¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía? Supuesto práctico

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía? Supuesto práctico

Veamos un ejemplo práctico de cómo se calcula el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal. Para el supuesto práctico utilizaremos  la situación de venta de una casa, piso o parcela urbana, siendo estos los casos más habituales.

En un post anterior vimos qué grava el impuesto de plusvalía y analizamos las peculiaridades del sujeto pasivo del citado impuesto municipal.

Empecemos! Para hacer el cálculo necesitaremos previamente los siguientes datos:

  • Valor catastral de suelo: que podemos encontrarlo en el recibo del IBI o en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario.
  • El número de años que han transcurrido desde que adquirimos el inmueble.
  • La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble, donde tenemos que buscar dos cosas: el coeficiente de incremento y el tipo impositivo (ambos irán en  función de los años que hemos tenido en propiedad el inmueble).

Supuesto práctico

La Sra. «A» compró, en Sevilla, una vivienda unifamiliar a la promotora “H” el día 15-06-2000, por el precio de 120.000 €. La casa tiene una superficie de 150 m2 construidos y 120 m2 útiles.

En febrero de 2012 decide ponerla a la venta y encuentra un comprador, el Sr. “B”.  La compraventa se formaliza en escritura pública el día 25-05-2012, por el precio de 150.000 €. En el recibo del ibi tiene un valor catastral de 85.000 € un y valor catastral de suelo de 36.000 €.

La liquidación resultante sería la siguiente:

Valor de suelo = 36.000 €

Años completos = Desde 15-06-2000 hasta 25-05-2012 =  11 años

Incremento por años (ver ordenanza) = 2,70 x 11 años = 29,70 %

Base imponible = 36.000 € x 29,70 % = 10.692,00 €

Tipo impositivo (ver ordenanza) = 26%

Cuota Tributaria = 10.692,00 € x 26% = 2.779,92 €

 Importante: Como podéis observar, el valor de venta y de compra de la vivienda no se tiene en cuenta a efectos de cálculo de impuesto municipal. Sólo se tomará  para el cálculo  el valor catastral de suelo.

¿Quién sería el sujeto pasivo u obligado tributario de la plusvalía?

En este caso de compra-venta, la obligación principal o pago de la liquidación corresponde a la parte vendedora, es decir la Sra. “A”. Para más información vea el siguiente post.

¿Qué plazo tiene la Sra. “A” para presentar la autoliquidación o declaración-liquidación ante la oficina liquidadora del Ayuntamiento?

30 días hábiles (no son computables ni domingos, ni festivos) desde la fecha de la escritura pública. Es decir hasta el día 29-06-2012.

Os dejo una aplicación web para calcular la plusvalía online. > calcular ahora

Esperamos vuestros comentarios.

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309 Comments

  1. Buenas,
    Mi caso es el siguiente:
    El piso de mis padres lo adquirieron en 1978, en el 2007, fallece mi madre y no realizamos escrituras como nuevos herederos mi padre y mis hermanos.
    En el 2019 se pone a la venta y se realizan las escrituras como herederos y en ellas consta el valor por el mismo precio que se acaba de vender.
    En este caso al ser el mismo valor, habría que abonar?
    Un saludo

  2. Tengo una vivienda unifamiliar en la provincia de Castellón desde el año 1999 la voy a venter el proximo mes, cuanto tengo que pagar de plusvaĺía ??
    Muchas grácias por vuestra ayuda.

  3. Buenos dias:
    Si me lo permite, quisiera hacerle una consulta.
    Nuestro ayuntamiento nos ha girado este mes el recibo plusvalía por la vivienda propia de nuestra madre, fallecida en 2017. Nuestra madre no pudo aceptar la herencia hasta 2006, por temas familiares y testamentales.
    El valor del terreno muestra entre 2006 y 2017 un descenso, reflejado en el mismo valor catastral.
    Sin embargo, el Ayuntamiento toma como inicio de periodo de devengo los años en que fallecieron los padres de nuestra madre, y establecen que ella heredó en aquellos momentos, 1977 y 1981, si bien limita el cálculo de la cuota a liquidar a los últimos 20 años. Tomando esos años de origen de periodo para comparar valores con el del año de fallecimiento, si habría incremento… ¿Es correcta la liquidación que practica el ayuntamiento?
    Muchas gracias.

  4. Buenas noches.mi consulta sobre impuesto de plusvslia es…mi padre murió en 2008 y mi madre 2019 tienen una vivienda en común en Valladolid desde 1970 en propiedad y el testamento es que dicha vivienda es a partes iguales para los 4 hermanos..sabrían decirme si tenemos que pagar dicho impuesto?gracias…

  5. Buenas Tardes, le expongo mi caso, mis padres se quieren divorciar y mi madre se hace cargo de la hipoteca a de la cual restan aún 11 años, nos han dicho que si ella quiere quedarse con la casa, de la cual los dos son propietarios al 100% deben hacer una donación ínter vivos y pagar la plusvalía que exige el ayuntamiento de Getafe, Madrid en este caso.Ambos adquirieron la casa en 2006 por tanto me gustaría saber a cuanto puede ascender esto

    1. Buenas noches:

      Quiero decir:

      – El período impositivo, para el futuro, para toda la vivienda se inicia el año 2006.

      – Art. 104-3, párrafo 1

      Disculpa algún error mecanográfico.

      Saludos

  6. 2003 compra de vivienda 60.000 Euros ( mas gastos ) 2018 venta de vivienda 65.000 Euros ( mas gastos )
    Pregunta , ¿a habido ganancias ? ¿ plusvalía e de pagarla ? . la carta de pago a llegado mas de 2 años después y me solicitan 1700 euros de pago .
    .No es por no pagar , pero estoy de baja cobrando ni 1000 euros , con otro préstamo de vivienda , solo entra mi ingreso en casa » Vamos ruina total »

    Gracias de antemano

    1. Buenas tardes:

      Si demuestras que has tenido pérdidas, ya que al coste de adquisición le tienes que sumar los gastos, incluidos los impuestos, A le venta le tienes que quitar los gastos. Entonces pueden ocurrir dos cosas:

      – Que tengas pérdidas, no hay plusvalía
      – Que no tengas pérdidas pero pero la ganancia sea menos de 1.700 euros. Entonces no tienes plusvalía.

      Por otro lado, es posible que al coste de adquisición le puedas poner la inflación general IPC desde la compra, con lo cual sin lugar a dudas hay pérdidas. Pero de esto no estoy seguro.

      Saludos.

  7. Buenas tardes. Compré un local en Barcelona 2019 escriturado por 52.000,.euros. Ahora mismo me ofrecen 125.000 €. Según los cálculos que ponéis arriba, me tocaría pagar 177 €? Es correcto? Habiendo tanto supuesto beneficio no debería de pagar más? Muchas gracias . Un saludo

  8. Estimado Jesús Mª C G, en primer lugar, muchas gracias por tu amabilidad y generosidad compartiendo tu conocimiento técnico en esta materia. Yo compré una mi vivienda en 2004 por 200.000€ con la que ha sido mi pareja de hecho y madre de mis hijos durante 20 años. Nos hemos separado sin haber vínculo matrimonial previo y hemos acordado que sea yo quien me quede con su 50% de la casa. ¿Estoy obligado a declarar y pagar plusvalía por ese 50% dado que éramos pareja de hecho y no matrimonio?

    1. Buenas noches:

      Si la casa era de los dos es un condominio. La disolución del condominio no produce transmisión. El que se quede con la casa hereda el período impositivo desde el 2004 para ese 50 %, también.

      En l realidad no parece que compraras de forma privativa la casa sino en condominio.

      Eso lo puedes ver tecleando «Disolución de una comunidad de bienes en la plusvalía municipal» en el primer enlace ya sale.

      Esta página no deja poner los enlaces.

      Saludos.

  9. Hola, mi abuela tenía una vivienda en cooperativa de viviendas, de la que era socia, murió en 1987 y la vivienda pasó a mi madre que vivía con ella y nosotras, en 2014 se le adjudicó definitivamente la vivienda a mi madre, haciendo la escritura pertinente; en octubre del 2017 muere mi madre y mi hermana y yo hacemos escritura de aceptación de herencia y hacemos auto liquidación de plusvalía.
    En febrero del 2018 vendemos el piso, y hace unos días recibo carta del ayuntamiento en la que me dice que como la vivienda no ha estado en nuestra propiedad más de 3 años, no correspondía el 95% de bonificación y vuelven a hacer calculo de plusvalía calculándolo en un periodo de 20 años que es lo máximo que se puede reclamar. Msi preguntas son las siguientes:
    -¿Las viviendas de cooperativas no quedan exentas del pago de plusvalía cuando son adjudicadas?
    -¿No tendría que hacerse el nuevo cálculo de plusvalía (si corresponde), a partir de la aceptación de herencia de mi madre y no desde el de mi abuela?
    Espero con ansiedad su respuesta, sólo tengo 10 días para presentar alegaciones y ya han pasado 8. Gracias.

  10. Buenas noches.
    Vendo un inmueble de una sociedad profesional donde ejerzo.Con la crisis he ido para atras y me voy a alquilar o comprar otra cosa mas pequeña. Ojo sigo ejerciendo mi profesion.
    El inmueble es de una slp unipersonal.

    La plusvalia tiene bonificacion si tengo perdidas en la sociedad durante ya unos cuantos años??

    El valor catastral es de unos 200.000 euros creo

    A Hacienda entre lo amortizado y las perdidas no tengo que pagar por lo visto.
    Y LA PLUSVALIA??? SEVILLA CAPITAL

    Muchas gracias de antemano

  11. Buenas tardes ,
    Mi padre falleció 16/1/19 y nos hicimos herederos tanto mi madre como mis dos hermanas y yo. Se pagaron los impuestos correspondientes de plusvalía de la vivienda que con la exención del 95% fue muy poquito.
    Pues bien, el 14/1/20 vendimos la vivienda y el ayuntamiento le ha liquidado a mi madre 5.275.29 euros. A los hijos la liquidación ha sido 0.
    Me gustaría saber si la liquidación es correcta según los datos que os aporto a continuación.
    Fecha compra vivienda 11/12/1986 valor 30.000 eu
    Fecha venta vivienda 14/01/2020 valor 192.000 eu
    Valor catastral suelo 58.614.34 eu
    Aplican el 50% por herencia.
    Gracias y un saludo

  12. Buenas tardes, tras la lectura y estudio de los comentarios realizados, me surgen cierta dudas sobre mi supuesto de hecho. Primera.-pasados 20 años indicas que la titularidad esta libre, es decir que la plusvalía se gira del 1 año a los 20 siguientes, entendiendo que si pasa 20 años y 5 meses(como es mi caso, así como el de otra consulta que eran días), no debería pagar plusvalía? en base a que regulación? es que tras el estudio me encuentro que no se pierde el derecho de cobro de la plusvalía sino que únicamente ese criterio es aplicable a la hora de señalar % del tipo, es decir que al haber transcurrido mas de 20 años, el % aplicar es el máximo no habiendo un mayor % aplicar, me explico que aunque hayan pasado 30 años me aplican el % 20 años, no que deje de tener obligación de liquidar la plusvalía porque han pasado 20 años.(por lo menos es lo que encontrado en la normativa y jurisprudencia, por ello la pregunta a ver si me puedes concretar en base a que).Segunda.- mis caso, compre garaje en enero del 99 (por contrato privado que no se llego a escriturar ni a inscribir e el registro de la propiedad)ahora en mayo de 2019 vendí la plaza de garaje, y a su vez realice expediente de reanudación de tracto sucesivo, para el reconocimiento de mi propiedad en el cual se indico la adquisición del año 99 (si que conta titularidad en el catastro) por valor de 11000 euros y la transmisión en la venta del 2019 también pro 11.000 euros. no he tenido ninguna ganancia, por lo que, he pagado ITP por 1.100 euros derivados del expediente de reanudación y otros 1.113 € por la plusvalía girada de la compra venta, conozco que no hay doble imposición ya que cada impuesto corresponde a cada operación peor no debería de anular el recibo del plusvalía dado que pago lo mismo en ambos? y no he obtenido ganancia al comprar y vender pro el mismo precio? Además de que han pasado 20 años y 5 meses. te agradezco de antemano tu ayuda si me esclareces las dudas.

  13. Buenas tardes.
    El año pasado compré una parcela y ahora quiero venderla. Murcia

    ¿Se pagaría plusvalía?

    Y cómo afectaría en la declaración de la renta?
    Gracias.

    1. Buenos días:

      Si es urbana, ha pasado más de un año y la vendes por mayor precio sí.

      En el IRPF tendrás que declarar las plusvalías o minusvalías como ganancias o pérdidas patrimoniales.

      Saludos.

  14. Buenas noches,

    A ver si son tan amables de responder a mi duda:
    Hace justo 5 años heredé un piso con valor catastral de 90.000EUR. Ese piso tenia y tiene un valor de mercado muy superior al catastral pero no se hizo ninguna modificación.
    Si ahora vendo ese piso por 300.000EUR, cuál sería la base en la que calcular la plusvalía? los 90.000EUR, los 300.000EUR, o la diferencia entre ambos?

    No me queda claro en el ejemplo de dónde salen los 36.000EUR de base para el cálculo?

    Otra duda, se pueden modificar los valores catastrales? cuando?

    Muchas gracias

  15. Buenas noches:

    Para la plusvalía municipal rige el valor catastral del suelo. El valor catastral del suelo lo indica el recibo del IBI.

    Para el IRPF se tendrá que ver el valor por el que se declaró en el ISD. Ya que el importe declarado en ISD ya ha estado sometido al ISD y la diferencia entre el valor en el ISD y el valor de venta, menos los gastos y la plusvalía muncipal tanto la anterior si la hubo como la nueva restan del incremento de valor del patrimonio.

    Saludos.

  16. Buenos días, he vendido un local que lo tenía desde el dia 12/06/1989, nunca he liquidado ningún recibo de contribución, y el señor que se lo ha quedado esta al lado mismo de dicho local. El pago del IVTM de Alcoy (Alicante), al no disponer dicho recibo para saber el valor del suelo, me hacen pagar el valor del suelo del nuevo dueño que está pagando de su local.

    1. Es un poco extraño que un local esté sin valor catastral en una ciudad como Alcoy, en cualquier caso el valor catastral debe ser fijado por la Dirección General del Catastro no se puede tomar un valor de una finca que no se corresponde.

    2. Buenos días:

      Transmisiones de más de 20 años no existe hecho imponible. No hay incremento ficticio asignado a partir de 20 años gravable.

      STC 59/2017, Fundamento 3.

      Saludos.

  17. Hola mi pregunta es Tenemos una vivienda 38 es primera vivienda años pagamos el Ibi desde entonces ahora si la vendemos al tenerla mas de 20 ,años ¿tenemos que pagar plusvalía? Mi marido tiene 70 años , ¿Eso influye para su algo??

      1. Buenos días:

        Transmitir información no cierta no esta amparado por la Constitución Española.

        Transmisiones de más de 20 años no existe hecho imponible. No hay incremento ficticio asignado a partir de 2o años gravable.

        STC 59/2017, Fundamento 3.

        Saludos.

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