ser de propiedad, usufructo, superficie o concesión administrativa.

Creemos que la capacidad económica que se quiere someter a gravamen en el IBI es la de aquel que disfruta u obtiene rendimientos de un bien inmueble.

 ¿Cómo se determina el valor catastral?  Es en este momento donde entra en juego la ponencia de valores, de cuya aplicación surgirán los valores catastrales. La ponencia de valores recogerá los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral. La ponencia de valores será objeto de análisis más profundo en nuestro siguiente post.

Para terminar, os dejo abierto el debate. En relación con el valor catastral como base imponible del IBI nos podemos cuestionar si no hubiese sido más adecuado al determinar la citada base utilizar el valor de mercado.

Esperamos vuestros comentarios!