¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía? Supuesto práctico

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía? Supuesto práctico

Veamos un ejemplo práctico de cómo se calcula el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal. Para el supuesto práctico utilizaremos  la situación de venta de una casa, piso o parcela urbana, siendo estos los casos más habituales.

En un post anterior vimos qué grava el impuesto de plusvalía y analizamos las peculiaridades del sujeto pasivo del citado impuesto municipal.

Empecemos! Para hacer el calculo necesitaremos previamente los siguientes datos:

  • Valor catastral de suelo: que podemos encontrarlo en el recibo del IBI o en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario.
  • El número de años que han transcurrido desde que adquirimos el inmueble.
  • La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble, donde tenemos que buscar dos cosas: el coeficiente de incremento y el tipo impositivo (ambos irán en  función de los años que hemos tenido en propiedad el inmueble).



Supuesto práctico

La Sra. «A» compró, en Sevilla, una vivienda unifamiliar a la promotora “H” el día 15-06-2000, por el precio de 120.000 €. La casa tiene una superficie de 150 m2 construidos y 120 m2 útiles.

En febrero de 2012 decide ponerla a la venta y encuentra un comprador, el Sr. “B”.  La compraventa se formaliza en escritura pública el día 25-05-2012, por el precio de 150.000 €. En el recibo del ibi tiene un valor catastral de 85.000 € un y valor catastral de suelo de 36.000 €.

La liquidación resultante sería la siguiente:

Valor de suelo = 36.000 €

Años completos = Desde 15-06-2000 hasta 25-05-2012 =  11 años

Incremento por años (ver ordenanza) = 2,70 x 11 años = 29,70 %

Base imponible = 36.000 € x 29,70 % = 10.692,00 €

Tipo impositivo (ver ordenanza) = 26%

Cuota Tributaria = 10.692,00 € x 26% = 2.779,92 €

 Importante: Como podéis observar, el valor de venta y de compra de la vivienda no se tiene en cuenta a efectos de cálculo de impuesto municipal. Sólo se tomará  para el cálculo  el valor catastral de suelo.

¿Quién sería el sujeto pasivo u obligado tributario de la plusvalía?

En este caso de compra-venta, la obligación principal o pago de la liquidación corresponde a la parte vendedora, es decir la Sra. “A”. Para más información vea el siguiente post.

¿Qué plazo tiene la Sra. “A” para presentar la autoliquidación o declaración-liquidación ante la oficina liquidadora del Ayuntamiento?

30 días hábiles (no son computables ni domingos, ni festivos) desde la fecha de la escritura pública. Es decir hasta el día 29-06-2012.

Os dejo una aplicación web para calcular la plusvalía online. > calcular ahora

Esperamos vuestros comentarios.

467 Comments

  1. Queria saber si la casa que vendemos está hipotecada para la compra de otro piso, cuando vendemos, hay que restar esta hipoteca y se aplica el impuesto al total restante ( es decir, al precio de venda menos la cantidad hipotecada para el otro piso).
    Cuando vendemos la casa, me han dicho que es un 20% cuando haces la declaración de la renta y depués hay otro impuesto , que es la plusvalia municipal ?

    Gracias

    1. Correcto, el vendedor/a tiene que pagar la plusvalía municipal si el inmueble es urbano. Para este impuesto municipal la existencia de hipoteca o no es indiferente, no afecta al cálculo.

    2. Hola buenas una pregunta,mi abuela fallecio hace 1 año, no estoy puesta en ningun testamento de mi abuela, pero si me pertenece algo por ley por parte de mi padre que fallecio hace 21 años i es su hijo, i mis tias acaban de pagar la plusvali cuanto tardaria en cobrar lo que me pettenece por ley? Espero respuestas gracias

      1. Gracias Karlos, ya lo pague, ahora tengo la duda del IRPF Por la venta, además de que esta venta lleva también una cancelación de hipoteca que la hace el comprador con el cheque a nombre del banco, yo no obtengo ingreso alguno me he quedado sin casa y debiendo 10000€ a familiares que me los han prestado para poder solucionar el problema de la hipoteca. Y este año que viene en el IRPF me tocara volver a pagar, pues la verdad que voy a terminar ahorcada del todo.
        Gracias

      2. Gracias Karlos, ya lo pague, ahora tengo la duda del IRPF Por la venta, además de que esta venta lleva también una cancelación de hipoteca que aunque va a mi nombre el pago lo hace el comprador con el cheque a nombre del banco, yo no obtengo ingreso alguno me he quedado sin casa y debiendo 10000€ a familiares que me los han prestado para poder solucionar el problema de la hipoteca. Y este año que viene en el IRPF me tocara volver a pagar? Y cuanto? pues la verdad que voy a terminar ahorcada del todo.
        Gracias

  2. te planteo otro caso, una matrimonio que es titular de una vivienda, mitad para cada uno. En señor fallece en el 88 y su mitad pasa a los hijos( 1/4 del piso para cada hijo) . En 2011 fallece la señora, y como no hay acuerdo, en 2014 se reparte la herencia. De tal manera que uno de los hijos se queda con la casa. ¿ que plusvalias se tendrian que pagar? me explico,¿ una por la mitad en el momento del fallecimiento de la señora y la otra por la transmisión del cuarto de piso de un hijo al otro?
    Gracias

    1. Puede que ninguna. El 50 % de la madre han pasado más de 20 años desde que lo adquirió. El otro 50 % desde 1988 hasta 2011 han pasado 23 años y tampoco tiene plusvalía.

      La deducción la puedes hacer leyendo el comentario de respuesta de 2 de enero de 2017.

      Después de 20 años no hay hecho imponible materializado, ya que la transmisión no concurre con el período impositivo que son 20 años.

      1. No estoy de acuerdo, el límite de plusvalía que se tiene en cuenta son 20 años, es decir si han pasado 30 años te contabilizaran para determinar la base imponible únicamente 20 años, en ningún caso habría exención del impuesto.

      2. Perdona Jesús Mª C G pero no das una bien. Creo que confundes el límite de los 20 años.
        1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

        Esto quiere decir, como bien apunta Luis, que se toma el incremento hasta un máximo de 20 años. NO LIES A LA GENTE. HAY QUE SER SERIO

  3. Hola.
    Vivienda heredada por fallecimiento de propietarios, quienes la adquirieron en su momento en régimen de cooperativa.
    Al liquidar Plusvalía el Ayuntamiento toma la fecha de adquisición de los terrenos por parte de la cooperativa (no la de adjudicación de la vivienda) para el cálculo del impuesto.
    ¿Es esto correcto?
    Atentamente.

    1. Es correcto porque los cooperativistas adquieren el terreno y luego construyen. Lo que el IIVTNU grava, en caso de que se produzca el hecho imponible, es el incremento del valor del suelo no de la construcción.

      De todas formar deberías comprobar si la propiedad la tenéis hace más de 20 años. En ese caso no se habría producido el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

      Esto puedes deducirlo de la respuesta dada el 2 y 7 de enero de 2017

      Se ruega el responsable de esta página que no borre, aunque no lo entienda, el comentario ya que lo que se dice es completamente cierto: Después de 20 años, con la regulación actual, no se materializa el hecho imponible del IIVTNU.

      Para beneficio de España y para los ciudadanos es necesario que se enteren los ciudadanos, por lo cual sería muy conveniente que difundieras este conocimiento entre tus conocidos, ya que más tarde o más temprano pueden que tengan casos de IIVTNU.

  4. Hola,
    Mi tía va a vender una casa que es vivienda habitual (primera residencia) y es mayor de 65 años.
    He oído que está exenta del impuesto. ¿Podíais confirmatlo? En este caso, ¿es necesario presentar declaración?
    Gracias.
    Un saludo.

    1. Depende. Si han pasado 20 años no hay materialización del hecho imponible.

      La deducción la puedes hacer leyendo el comentario de respuesta de 2 de enero de 2017.

      Después de 20 años no hay hecho imponible materializado, ya que la transmisión no concurre con el período impositivo que son 20 años.

  5. Voy a vender una vivienda e ibercaja q es el banco con el q el comprador trabaja me dice q estoy obligada a provisionar para pagar plusvalía municipal . mi pregunta es el impuesto recae sobre mi es mi responsabilidad si no lo pago . tienen derecho a meterse y ha hacerlo ellos. Lo q quieren es una comisión por ese trabajo q lo puedo hacer yo. Alguien me puede decir si existe ley q me obligue a q sean ellos los q tengan q hacer impuesto por mi.

  6. quisiera saber como se calcula una plusvalua si en el dia de hoy yo compro su solar por un importe determinada y en el mismo dia me lo vendo a un tercero por n diferencial a la alza.

    1. Creo que lo puedes pagar tú, yo lo he hecho con el de la compra de un apartamento. Le dije sl notario que no haría provisión de fondos porque me encargaba de toda la tramitación de los pagos.

  7. Mucho ojo con la plusvalía municipal en algunas ciudades. Yo he tenido que vender un piso en Valladolid y el notario no nos indicó nada sobre la liquidación de la plusvalía. Sabía que tenía que pagarla, pero pensé que me lo notificarían… En otras ciudades lo hacen, pero en Valladolid NO, con lo que se pasa el plazo y te cascan una multa. No es justo.

    1. Depende. Si han pasado 20 años no hay materialización del hecho imponible.

      La deducción la puedes hacer leyendo el comentario de respuesta de 2 de enero de 2017.

      Después de 20 años no hay hecho imponible materializado, ya que la transmisión no concurre con el período impositivo que son 20 años.

  8. En primer lugar me gustaría felicitaros por esta fantástica web, porque resulta de gran ayuda y muy reveladora para quienes, como yo, estamos preparando oposiciones y nos enfrentamos por primera vez a este tipo de temas.

    Me gustaría formularos una pregunta que me ha surgido mientras estudiaba esta materia: ¿qué pasaría si el número de años fuera inferior a 1 (es decir, si pasaran menos de 12 meses desde la adquisición hasta la transmisión de la vivienda)? ¿Habría que pagar el impuesto?

    Muchas gracias por vuestra respuesta y a ver si nos seguís ilustrando con vuestras entradas.

  9. Hemos vendido un piso. Mis hijos han percibido el 50% por herencia materna y han liquidado su parte de las plusvalías
    (es decir el 50%). Supongo que a mi me corresponderá el otro 50%) Es así o estoy equivocado.

    Muchas gracias a quien pueda ayudarme.

    1. Depende. Si han pasado 20 años no hay materialización del hecho imponible.

      La deducción la puedes hacer leyendo el comentario de respuesta de 2 de enero de 2017.

      Después de 20 años no hay hecho imponible materializado, ya que la transmisión no concurre con el período impositivo que son 20 años.

      1. Si han pasado 20 desde la compra o desde que el piso se heredó? Por otro lado, cuando se acepta la herencia hay que pagar una plusvalia? O solo cuando ese bien heredado se vende? O son 2 plusvalias diferentes?

  10. Para hacer la Plusvalía hay que poner el valor actual del terreno, que dice el IBI
    . Porque se hace así , si te añaden un porcentaje de aumento por los años pasados. ¿No habría que poner el importe del valor del año de compra y después añadir el porcentaje de aumento?. Como un municipio puede tener un 30% de Impuesto sin beneficios y la de al lado un 25% y un 50% de beneficio. Gracias

    1. Depende. Si han pasado 20 años no hay materialización del hecho imponible.

      La deducción la puedes hacer leyendo el comentario de respuesta de 2 de enero de 2017.

      Después de 20 años no hay hecho imponible materializado, ya que la transmisión no concurre con el período impositivo que son 20 años.

  11. Plusvalías. Dos hermanos heredan bienes urbanos y rústicos y pagan plusvalías.Tras 5 años, reparten los bienes tanto urbanos como rústicos. ¿Hay que pagar plusvalías tras esos cinco años?.

    Fallece uno de esos hermanos tras 10 años y ahora heredan sus hijos.¿ Hay que pagar plusvalías por esos bienes urbanos por 10 años o por 15 años de todo el importe ?.¿ O por 10 años de la totalidad del bien y cinco años de la mitad del bien?
    Muchas gracias por contestar. Saludo

  12. – Por concentración parcelaría mi abuela obtiene una finca rustica. Fallece mi abuela siendo la finca rustica hace 14 años .
    La finca hace 10 años pasa a ser urbana.
    – Ahora fallece mi padre que era heredero de la mitad de la finca. 3 meses tras el fallecimiento nos notifican la resolución de que la finca pasa a ser una parte rustica y otra urbana. Cuando falleció estaba en periodo de estudio para el cambio de urbano a rústico.
    – Como heredera me solicitan la plusvalía de los 14 años desde el fallecimiento de mi abuela hasta el fallecimiento de mi padre. Mis preguntas son:
    1.- ¿ Debo pagar como urbano los cuatro primeros años en los que la finca fue rústica?
    2.- ¿Puedo hacer algo para evitar el pago de la plusvalía? Alegando que al fallecimiento de mi padre la finca estaba tramitándose en catastro para pasar de urbana a rustica. ( El motivo era la caída del bun inmobiliario).
    Tened en cuenta que la fecha de efecto del cambio del terreno de urbano a rustico es de tres meses, posteriores al fallecimiento de mi padre.
    Muchas gracias por vuestra pronta respuesta.

  13. Plusvalía municipal en Getafe en diciembre 2016. No es una cuestión económica mi pregunta sino conceptual ya que fui a la delegación oportuna y la funcionará me realiza una doble liquidación, una a nombre de mi esposa y otra a la mía. Esta liquidación no debería ser única al ser la venta de 1 casa y no doble por las personas propietarias. Porque si fuéramos tres propietarios habría 3 liquidaciones y por lo tanto 3 pagos? Y esto lo digo porque obviamente lo que yo calculaba se me multiplica por 2. Es legal siendo la venta de un inmueble que el pago sea para 2;

  14. Buenas tardes, por favor me podría explicar cuanto impuestos tienen que pagan los propietarios extranjeros no residentes para venta de su vivienda, tienen mas de 70 años de edad y han tenido su apartamento en España unos 23 años. Gracias antemano. Un cordial saludo.

  15. Buenos días,

    Tengo una consulta, respecto al IIVTNU, me gustaría su ayuda para poder aclararme, le planteo mi caso:

    Juan, de 72 años, está casado desde hace 40 años, en régimen de gananciales con Pilar, que tiene 65 años, y tienen 3 hijos: todos ellos mayores de edad (30, 28 y 22) y uno vive con los padres.

    El 30 de septiembre falleció Juan y dejó previsto en testamento que los bienes se repartieran en partes iguales entre los hijos, salvando la legítima correspondiente a su esposa y a cada uno de los hijos, que también debía recibir la parte proporcional de cada uno de los bienes integrantes de la herencia.

    Entre los bienes se incluyen los siguientes inmuebles:

    1. Piso que constituye la vivienda habitual (MADRID), adquirido en 1981 por 100.000€. En 2016 tiene un valor de mercado de 800.000€ y un valor catastral de 600.000€ (VCS=50% VC)

    Mi problema es que no se imputar el % de la legítima para poder calcular la plusvalía.

    Para el cálculo de la plusvalía sería, VCS=300.000/2(50%fallecido)=150.000€
    Período de años de generación del incremento de valor =35 años (20 años)
    20 años x 3% (tipo anual aplicable)=60%
    BASE IMPONIBLE = 150.000 (pero aquí no se imputar que porcentaje le corresponde a cada uno, en función de la legítima estricta, la mejora y libre disposición, para poder calcular la plusvalía que le corresponde a cada heredero).

    Un saludo,

    Ana

    1. Te explico la situación de mi tía porque me gustaría que me confirmases si coincide con lo que expresas en este comentario.
      Mi tía hereda en 2013 dos casas que pertenecían a mi abuela. Una de ellas la adquirió mi abuela por herencia en 1987 por partición privada y amistosa sin título de adquisición. Cuando pasa a mi tía aumenta su valor en más de 6 mil euros. La otra casa que hereda mi tía de mi abuela, fue heredada por esta última en igual forma que la otra y también en 1987. Esta última aumenta su valor en 12 mil euros.
      Resulta que hemos recibido hace dos días Una carta del servicio de inspección de tributos señalando que se inicia un proceso de investigación porque no hemos pagado el impuesto sobre el incremento del valor de los terrebos de naturaleza urbana. Efectivamente en su día no lo abonamos por desconocimiento, nos hemos enterado ahora. Me gustaría que me comentases qué puedo alegar para no pagarlo en referencia a lo de los 20 años. Qué legislación puedo señalar al servicio de inspección para no abonar ahora ese impuesto. Saludos y gracias de antemano.

  16. En 1995 compramos un piso mi marido y yo al 50% en Reus (Catalunya) por 9.750.000 pts. En 2002 muere mi marido y heredo su mitad. En 2004 compro plaza de parquing por 8000€.
    Ahora vendo el piso y plza parquing por 130000€. ¿Cuanto tendré que pagar de plusvalía?

    1. El 50 % tuyo no tiene plusvalía por pasar de 20 años de que lo compraste.

      El otro 50 % tiene 14 años.

      La plaza de garaje 12 años de plusvalía.

      Lo de que después de 20 años no hay plusvalía lo puedes deducir de la respuesta anterior.

  17. Cuando es una propiedad de varias y personas y se realiza la venta de esa propiedad, la plusvalía se paga en recibo único o cada una de las personas paga su parte proporcional?
    Gracias

    1. Lo normal es que cada uno pague la parte que le corresponde.

      Pero también podría figurar uno de ellos y añadir otros. Pero como además esta el IRPF y parece ser que se puede desgravar la plusvalía porque disminuye la ganancia, entonces en mejor pagarla por separado. Así no hay problemas en identificar a las personas que han pagado la plusvalía municipal.

      Por otro lado, si habéis tenido la propiedad más de 20 años, podrías deducir si lees comentario de fecha 2 y 6 de enero que después de 20 años no hay plusvalía municipal.

  18. Mis padres tenían una vivienda 50% de cada uno mi madre murió el1995 y mi padre en 2001 ?si vendemos la casa ahora saldría a pagar el plusvalía de las dos partes o tendría alguna deducción, muchas gracias.

    1. Con las respuesta que figuran con fecha 2 y 7 de enero podrás deducir que después de 20 años no hay plusvalía municipal.
      Para el caso que planteas hay dos partes de la propiedad del 50 % cada una. Por lo que hay dos caso.
      Para la parte heredada de tu madre han pasado desde 1995 hasta 2016 veintiún año. Por lo cual para ese 50 % no habría plusvalía municipal.
      En la parte de tu padre (50%) heredada en 2001 hasta 2016 han pasado 15 y sí se produce el hecho imponible, que tendría 15 años de período impositivo.
      Para que te reconozcan en la parte de tu madre que no tiene plusvalía podrías declarar y no calcular nada, poniendo en la casilla que corresponda al cálculo: NO HECHO IMPONIBLE.
      Solamente tendrías que poner el cálculo de los 15 años de tu padre sobre el 50 % y en la cuota poner ese importe.
      En el caso que os hagan la liquidación por el 100 %, 20 años sobre el 50 % y 15 años sobre el otro 50 %, por el primero de ellos podrías acudir al Defensor del Pueblo, ya que se trata de un Derecho Humano de no estar obligados a contribuir fuera de la ley.
      Por otro lado, dependiendo del ayuntamiento, si hubiese sido la vivienda habitual y cumplís las condiciones que tenga establecidas, para el 50 % de tu padre podrías tener alguna bonificación. Esto lo puedes mirar consultando la Ordenanza Reguladora del IIVTNU del ayuntamiento de que se trate.

      Se ruega al Administrador de esta página que no borre esta respuesta ya que, aunque no lo entienda, todo lo que se dice en esta respuesta es correcto legalmente.

  19. Hola
    Compré un bajo hace unos 30 años y ahora quiero venderlo ya que necesito el dinero por tener una paga de minusvalía que no me llega para vivir.
    He leído por ahí algo sobre que a los 20 años, ya no se paga plusvalía si la vendo. ¿Eso es así o he entendido mal?
    Saludos y gracias.

    1. Buenas noches:

      Has entendido bien.

      Pero ocurre que los ayuntamientos la cobran después de 20 años hasta que alguien les obligue a cumplir la ley.

      Si lo consideras oportuno puedes presentar una autoliquidación poniendo NO HECHO IMPONIBLE, en el lugar de la cuota.

      En la línea de observaciones puedes poner:

      Período entre transmisiones mayor de VEINTE años, entonces NO HECHO IMPONIBLE.

      Rellena los datos del piso pero no hagas ningún cálculo.

      Y a esperar.

      Si te imponen la plusvalía municipal entonces puedes acudir al Defensor del Pueblo, ahora Defensora.

      No será la primera que le llegue sobre este caso.

      Una cosa que si puedes hacer es comunicar esto a quien conozcas para que las personas se vayan enterando.

      Tienes suficiente documentación puesta aquí para fundamentar los recursos que tengas que hacer.

      En estricto sentido jurídico no tendrías que hacer ninguno si cumplen la ley, porque después de 20 años no se materializa el hecho imponible del IIVTNU, ya que no se manifiesta.

      No existe, después de 20 años, incremento, anual en el momento del devengo para calcular la base imponible.

      Se ruega al Administrador de esta página que no borre esta respuesta ya que, aunque no lo entienda, todo lo que se dice en esta respuesta es correcto legalmente.

      En la linea de observaciones puedes poner:

      Período entre transmisiones mayor de VEINTE años entonces NO HECHO IMPONIBLE.

      Rellena los datos del piso pero no hagas ningún cálculo.

      Y a esperar.

      Si te imponen la plusvalía municipal entonces puedes acudir al Defensor del Pueblo, ahora Defensora.

      No será la primera que le llegue sobre este caso.

      Una cosa que si puedes hacer es comunicar esto a quien conozcas para que las personas se vayan enterando.

      Tienes suficiente documentación puesta aquí para fundamentar los recursos que tengas que hacer.

      En estricto sentido jurídico no tendrías que hacer ninguno si cumplen la ley, porque después de 20 años no se materializa el hecho imponible del IIVTNU, ya que no se manifiesta.

      No existe, después de 20 años, incremento, anual en el momento del devengo para calcular la base imponible.

      Se ruega al Administrador de esta página que no borre esta respuesta ya que, aunque no lo entienda, todo lo que se dice en esta respuesta es correcto legalmente.

  20. Mis abuelos compraron un piso en el 1994 y en 2010 murio mi padre ( su hijo) y mi abuelo y en el 2016 mi abuela. Al pasar ahora como heredera tendria que pagar plusvalía?

    1. En 2010 se produjo hecho imponible para el 50 % del piso al morir tu abuelo. Entonces alguien heredó y debía haber pagado esa plusvalía. Si la heredó tu padre entonces al morir tu padre y la heredas por tu parte, al suceder en el mismo año, para ese 50 % no se produjo en estricto sentido nuevamente el hecho imponible, ya que el incremento no se manifiesta hasta el primer año. La plusvalía de tu abuelo habría prescrito, pues en 2017 han pasado más de 4,5 años.

      Pero si heredó tu abuela para ese 50 % de tu abuelo, la plusvalía de tu abuelo también habría prescrito ya que han pasado más de 4,5 años.

      En estos momentos, al heredar en 2016 tiene dos partes:

      -Si heredaste de tu padre el 50 %, lo hiciste en 2010.
      ——Entonces ahora heredas el otro 50 % de tu abuela.
      ——Pero ese 50 % de tu abuela lo tuvo más de 20 años, por lo que no se ha producido el hecho imponible.

      Si la parte de tu abuelo la heredó tu abuela, entonces en 2016 heredas todo pero tienes dos partes:

      – Un 50 % tendría 5 años de plusvalía, la parte de tu abuelo, que heredó tu abuela.
      – Un 50 % ganancial de tu abuela, que como he dicho han pasado más de 20 años desde 1994 y no se produce el hecho imponible.

      Lo normal es que si tu padre murió después de tu abuelo el 50 % lo heredaste el 2010.

      Pero si falleció tu padre antes que tu abuelo o lo heredaste tú o lo heredó tu abuela. No soy experto en la parte de herencia, por lo que si no había testamento entonces rigen las reglas generales y no la voluntad del fallecido, con usufructo de tu abuela del 50 %, que al fallecer se acaba y no genera hecho imponible.

      En todo caso puedes declarar hecho no imponible, con seguridad por el 50 % de gananciales de tu abuela que heredas.

      El otro 50 % de tu abuelo, depende.

      En caso de que te impongan sobre el 50 % de tu abuela de gananciales, que no se produce hecho imponible, puedes acudir si lo consideras oportuno al Defensor del Pueblo.

      Si precisas más entonces podría ser más exacto en la parte del IIVTNU y eliminar la alternativa o disyuntiva, sobre la parte de tu abuelo.

      Se ruega al Administrador de esta página que no borre esta respuesta ya que, aunque no lo entienda, todo lo que se dice en esta respuesta es correcto legalmente.

    1. Puedes deducirlo leyendo las respuestas del 2 y 7 de enero de 2017.

      Para todos los inmuebles después de 20 años no existe hecho imponible. Matemáticamente no se puede calcular la plusvalía después de 20 años porque no se manifiesta. No hay base imponible después de 20 años.

      La base imponible es un concepto inseguro, que aunque la conozcas hasta el último día del año 20, el día siguiente no la conoces.

      Por eso el año 20 +más 1 día se entra en suposiciones, que no se pueden hacer, porque nos encontramos ante un manifiesto teórico del incremento, no real, por lo que teóricamente también, en coherencia, no lo pueden manifestar.

      Durante 20 años está imponible, pero después de 20 años ya no está imponible. Finalizó el período impositivo o el dominio temporal de la base imponible.

      Reitero después de 20 años no se materializa el hecho imponible del IIVTNU, ni base imponible que se pueda imponer.

      Se ruega al Administrador de esta página que no borre esta respuesta ya que, aunque no lo entienda, todo lo que se dice en esta respuesta es correcto legalmente.

  21. Buenos días:

    Resulta que a mi me embargó el banco la casa, por falta de pago y despues de 3 años, me viene un embargo de sueldos a la empresa en la que trabajo del ayuntamiento, llamo para informarme de que es y me dicen que es la plúsvalía por la venta ó dacion en pago de la vivienda.. ¿Si yo no he vendido nada y no he tenido ningún beneficio, pues me la quitaron por falta de pago?? estoy obligada a pagar los 1.390 € que me reclaman?

    1. En este grupo de páginas tienes la solución. Si cumples las condiciones de dación en pago entonces está exenta. http://www.tributolocal.es/el-gobierno-declara-la-exencion-de-la-plusvalia-municipal-en-los-casos-de-dacion-en-pago/

      Desde 2010 todas las daciones en pago están exentas si no se tiene otros bienes con los que hacer frente al pago de la vivienda en que vivías. Puesto que te lo exigen es que no ha prescrito aunque la dación en pago fuera antes de 2014.

  22. Buenas noches,

    es totalmente incierto que cuando el incremento de valor supere los veinte años (20) no exista hecho imponible. Como digo totalmente incierto, el periodo de generación tiene que ver con la base imponible exclusivamente y no con el hecho imponible, ya que el hecho imponible es la acción que origina el nacimiento de la obligación tributaria, y en este caso el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor experimentado por terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier título.

    El art 107.1 de la LRHL establece que «La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.» es decir, que lo que establece, es que el incremento de valor se considerará sobre un periodo máximo de 20 años, por tanto lo que queda no sujeto a tributación es el exceso del incremento de valor sobre los 20 años que la ley pone de límite máximo, y así ha sido reiterado por la DGT en varias ocasiones que no viene al caso mencionar en algo tan obvio como esto. Cualquier otra interpretación carece de lógica y más si cabe cuando generalmente los activos inmobiliarios suelen incluirse como norma general en un mercado inflaccionista salvo los últimos años.

    Saludos

    1. Es un trozo del párrafo de la Sentencia de 16 de febrero del Tribunal Constitucional sobre el recurso de plusvalía en el municipio de Irún.

      Reproduzco el trozo del largo párrafo entre comillas.

      “Aunque de acuerdo con la regulación del tributo su objeto es el “incremento de valor” que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, sin embargo, el gravamen no se anuda necesariamente a la existencia de ese “incremento” sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo)…”

      La seguridad es del Tribunal Constitucional, que dice lo que dice la Ley Reguladora de Haciendas Locales de otra manera.

      “Art. 106.4. Sobre el valor del terreno en el momento del devengo, derivado de lo dispuesto en los apartados 2 y 3 anteriores, se aplicará el porcentaje anual que determine cada ayuntamiento, sin que aquél pueda exceder de los límites siguientes:

      a) Período de uno hasta cinco años: 3,7.
      b) Período de hasta 10 años: 3,5.
      c) Período de hasta 15 años: 3,2.
      d) Período de hasta 20 años: 3.”

      Es claro que después de 20 años el gravamen ya no está anudado a la titularidad.

      Período de más de 20 años————–Nada

      No hay base imponible, porque no se manifiesta el incremento por El Legislador.

      De 1 a 20 años, no necesariamente puede haber incremento. Pero después, aunque lo haya, no se manifiesta.

      Esto que ha dicho el Tribunal Constitucional es un aviso para navegantes.

      Los navegantes, en primer lugar, son los ayuntamientos.

      Formulación del hecho imponible art. 104 de la LRHL.

      «1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.»

      El hecho imponible está anudado a que se ponga de manifiesto cuando se transmita. Pero resulta que después de 20 años no se pone de manifiesto.

      Solo hay información de lo que le pasa hasta 20 años al incremento. Después no hay anudado ningún manifiesto. No existe la función T(>20) que son momentos posteriores a 20 años.

      Las transmisiones mayores de 20 años no manifiestan nada.

      En momentos posteriores a 20 años no se manifiesta.

      Todo son suposiciones, pero no está puesto por El Legislador.

      Se ha de tener el cuenta que hasta el Tribunal Constitucional admite que el impuesto no se anuda necesariamente al incremento, sino a la propiedad de 1 a 20 años.

      Después se desanuda. El Legislador se lleva el cartel de período impositivo o de imposición al acabar el año 20, y no vuelve a ponerlo hasta exactamente 1 año después de la siguiente transmisión.

      Lo dice el Tribunal Constitucional.

      Saludos.

      Responder

  23. hola a tod@,,,quisiera saber si vendo un piso en el municipio de telde,las palmas de gran canaria,q lo compre 97000 euro y ahora lo tengo q vender por 80000,(que es lo q le debo al banco)cuanto es lo q debo de pagar de plusvalia?
    espero respuesta pf.

    1. Buenas noches:

      Cuando se vende a pérdidas no hay plusvalía.

      No se produce el hecho imponible porque no ha habido incremento de valor del terreno.

      La plusvalía es cero.

      Saludos.

  24. STC 37/2017, de 1 de marzo de 2017

    «A continuación señalábamos que, aun cuando de conformidad con su regulación
    normativa el objeto del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza
    urbana es el “incremento de valor” que pudieran haber experimentado los terrenos durante
    un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de
    su transmisión, sin embargo, el gravamen no se anuda necesariamente a la existencia de ese
    “incremento” sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable
    que oscila entre uno (mínimo) y 20 años (máximo). Basta, entonces, con ser titular de un
    terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia
    inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de
    forma automática, mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del
    impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por
    cada año de tenencia, con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la
    propia existencia de ese incremento (STC 26/2017, de 16 de febrero, FJ 3).»

    Período de incremento de valor potencial: 1 <P<= 20. Es el período impositivo. después de 20 años no hay incremento potencial. El gravamen se desanuda de la titularidad. Se desenchufa. No se enciende la lucecita con la transmisión.

    TC:

    "……………la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se
    hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno podría ser una
    condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse
    en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el “incremento de valor” de un
    terreno. Así las cosas, al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria
    materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad
    económica real o, por lo menos, potencial. Sin embargo, cuando no se ha producido ese
    incremento en el valor del terreno transmitido (como ha sucedido en el supuesto
    controvertido), la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para
    convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica (art.
    31.1 CE)."

    El TC dice que tiene que haber, por lo menos, incremento potencial. Por lo tanto como el incremento potencial solo permanece 20 años, después de 20 años con la transmisión no se materializa el incremento de valor. NO HAY HECHO IMPONIBLE.

    Saludos.

  25. Buenas tardes, vendo vienda habitual comprada hace 30 años, importe compra por 8,600.00 ptas. importe venta 280.000.- € en Cerdanyola del Valles.
    Que plusvalia me corresponde pagar?.
    Tengo 69 años, alguna rebaja por edad.

    1. Buenos días:

      CERO (0)

      El impuesto solamente se anuda a la propiedad durante un período de 1 a 20 años. Después de 20 años la propiedad no está sujeta.

      Te lo intentarán cobrar, pero eso es ilegal.

      La transmisión no es suficiente. Lo puedes ver en la respuesta del correo anterior. Lo dice el Tribunal Constitucional.

      Se tiene que materializar, por lo menos, el incremento potencial. Lo cual solamente se produce durante el intervalo de 1 a 20 años. Al siguiente día del año vigésimo, ya no hay incremento potencial a la vista.

      Saludos

  26. Hola kisiera saber más o menos k pagaría de plusvalías…. Compre la parcela en el año 2007 por 210000euros y la vendo en el 2017 por 120000 euros… De valor castrastar 96.863 euros y valor de suelo igual porque es una parcela

  27. Buenas tardes:

    No tienes plusvalía, ya que para que haya plusvalía además de materializar un incremento potencial, que el es el fijado por el ayuntamiento según la tabla del artículo 107-4 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, el incremento real tiene que ser positivo.

    En este caso 120.000-210.000= -90.000, a lo que habría que sumar gastos con carácter negativo, con lo cual tienes una minusvalía real. No tienes plusvalía.

    Según las sentencias del Tribunal Constitucional STC 26, 37 y 59/2017 las pérdidas anulan el incremento potencial, ya que el objeto del IIVTNU es un incremento de valor, que en este caso no se ha producido.

    Es obvio que todo eso lo tienes que tener documentado.

    Tienes CERO (0) plusvalía y por lo tanto CERO (0) de impuesto.

  28. Buenas noches… Mire como le pregunte el otro día k pagaría de plusvalías y usted me dijo k al ser negativa porque yo compre en el año 2007 la parcela en 210000 y la vendi en 2017 por la cantidad de 120000 euros… Pues hoy estube en lo de plusvalías para presentar la copia simple y me dijeron k más o menos de plusvalías pagaría unos 6000 euros soy de almeria….

  29. Hola! Nos queremos comprar un piso, y la inmobiliaria nos hace pagar a nosotros su comisión y no a los vendedores (2,5%+iva=son unos 5.000 euros). Yo pensaba que entonces el estado pensaría que la he comprado más barata (esos 5000 no aparecerían en el valor pagado por el piso supongo) y que en el futuro si la vendo, tendría más plusvalía. Pero según este ejemplo veo que no sería así, da igual si pagamos los compradores la comisión ¿cierto?

        1. Buenas tardes:

          Las reformas no suelen entrar porque pueden interpretarse que son reposiciones de cosas que se han deteriorado.

          Solamente se consideran si se realizan ampliaciones o mejoras de entidad. Estas últimas no sé como caracterizarlas.

          Una mejora claramente es hacer una piscina o ampliarla en una habitación.

          Pero no e si entran dentro de las mejoras el cambio de ventanas con cristal simple por ventanas de cristal doble.

          Desde luego no entra el que cambies la distribución o cambies una placa térmica por una placa de inducción.

          Sin embargo, no sé si poner la calefacción a gas en vez de eléctrica se podría considerar.

          Desde mi punto vista no creo que se considere, puesto que la calefacción es inherente a tenerla, si es un lugar frío.

          Ahora bien, el aparato de aire acondicionado es transportable, por lo que si lo tienes y no quieres llevártelo se lo puedes vender al comprador y sin que entre en el precio de venta.

          Lo mismo puedes hacer con el equipamiento que pueda ser removible, placa de inducción, por ejemplo.

          Las ventanas desde luego no puedes hace eso, porque forman parte de las condiciones urbanísticas que tiene que cumplir la casa.

          Saludos.

  30. Hola! tengo una duda, a ver si me podéis ayudar. Mi madre ha heredado el piso de mi abuela, y ya ha pagado todos los impuestos oportunos y es propietaria del piso. Mi abuela falleció en abril del 2017. Si mi madre vende el piso este año, cuanto tendrá que pagar. Dejo los datos que dispongo. Muchas gracias

    Dinero por el que vende el piso: 54.000
    Valor catastral del suelo :27.654,05
    valor del piso según el ayuntamiento de zaragoza, a la hora de pagar el impuesto por heredar el piso: 46819.42

    1. Buenas tardes:

      Por plusvalía municipal nada ya que no entra dentro del período de 1 a 20 años.

      Por ganancias patrimoniales si a 54.000 le quitas 46,819,42, más impuesto proporcional de ISD, pues muy poco.

      Tienes 7.180,58 de incremento patrimonial. A eso le quitas los gastos por heredarlo y los impuestos que correspondan. Luego lo sometes al IRPF.

      Por cierto, te informa que si tu abuela tuvo el piso más de 20 años no tenía plusvalía municipal.

      STS 59/2017, ya que solo se da por el solo hecho de ser propietaria durante el período de 1 a 20 años. Ni más ni menos.

      Saludos

  31. Buenos días, os agradecería que me pudieseis ayudar. En el mes de junio fallecio mi padre, estamos liados con todo el papeleo y tras hacer el impuesto de sucesiones tenemos que pagar la plusvalia. Mis padres casados en gananciales tienen tres inmuebles, una vivienda habitual que segun nos indican en el ayuntamiento esta bonificada el 95% , una casa en un pueblo de Toledo que ya nos hemos informado que esta catalogada como urbana y tendremos que pagar pero mi duda es por el tercer inmueble un local en Móstoles que no se si se trata como la vivienda y por tanto está bonificada o no. Muchas gracias

  32. Buenos dias ,, he vendido mi casa en el municipio de sevilla la nueva en madrid, lo compre en el año 2000 por 96.000 € y lo he vendido en agosoto del 2017, por importe de 115.00 € , tiene un pago de plus valia de casi 5.000 € … esto es realmente asi ????? y la pregunta tambien muy impotante es si en el 2018 al presentar la declaracion de la renta del año 2017 tengo que pagar otra vez de nuevo otro porcentaje mas ??????

    1. Buenas noches:

      Rectifico el cálculo

      el coeficiente para adquisiciones en el año 2000 es 1,265

      Incremento real=115.000,00- 96.00,00 x 1,265= 115,000,00 – 121.440,00= -6.440,00

      Pérdidas de 6.440,00 €

      Saludos

  33. pues yo tengo una pregunta: si un agricultor tiene un campo de naranjos toda su vida, y hace un par de años se recalifica y se transforma en urbano, al ir a venderlo, le piden una plusvalía de 20 años¡¡ cuando sólo es urbano (lo rústico no lleva aparejada plusvalia), dos años.
    Ese mismo campo, lo hubiese comprado un corredor hace tres años a precio de huerto, y lo vende hoy, pagaría sólo tres años de plusvalías. Es esto justo?

    1. Buenas noches:

      Si el agricultor lo ha tenido más de 20 años, con la regulación actual no tendría plusvalía.

      El corredor efectivamente si ha pasado de 3 años de tenencia tendría 3 años de plusvalía.

      Saludos.

    2. Buenas noches:

      Si el agricultor lo vende en el último día del años vigésimo de tenencias efectivamente son 20 años.

      En este caso, el Tribunal Constitucional ya tiene una Sentencia que es la denominada de Sevilla La Nueva (Madrid).

      El salto de rústico a urbano es precisamente cuando más plusvalía se produce.

      El Hecho Imponible es de naturaleza instantánea. No importa el tiempo que ha sido rústico. Lo que se manifiesta es urbano.

      Saludos

  34. Hola. Hace 40 años compré una casa. Unos pocos años después vendi 2/3 parte de esa casa a mis hermanos, pasando la casa a ser propiedad de los 3 hermanos. La casa en cuestión siempre fue habitada por nuestro padres y por nosotros hasta que nos fuimos independizando. Nuestro padre falleció hace unos años y a nuestra madre la hemos tenido que ingresar en una residencia.
    El deseo de los 3 hermanos es vender esa casa para poder atender los gastos de la residencia de nuestra madre. Q impuestos tenemos que abonar! de cuanto dinero estamos hablando aproximadamente? la casa se va a vender por 158.000 euros… Si necesita más datos para poder orientarme, con mucho gusto se los facilito! Gracias.

    1. Buenas noches:

      Lo que se consolida es la situación en el día de la transmisión. Por lo que , las bonificaciones ya están consolidadas. Lo que pasaría es que tendrás que pagar los intereses a partir de los seis meses y los recargos en caso de penalización.

      Desde mi punto de vista no.

      Saludos.

  35. Hola, voy a comprar un piso por 41.000€, en Sevilla, el valor catastral es de 17.899, 34 € quisiera saber por cuanto lo tendría que escriturar para que no me venga una complementaria. Gracias

  36. Hola.
    Mis suegros quieren vender una casa en Santa Maria de Palautordera (Barcelona) por 150.000€, la construyeron en 1985, queria saber si realmente està llibre del impuesto de plusvalia, por cuanto se ha de escriturar y que coste tiene està escritura.

    Gracias

    Miguel

  37. Estimados señores:
    Les remito la presente por si me pueden aclarar algunos aspectos sobre la aplicacion de este impuesto en el caso siguiente:
    En 1997 mis padres adquieren una serie de fincas para construir sobre terreno rural una vivienda unifamiliar. En el año 2016 parte de este terreno es calificado como urbanizable (urbano a efectos catastrales) y nos los donan en diciembre a mi hermano y a mi tras su segregacion. Para el calculo de la base se emplea el Valor Minimo Atribuible (599.000 euros) y como son 18 años un porcentaje del 54% con un tipo del 4,1% sobre la cantidad resultante anterior.
    Mi duda estriba en que durante 17 de los 18 años ese terreno ha sido rural y por tanto no esta sujeto al impuesto. Cambia en 2016 a urbano y se transmite dentro del mismo año por lo que yo entiendo que esta exento. ¿Es asi?
    Un saludo y Muchas Gracias

    1. Buenos días:

      Pues lo están haciendo correctamente. Porque el hecho imponible es de naturaleza instantánea y da lo mismo el tiempo en que estuvo calificado de forma rústica, porque lo relevante es que cuando lo transmitieron es urbano y se aplica a todo el período. Los incrementos mayores se obtienen cuando pasan de rústicos a urbanos

      Pero si hubieran esperado a pasar más de 20 años, la plusvalía hubiese sido CERO (0).

      Saludos.

  38. Hola,

    He vendido una casa en la que un porcentaje lo tenía en propiedad (33%) y otro en usufructo (16%). Al llegarme la autoliquidación de la plusvalía me aparecen diferentes cantidades en el valor del suelo y por tanto.
    Además, mi padre tenía en propiedad el mismo porcentaje que yo en propiedad y su impuesto es la mitad que el mío. ¿En qué se basan para sacar los valores del suelo? ¿Por qué son diferentes? ¿Por qué teniendo en propiedad el mismo porcentaje pagamos diferente impuesto?

    Gracias

    1. Buenos días:

      Tienes que mirar si tu posesión es más de 20 años, que supongo que no será, pero por si acaso te lo indico.

      Supongo que dirás la liquidación municipal, ya que la autoliquidación la hace el sujeto pasivo.

      Es posible que parte de la propiedad de tu padre fuese de más de 20 años.

      Te agradecería que nos informes más ampliamente para ver por dónde vas las cosas.

      Saludos.

      1. Hola,

        Sí, perdón me refería a la liquidación municipal. Tanto la posesión de mi padre como la mía es de 8 años. Cambiamos la escritura a nuestros nombres cuando falleció mi madre.

        Gracias!

        1. Buenos días:

          Al tenerla 8 años se ha producido el hecho imponible potencial de la tabla 107-4 de la LRHL, pero si el valor real de ahora es menor que el de hace 8 años, es decir, si hay pérdidas no hay IIVTNU.

          Supongo que hace 8 años pagasteis plusvalía, a lo mejor indebidamente, por haberlo tenido tu madre más de 20 años.

          Sin los porcentajes de cada uno no puedo pronunciarme.

          La parte de usufructo no te corresponde la propiedad, por lo que por ella no deberías cotizar la plusvalía sino el propietario de la nuda propiedad.

          Saludos.

  39. Hola,

    La casa estuvo solo 9 años en propiedad de mi madre.

    Mi padre tenía el 50% en propiedad y yo el 33% en propiedad y 16% de usufructo

    Mil gracias por la ayuda!

    1. En ambos casos, tanto en posesión de tu madre como en la vuestra se produjo el hecho imponible del IIVTNU, según la tabla de incrementos ficticios del art. 107-4 de la LRHL.

      Pero eso requiere una modulación, puesto que si los incrementos reales no siguen a la citada tabla, no puede haber confiscación según STC 26/2017, 37/2017 y 59/2017.

      Al terminar el usufructo sin fallecimiento, el usufructuario tiene salvo error un incremento sobre esa parte, por lo cual le correspondería a ti esa plusvalía, lo pongo en condicional porque al volver a la nuda propiedad no hay transmisión ya que la propiedad ya la tiene.

      Las cantidades deberían ser por lo tanto las mismas.

      Lo único que indico, es que ya de acuerdo con el Tribunal Constitucional y sus sentencias, la tabla del art. 107-4 no rige si los incrementos reales no se corresponden con los ficticios.

      El Ayuntamiento de que se trate tiene que establecer cual ha sido el incremento real, porque salvo casos de pasos de terrenos rústicos a urbanos, y dentro del período de 20 años, ya no puede acogerse directamente a sus tablas derivadas de la del 107-4 de la LRHL.

      Saludos.

  40. En caso de no haber pasado 1 año desde que se compra un inmueble hasta que se vende, no hay que pagar la plusvalía?.Lo pregunto porque aplicando la fórmula cualquier valor multiplicado x 0 da siempre 0.
    Estoy es en lo cierto?

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

No más spam ¿eres humano? resuelve la operación *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.