Cómo calcular fácilmente la plusvalía municipal y elegir la opción más ventajosa

Cómo calcular fácilmente la plusvalía municipal y elegir la opción más ventajosa

Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 se establece un nuevo método de cálculo de la plusvalía con dos opciones a elegir por el contribuyente

Qué es el impuesto de plusvalía

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o también conocida como plusvalía municipal, es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad.

Quién está obligado a presentar la declaración y pagar la plusvalía

Son sujetos pasivos y obligados tributarios, como contribuyentes:

En los supuestos de transmisión mortis-causa (herencias): los herederos o legatarios a los que se adjudique el inmueble. Si aún no se ha aceptado la herencia, es sujeto pasivo la herencia yacente.

Si se trata de una compraventa o cualquier otro negocio jurídico de carácter oneroso: la parte vendedora o transmitente. Sin embargo, si éste reside en el extranjero, el comprador o adquirente es sujeto pasivo y obligado tributario, como sustituto del contribuyente.

Si se trata de una donación o cualquier otro negocio jurídico de carácter lucrativo: el donatario o adquirente.

Qué plazo tengo para presentar la declaración o autoliquidación

Existen dos formas de pagar la plusvalía, mediante autoliquidación o mediante declaración-liquidación, en ambos casos el plazo de presentación es el mismo. Por lo tanto, los sujetos pasivos están obligados a presentar ante el Ayuntamiento la autoliquidación o declaración correspondiente, según que régimen tenga establecido cada municipio en su ordenanza fiscal, en los siguientes plazos:

En transmisiones mortis-causa: 6 meses desde la fecha de fallecimiento del causante, prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo, siempre y cuando esta se presente antes de los seis primeros meses.

En transmisiones inter-vivos: 30 días hábiles (no computan sábados, ni domingos ni festivos) contados desde el siguiente a la fecha en que se produce la transmisión.

Llegado a este punto, veamos que novedades presenta la plusvalía municipal desde el 26 de octubre de 2021, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional y la aprobación del Real Decreto-ley 26/2021 que viene a modificar y adaptar la actual Ley Reguladora de las Haciendas Locales:

Se establece la no sujeción al impuesto en los casos que no exista incremento de valor

Con la nueva regulación, se estable la no sujeción al impuesto cuando no exista ganancia, es decir, cuando en la operación hemos tenido pérdida o una minusvalía, pero téngase en cuenta que esta inexistencia de incremento tiene que ser acreditada ante el Ayuntamiento por parte del obligado al pago, dentro de los plazos de presentación indicados anteriormente. Por lo tanto, en estos casos de pérdida, también estamos obligados a presentar la correspondiente autoliquidación o declaración, de lo contrario podemos ser sancionados por incumplimiento de nuestras obligaciones tributarias.  

Se establecen dos métodos de cálculo de la base imponible

Llegado el momento de la presentación de la autoliquidación o declaración, los obligados al pago de la plusvalía municipal tienen la opción de optar por uno de los siguientes métodos de cálculo de la base imponible:

Sistema objetivo: se tomará como base el valor catastral de suelo sobre el que se aplicará un coeficiente en función del número de años transcurridos desde que se adquirió el inmueble.

Sistema directo o plusvalía real: este sistema constituye el eje sobre el que pivota la nueva fórmula de cálculo del impuesto de plusvalía, porque ahora el contribuyente tiene la opción de tributar por la plusvalía real, es decir, por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta, sin incluir los gastos.

Cómo elegir el método de cálculo más ventajoso

Para elegir el método de cálculo más ventajoso a la hora de pagar la plusvalía, tenemos que hacer los cálculos por ambos métodos, para ello podemos calcular la autoliquidación en el portal web del Ayuntamiento donde se encuentra localizado nuestro inmueble; y si el régimen de liquidación es la declaración, podemos utilizar algunas de las calculadora de plusvalía que han desarrollado varios portales inmobiliarios, nosotros recomendamos el de idealista por su sencillez y claridad. 

Por último, recordar que cuando no exista incremento de valor se ha de presentar y acreditar ante la administración dicha circunstancia. Igualmente, debe acreditarse la ganancia en el caso de que optemos por el sistema directo o plusvalía real, el cual, como regla general, será el más ventajoso cuando la ganancia obtenida en la operación de transmisión haya sido pequeña, por el contrario es más ventajoso el sistema objetivo cuando hayamos obtenido una ganancia sustancial. 

Esperamos que haya sido de vuestro interés la información, a continuación podéis dejar vuestros comentarios, dudas o aportaciones.

2 Comments

    1. Buenos días:

      Pero falta contemplar la inflación en el precio de adquisición.

      La actualización del precio, según la inflación, no está expresamente prohibida por la ley.

      Se ha de tener en cuenta que se ha de contribuir por capacidad económica real y no por mera ficción de incremento de precio por la inflación.

      Saludos.

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