¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía? Supuesto práctico

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía? Supuesto práctico

Veamos un ejemplo práctico de cómo se calcula el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal. Para el supuesto práctico utilizaremos  la situación de venta de una casa, piso o parcela urbana, siendo estos los casos más habituales.

En un post anterior vimos qué grava el impuesto de plusvalía y analizamos las peculiaridades del sujeto pasivo del citado impuesto municipal.

Empecemos! Para hacer el calculo necesitaremos previamente los siguientes datos:

  • Valor catastral de suelo: que podemos encontrarlo en el recibo del IBI o en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario.
  • El número de años que han transcurrido desde que adquirimos el inmueble.
  • La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble, donde tenemos que buscar dos cosas: el coeficiente de incremento y el tipo impositivo (ambos irán en  función de los años que hemos tenido en propiedad el inmueble).



Supuesto práctico

La Sra. «A» compró, en Sevilla, una vivienda unifamiliar a la promotora “H” el día 15-06-2000, por el precio de 120.000 €. La casa tiene una superficie de 150 m2 construidos y 120 m2 útiles.

En febrero de 2012 decide ponerla a la venta y encuentra un comprador, el Sr. “B”.  La compraventa se formaliza en escritura pública el día 25-05-2012, por el precio de 150.000 €. En el recibo del ibi tiene un valor catastral de 85.000 € un y valor catastral de suelo de 36.000 €.

La liquidación resultante sería la siguiente:

Valor de suelo = 36.000 €

Años completos = Desde 15-06-2000 hasta 25-05-2012 =  11 años

Incremento por años (ver ordenanza) = 2,70 x 11 años = 29,70 %

Base imponible = 36.000 € x 29,70 % = 10.692,00 €

Tipo impositivo (ver ordenanza) = 26%

Cuota Tributaria = 10.692,00 € x 26% = 2.779,92 €

 Importante: Como podéis observar, el valor de venta y de compra de la vivienda no se tiene en cuenta a efectos de cálculo de impuesto municipal. Sólo se tomará  para el cálculo  el valor catastral de suelo.

¿Quién sería el sujeto pasivo u obligado tributario de la plusvalía?

En este caso de compra-venta, la obligación principal o pago de la liquidación corresponde a la parte vendedora, es decir la Sra. “A”. Para más información vea el siguiente post.

¿Qué plazo tiene la Sra. “A” para presentar la autoliquidación o declaración-liquidación ante la oficina liquidadora del Ayuntamiento?

30 días hábiles (no son computables ni domingos, ni festivos) desde la fecha de la escritura pública. Es decir hasta el día 29-06-2012.

Os dejo una aplicación web para calcular la plusvalía online. > calcular ahora

Esperamos vuestros comentarios.

467 Comments

  1. Buenos días

    De acuerdo.

    Gracias.

    Tengo 2 consultas, vivía con mi ex pareja pero no estábamos ni casados ni pareja de hecho, pero si nos desgravábamos el piso como residencia habitual.
    Nos hemos separado y me dicen que es una disolución por condominio, he preguntado a notaria y debo de pagar si me quedo el piso unos 2.500€.
    Bien, mis 3 dudas son las siguientes :

    El piso es en Reus (Tarragona) lo compramos al 50% cada uno por un importe de compra venta de 158.000€ el 04-11-2003.

    He ido al notario y me ha dado la certificación registran y descriptiva gráfica :

    Valor catastral (2019) : 71.196,03€
    Valor catastral suelo : 28.048,86€
    Valor catastral construcción : 43.147,17€

    Si le compro yo su parte ahora en Junio del 2019 por 160.000€ que plusvalía tendré que pagar yo ?
    Si le compro yo su parte ahora en Junio del 2019 por 153.000€ que plusvalía tendré que pagar yo ?

    En el caso que ahora se lo compré y yo en el mismo año 2019 lo venda, noviembre del 2019, suponiendo que a la alza, por ejemplo, lo venda a un tercero por 200.000€ que plusvalía tendré que pagar yo ?

    Cual es la mejor opción ?

    Me pueden responder a mis dudas ?

    Muchas gracias de antemano y un saludo,

  2. Buenas noches:

    Si le costó 158.000, con gastos incluidos y se lo compras por 160,000, tiene beneficio y tien plusvalía. (15 años, hasta la fecha de hoy)

    Si se lo compras por 153.000, no tiene beneficio y no tiene plusvalía municipal.

    La plusvalía es del vendedor.

    Si se lo compras y lo vendes en menos de un año no tiene plusvalía municipal para esa parte.

    El 50 % de tu parte, tendría plusvalía, ya que la venderías a 200.000,00. €. (16 años, después del 4 de noviembre)

    Lo has intentado estructurar, pero la verdad es que no se sabe si el valor de adquisición total, en 2003 del piso, fue 158,000,00 o fue solamente el valor del 50 %.

    S

    1. Buenas noches:

      En la disolución de condominio no se produce transmisión, sino que el período empieza desde la fecha de adquisición conjunta y prosigue junto con la otra parte.

      Hasta que no pasen 20 años, la plusvalía municipal, es para las dos partes la misma.

      Pasados 20 años no existe plusvalía.

      Saludos.

  3. Buenos dias,
    Mis padres hicieron una segregacion de una propiedad de un inmueble de mis tios en el pueblo para construirse una casa en 1980. En el 2014 hicimos una manifestacion de herencia ya que mi padre fallecio, teniendo mi madre el usufructo y mis hermanos y yo la nuda propiedad. Ahora vamos a vender la casa en el 2019 y desearia saber si tengo que pagar plusvalia municipal. El valor catastral es de 32000 euros aproximadamente. Al ser un pueblo pequeño en la provincia de Ciudad Real, donde habria que hacer los tramites, en el mismo ayuntamiento o en la Diputacion?.
    Gracias.

  4. Buenos días:

    Se supone que toda la propiedad era de vuestro padre, por lo cual el 2014 hubo una transmisión, con lo cual empezó a contar un nuevo período impositivo que puede ser de 4-5 años, ya que se desprecian las fracciones.

    El ayuntamiento tiene que tener una ordenanza para este impuesto.

    Si el pueblo es pequeño y no ha establecido el impuesto de IIVTNU (plusvalía municipal), no tendrías plusvalía, ya que éste no es un impuesto obligatorio tenelo por los ayuntamientos a diferencia del IBI y el ITM (vehículos).

    Si lo tiene establecido, lo tienen que tener bien establecido, ya que si no ha fijado el período impositivo está mal, puesto que los ciudadanos no sabrían el tiempo al cual están sujetos a dicho impuesto.

    Lo tendrás que pagar en el ayuntamiento o en la Agencia Recaudatoria que haya elegido. Parece ser que, a veces, utilizan la Agencia tributaria de la Diputación.

    En el caso de que lo tengáis que pagar y suponiendo que el valor que indicas es de todo incluida la construcción, pero el IIVTNU solo se fija para el valor del suelo. El montante no tendría que pasar mucho de 800-900 €, si es que llega.

    Saludos.

    Nota: Por cierto que en 2014 no se produjo el IIVTNU, ya que pasó de 20 años de tenencia por tu padre. Después de 20 años no se produce el hecho imponible.

    Respecto de esto, tiene que pasar 4,5 años desde el fallecimiento para que no os puedan girar la parte del usufructo.Ya que para el usufructo si se produjo en hecho imponible, ya que se cobra por adelantado.

    Saludos.

  5. hola!!! mi marido ha heredado hace 5 años un piso de su Madre fallecida.el piso tiene 41 años!!! ha costado 6.000euros/un millon de antiguas pesetas !!!Tendrá que pagar plusvalias???E EN LA DECLARACION DE LA RENTA QUE PORCENTAGE NOS VAN A COBRAR??HA SIDO VENDIDO POR 35.000EUROS….MUCHAS GRACIAS.

    1. Buenas noches:

      Por parte del IRPF, tiene que ver si lo ha vendido más caro que cuando lo heredó.

      En ese caso ganancia neta . (Venta menos gastos de IT de herencia, notario y registro) está sometida al IRPF:

      Si tiene lo anterior es positivo, en la plusvalía municipal tendría que pagar 4 años, sobre el valor del suelo en el momento de la venta. ( cerca del 3,77 5).

      Si ha tenido pérdidas no tiene plusvalía municipal. STC 59/2017

      Saludos.

  6. Buenas tardes

    Una hermana y yo tenemos un local que queremos vender. El local está a nombre de una empresa de las dos y se lo queremos vender al vecino de al lado para que haga una ampliación del suyo.
    ¿cuánto tendríamos que pagar de plusvalía? ¿solo se tiene en cuenta el valor del suelo para el cálculo?
    ¿Tendríamos que declararlo en renta?
    Muchas gracias

    1. Buenas tardes:

      Respecto a la plusvalía municipal, puedes tener o no tener plusvalía. Si lo habéis tenido más de 20 años no tiene plusvalía municipal.

      En el caso del IRPF, lo tienes que declarar. Si tienes beneficios, tendrás que pagar y sí tienes pérdidas te reduce la base, poco a poco de otros ingresos positivos como pueden ser dividendos, intereses recibidos, etc.

      En el caso de pérdidas, si lo has tenido entre 1 y 20 años tampoco tiene plusvalía municipal.

      STC 59/2017.

      Saludos.

      1. Muchas gracias por tu respuesta.
        Pero no entiendo porqué hay que declararlo en Renta si está nombre de una S.L. aunque sea de las dos.
        De todas formas lo tendremos en cuenta para tomar la decisión.
        Un saludo

        1. Buenas tardes:

          He ido más allá de lo que debía ir, ya que he supuesto que al venderlo por la empresa, también finalizaba la empresa.

          Si empresa sigue, la empresa tiene que hacer anualmente la cuenta de pérdidas y ganancias y en función de ello cotizar en el impuesto de Sociedades.

          Después de cotizar en impuesto de Sociedades, al repartir dividendos, si los tenéis cotiza en la Renta.

          Saludos.

          1. Me aclara mucho. Muchas gracias. Tenemos tres propiedades alquiladas y vamos a vender sola una.
            Seguiremos con los otros dos alquileres.

            Ha sido de gran ayuda tu comentario

            Un saludo.

  7. Buenos días: mis pares compraron su vivienda habitual en el año 1968, y mi madre falleció el 22 de Diciembre de 2017, pasando a ser mi padre el usufructuario del 50% del inmueble (el otro 50% ya era de su propiedad por liquidación de gananciales) y mis hermanos y yo los nudo propietarios. Se liquidó la plusvalía en dicho año por el 50% del inmueble desde la fecha de compra. Habiendo fallecido mi padre en este año me surge la duda de los tramos de periodos que hay que reflejar en la liquidación de la plusvalía respecto del 50% que ahora heredamos. El porcentaje sería el 22% desde la fecha de adquisición de la vivienda (1968) y el 78% a la fecha de fallecimiento de mi madre?. El usufructo del mismo se calculó al 11%. Muchas gracias por la atención que puedan prestar a mi consulta.

  8. Buenas noches;

    Cuando falleció tu madre en 2107, no tenías plusvalía municipal. Después de 20 años no existe plusvalía, ya que solamente es expresivo el incremento de valor entre 1 y 20 años.

    La plusvalía municipal pagada indebidamente la puedes reclamar con la sentencia STC 59/2017 del Tribunal Constitucional.

    La única plusvalía municipal en 2017 es por el usufructo, que hay un mínimo, ya que supongo que tu padre era muy mayor. Pero no la de 50 & por 20 años.

    Pero tampoco es necesaria formalizarla, pues el podía seguir viviendo en su 50 %. Es decir, el pudo renunciar al usufructo ya que no le hacía falta. Pero esa es otra historia.

    Al fallecimiento de vuestro padre, que tenía el 50 %, no tenéis, así mismo, plusvalía municipal, ya que han pasado 51 años y no 20.

    La parte de tu madre ya es vuestra y ahora no se transmite nada, se acaba el usufructo. No hay transmisión.

    Si hay para Impuesto de Sucesiones, por terminación del usufructo, ya que adquirís el uso completo. No soy abogado y lo tendría que mirar. Pero por fallecimiento, salvo error está bonificado al 99 %.

    El enlace de la página no me lo deja poner pero puedes poner: Consolidación de dominio sujeta al Impuesto de Sucesiones – Tottributs.

    Sale la primera.

    Saludos.

    1. Buenas noches:

      Creo que lo hicieron bien, ya que no pagastéis plusvalía al fallecimiento de tu madre, sino solo la del usufructo.

      Quiero pedirte un favor.

      ¿Podrías indicarme de qué Ayuntamiento se trata?

      Gracias de antemano.

      Saludos.

    2. Estimado señor,
      Le leo y me veo reflejada, quizás pueda guiarme.
      Mi abuela era propietaria, por herencia de su padre, de dos pisos en un casa construida por su padre y heredada por ella hace ahora 40 años. Mi hermana y yo hemos heredado esos dos pisos de ella. El valor catastral del suelo es 22.426,38 € y de la vivienda en si es 33.395,31 € . No sé qué valor es el que vale para la plusvalía. Hace 40 años y quisera saber, como se calcula, porque evidentemente el valor de esa casa hace 40 años, seria de nada, con lo cual el incremento en 40 años es muy , muy grande y el ayunatmiento de Logroño nos pretende cobrar 1.950€ por cada piso d epluvalia. Muchas gracias

      1. Buenas tardes:

        Por poseerlo vuestra abuela más de 20 años no tiene plusvalía.

        El hecho imponible no se produce, ya que la transmisión tiene que producirse en el período entre 1 y 20 años.

        Puedes mirar mis respuestas a otras personas donde pongo lo que dice el Tribunal Constitucional.

        Si no lo entiendes, con mucho gusto, te lo explicaré.

        Saludos.

  9. He vendido una vivienda en este año (2019) y lo compre en 1990. El valor catastral del suelo es 42000€ y el valor catastral de la vivienda es de 81000€. Cuanto tendría que pagar de plusvalía.?
    Tengo 69 años.

    1. Buenas tardes:

      Al pasar más de 20 años no se ha producido el hecho imponible, ya que no hay expresividad de incremento de valor, pues la tabla del art. 107-4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales (TRLRHL) termina a los 20 años.

      Después de 20 años, el incremento ficticio de esa tabla no se pone de manifiesto. Nadie lo sabe y no se produce el hecho imponible, configurado en el art. 104 de TRLRHL, que es la manifestación del incremento de valor.

      Puedes ver la STC 59/2017 del Tribunal Constitucional. Fundamento 3, párrafos, 2, 3 y 4; así como, Fundamento 5-a.

      Pongo este último:

      «5. Antes de pronunciar el fallo al que conduce la presente Sentencia, deben efectuarse una serie de precisiones últimas sobre su alcance:

      a) El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos no es, con carácter general, contrario al Texto Constitucional, en su configuración actual. Lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es, aquellas que no presentan aumento de valor del terreno al momento de la transmisión. Deben declararse inconstitucionales y nulos, en
      consecuencia, los arts. 107.1 y 107.2 a) LHL, «únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica» (SSTC 26/2017, FJ 7; y 37/2017, FJ 5).»

      Es decir, puesto que el legislador termina la tabla a los 20 años, para los años 21 y siguientes ya no hay expresividad del valor potencial o ficticio, al momento de la transmisión, por lo que si te lo imponen sería inconstitucional, ya que a partir de los 20 años no se manifiesta.

      Tienes que pagar CERO(0).

      ¿Podrías indicarme de qué Ayuntamiento se trata?

      Gracias de antemano.

      Saludos.

  10. Buenas!
    En 2011 compré con mi pareja de entonces una vivienda al 50% en 2016 hicimos una extinción de condominio, acto en el que me quedé yo al 100% con la vivienda. Ahora hace una semana he vendido dicha vivienda. Para el pago de la plusvalía que escritura necesitan para hacer el cálculo.

  11. Hola!

    Tal y como parece, el espíritu de la ley es pagar por lo que se incrementa el valor del terreno urbano en los años en los que se posée. Por lo tanto, lo suyo sería tomar como base el valor catastral del suelo del momento en que se compra, no en que se vende.

    Es decir, si compro un piso en 2003 con valor catastral del suelo 10.000€ y lo vendo en 2019 con valor catastral 30.000€, lo suyo sería calcular los incrementos de esos 16 años SOBRE la base de 10.000€. Pero veo que todos lo hacen sobre la base de cuando se vendió. Es correcto? tiene algún fundamento?

    Gracias

    1. Buenas tardes:

      No es tal y como a ti te parece.

      La LRHL dice que durante el período de 1 a 20 años, tienes que tomar el valor catastral y multiplicar el número de años que se ha puesto de manifiesto por un coeficiente anual, en el momento de la transmisión.

      En los años 21 en adelante no tienes ningún incremento anual que utilizar, ya que no han puesto ninguno y no se manifiesta. Lo cual es que no se produce el hecho imponible, ya que no hay un incremento expresivo de valor.

      Lo dice el Tribunal constitucional en la STC 59/2017. Durante el período de 1 a 20 años toda transmisión finge que hay un incremento de valor potencial

      Fundamento 3, párrafo 3 y 4 de esa STC.

      En el Fundamento 5.

      «5. Antes de pronunciar el fallo al que conduce la presente Sentencia, deben efectuarse una serie de precisiones últimas sobre su alcance:

      a) El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos no es, con carácter general, contrario al Texto Constitucional, en su configuración actual. Lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es, aquellas que no presentan aumento de valor del terreno al momento de la transmisión. Deben declararse inconstitucionales y nulos, en
      consecuencia, los arts. 107.1 y 107.2 a) LHL, «únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica» (SSTC 26/2017, FJ 7; y 37/2017, FJ 5).»

      Aunque tú puedas ver que en esos 16 años ha variado hasta 20.000 el valor catastral, puede que realmente hayas perdido dinero si lo has vendido más barato que lo has comprado. Cosa que ha ocurrido en muchos casos.

      A partir de los 20 años no hay hecho imponible del IIVTNU.

      Puedes ver la regla 2ª del Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales (TRLRHL) del art 107-4

      «2.ª El porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo será el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor.»

      El período termina hasta 20 años….. 3 %

      Por lo tanto, después no 20 años no hay porcentaje anual.

      Esto lo llevo diciendo desde el años 2016. No es que me lo haya dicho el Tribunal Constitucional. Pero ahora lo dice el Tribunal Constitucional.

      No pueden someter a tributación a aquellas transmisiones que al momento de la transmisión no hay un incremento de valor expresivo. No hay incremento potencial, que es el primero que hay que comprobar, para ver si luego ha habido pérdidas, que anulan al incremento potencial y no se produce el hecho imponible en el período de 1 a 20 años.

      Saludos

      .

  12. Buenas tardes,
    mi consulta es :
    en el año 1996 compre un piso en bienes gananciales, el valor del suelo era de 1.748.562 pts, al cambio 10.509,06 euros, en el 2007 me divorcie y me queda con el otro 50% y ahora en el 2019 e vendido el piso y el valor catastral en este momento es de 18099,82 euros, ¿cuanto debo pagar de plusvalía municipal?

    1. Buenas noches:

      CERO (0).

      No se sabe cuál es la plusvalía después de 20 año, porque el legislador apaga la luz y no se puede ver.

      Después de 20 años, la plusvalía no se manifiesta y no de materializa el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

      El período impositivo es de 20 años. Pero necesita que se transmita la propiedad dentro de los 20 años. Si no transmites dentro de los 20 años, la transmisión llega tarde y no hay hecho imponible.

      La transmisión después de 20 años llega fuera de plazo para poder cobrar el Ayuntamiento.

      Saludos.

  13. Buenas Jesús Mª C G,

    A continuación le expongo mi caso, gracias por adelantado.

    Yo heredé el 16,67% de una casa en 2007 por el fallecimiento de mi padre. Él había heredado el 33% de dicha casa también por el fallecimiento de su padre en 1997. El mes pasado adquirí el 83,33% restante via extinción de condominio, siendo de esta forma el propietario del 100% del inmueble. Sin embargo, ese mismo día vendo un 40% del total a mi pareja y es por este acto que debo pagar la plusvalía.

    Para hacer el cálculo, el ayuntamiento se remonta a 1997!! Según sus cálculos, de ese 40%, el 26.4% lo toman desde 1997 y 13,6% de 2007. Cómo es posible que tomen la referencia de 1997 si en ese momento yo no poseo ningún porcentaje sobre la propiedad?

    Quedo a la espera de sus comentarios.

    Muchas gracias.

  14. Buenas noches:

    Te están dando la razón, ya que al tomar la fecha de 1997, al hacer la disolución del condominio el período impositivo comienza para esa parte que adquieres el año 1997.

    Pero por pasar más de 20 años para el 83,33 %, cuando vendes el 40 % a tu pareja, no existe plusvalía.

    Los porcentajes son los siguientes:

    – 0,4 x 83,33 % = 33,332 %, desde 1997, que no tiene plusvalía en 21019

    – 0,4 x 16,67 = 6,668 % desde 2007 hasta 2019, se le quita el resto de año o fracción. Pueden ser 11 ó 12 años

    El 33,332 no tiene plusvalía por haberlo tenido más de 20 años, como consecuencia de la disolución del condominio.

    Los razonamientos es que la puerta se le cierra al Ayuntamiento a los 20 años para poder imponer el IIVTNU.

    La transmisión llega tarde a la reunión con el período impositivo de 20 años, que finalizó en 2017.

    Saludos.

    1. Buenas Jesús,

      Primero de todo gracias por tu rápida respuesta.

      Respecto a la parte del 97, lo que el Ayto. ha hecho es limitar el tiempo de cálculo a 20 años, no 22. Lo que comentas de que una vez pasados los 20 años ya no se debe pagar la plusvalía no lo había escuchado nunca, sabes de alguna sentencia que corrobore este argumento?

      Vaya por delante que lo que realmente me parece injusto es que se me aplique un cargo sobre sobre una «supuesta revalorización» de un bien, teniendo como origen un momento en el que ese bien ni tan siquiera era mio…. la verdad es que me hago cruces, no digo que no lo hayan calculado respecto a la ley, simplemente es que la ley no tiene sentido!

      Muchas gracias de nuevo.

      Saludos,
      R

      1. Buenas tardes:

        Tienes cuatro sentencias.

        STS 26/2017, 37/2017, 57/2017 y 59/2107.

        Si no las entiendes te las explicaré si tu quieres.

        Puedes leer las contestaciones que he puesto por aquí.

        En la STC 572017, se da un caso de 20 años, que puede darse. El Tribunal Constitucional, no pone la fecha de adquisición exacta. Pero si ponen el período desde 1991 hasta 2011.

        El hecho imponible del IIVTNU es de naturaleza instantánea síncrona.

        La sincronía quiere decir lo siguiente: no sirve lo que se manifieste dentro de los 20 años, para años posteriores ya que no se pne de manifiesto.

        El hito temporal de todo su régimen impositivo es la situación existente al momento de a transmisión.

        De la STC 59/2017:

        «a) El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos no es, con carácter general, contrario al Texto Constitucional, en su configuración actual. Lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es, aquellas que no presentan aumento de valor del terreno al momento de la transmisión. Deben declararse inconstitucionales y nulos, en consecuencia, los arts. 107.1 y 107.2 a) LHL, «únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica» (SSTC 26/2017, FJ 7; y 37/2017, FJ 5).»

        «al momento de la transmisión», no sirve lo que veas antes.

        Has transmitido en el año 22 y ya no se manifiesta. Estás en una situación inexpresiva de valor potencial. El Valor potencial, que es ficticio, se vuelve mudo al cumplir los 20 años.

        El gravamen ya no está anudado a la titularidad. Teclea en la la STC 59/2017.

        – Anuda
        – Materialización
        – Fingen

        » Resulta, entonces, que aun cuando de conformidad con su regulación normativa, el objeto del impuesto analizado es el «incremento de valor» que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, el gravamen, sin embargo, no se anuda necesariamente a la existencia de ese «incremento» sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo). Por consiguiente, basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de forma automática, mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por cada año de tenencia, con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3). Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno. Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Sin embargo, cuando no se ha producido ese incremento en el valor del terreno transmitido, la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE)» (STC 37/2017, FJ 3).

        Enjuiciando aquella regulación foral consideramos que «los preceptos cuestionados fingen, sin admitir prueba en contrario, que por el solo hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período temporal (entre uno y veinte años), se revela, en todo caso, un incremento de valor y, por tanto, una capacidad económica susceptible de imposición, impidiendo al ciudadano cumplir con su obligación de contribuir, no de cualquier manera, sino exclusivamente ‘de acuerdo con su capacidad económica’ (art. 31.1 CE)». De esta manera, al establecer el legislador la ficción de que ha tenido lugar un incremento de valor susceptible de gravamen al momento de toda transmisión de un terreno por el solo hecho de haberlo mantenido el titular en su patrimonio durante un intervalo temporal dado, soslayando aquellos supuestos en los que no se haya producido ese incremento, «lejos de someter a tributación una capacidad económica susceptible de gravamen, les estaría haciendo tributar por una riqueza inexistente, en abierta contradicción con el principio de capacidad económica del citado artículo 31.1 CE»
        (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3).»

        Después de 20 años, el gravamen no lo tiene anudado la titularidad.

        La transmisión no es suficiente.

        Los preceptos solamente fingen durante el período de 1 a 20 años. Ni antes ni después.

        Ese período lo ha fijado claramente el Tribunal Constitucional de acuerdo con la TRLRHL.

        Saludos.

      2. Buenas tardes:

        No lo han calculado respetando el TRLRHL, ya que después de 20 años, en el momento del devengo, la transmisión, no se puede ya que no existe porcentaje anual en ese momento para aplicar.

        La tabla del art. 107-4 del TRLRJH termina con:

        – d) Período de hasta 20 años: 3

        3 es el tres por ciento.

        Regla 2ª del art. 107-4 de la LRHL

        «2.ª El porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo será el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor.»

        Destaco:

        – «en el momento del devengo»
        – «el porcentaje anual»

        Resulta entonces, que para los momento de los años 21 en adelante, no hay porcentaje anual.

        Anual es el de cada años.

        – De 1,a 20 años existe
        – De 20 en adelante, 21, 22, etc., no existe porcentaje anual, correspondiente a ese año, y no se puede materializar o calcular.

        Luego por STC 59/2017, después de 20 años, no se materializa el incremento potencial.

        Saludos.

  15. Buenos días,

    Tengo una pregunta. Yo era dueña del 50% de un piso que teníamos a medias mi hermana y yo (50% cada una). En 2014 yo le cedí mi 50% como una disolución de comunidad. En el 2015 me vino el pago de la Plusvalía y tomaron como referencia el valor del suelo del piso completo, a pesar de que yo sólo tenía el 50 % que es lo que le cedí (transmisión inter-vivos). Mi pregunta es si eso es correcto o si tenían que haber dividido el valor del suelo a la mitad para realizar el cálculo. Es que cuando ví que tenía que pagar una Plusvalía como si hubiera vendido el 100% de la vivienda, pues no lo veo normal, y es algo de lo que me he dado cuenta hace poco mirando papeles. ¿Cree que tendría que reclamar, y podría en ese caso aunque hayan pasado ya varios años? o es que da lo mismo que sea un 50% de la vivienda que un 100% para hacer los cálculos? Vivo en Canarias.

    Muchísimas gracias por su respuesta !

    1. Hola de nuevo, estuve haciendo los cálculos según su artículo y sí que hicieron bien los cálculos, redujeron el 50% en la base imponible..es que no hay quien entienda las cartas de pago que envían, la verdad y fue una plusvalía tan cara que no me podía creer que eso fuera el 50%..En fin, no hace falta que conteste entonces. Pero muchas gracias !

      Por cierto, en una Donación de un piso de padre a hija, de más de 20 años, ¿he entendido que no enviarían carta de pago de Plusvalía? Pero si llegara la carta habrá que pagarla, supongo ! Gracias !

      1. Buenas tardes:

        Respecto a la plusvalía municipal de más de 20 años, por la donación, si enviaran la carta de pago, lo que procede es ir al fiscal y entregársela para que persiga el delito de engaño, ya que sino hay plusvalía después de 20 años, están atentando contra los Derechos Humanos, puesto que nadie está obligado a pagar impuestos fuera de la ley.

        Esto es un Derecho Humano. Nadie puede ser obligado a pagar impuestos fuera de la ley.

        Saludos.

    1. Buenas tardes:

      No tienes renta, ya que tenéis pérdidas. Luego puedes declarar esas pérdidas en el IRPF.

      No tienes plusvalía municipal, ya que tenéis perdidas.

      Por lo tanto, no se ve que tengáis que pagar ninguno de esto dos impuestos y, como he dicho, puedes incluir el decremento de patrimonio en el IRPF, ya que con las pérdidas os generáis un decremento fiscal, que resta de la base de pérdidas y ganancias patrimoniales.

      Si no tenéis otras ganancias patrimoniales, poco a poco se puede ir nivelando con de intereses o dividendos que tengáis, en la base del ahorro.

      Los 170.000 euros los podéis invertir en valores de renta variable o fija y, hasta que no consigáis 19.000,00 en dividendos o intereses, os devolverán la retención.

      Saludos

  16. Buenas noches,

    He encontrado esta página casualmente y ahora mismo no sé si hemos hecho bien.
    Compramos un piso de VPO (nuevo) en Montmeló el cual se nos hizo entrega en el año 1996. (Vigencia de la protección oficial de 30 años), llevávamos viviendo allí 22 años aprox.
    El día 12 de junio lo vendimos ya que hemos comprado una casa.

    Por lo que leo, cuando pasa de 20 años no se debe hacer el pago del impuesto de la plusvalía pero a nosotros en el notario nos informaron de que debíamos pagar este impuesto que nos ha supuesto 7.300 € aproximadamente.
    Debíamos o no debíamos pagarlo?

    Fui con la documentación requerida a l’Organisme de Gestió Tributária de la Diputació de Barcelona, que es la encargada de recaudar este impuesto y no nos dijeron lo contrario tampoco.

    En caso de que hubiesemos pagado indebidamente, podríamos reclamar?

    Saludos.

    Sonia López

    1. Buenas tardes:

      Claro que puedes reclamar.

      Tienes al máximo Tribunal de España, el Tribunal Consttucional, que ha dicho lo que puedes haber leído por aquí.

      La transmisión no es suficiente.

      Si algo no entiendes de las STC 26/2017, 27/2017 y 59/2017, con mucho gusto te lo aclararía.

      En la Ley de Procedimiento Administrativo Común tiene el tipo de recurso.

      Artículo 106. Revisión de disposiciones y actos nulos.
      1. Las Administraciones Públicas, en cualquier momento, por iniciativa propia o a solicitud de interesado, y previo dictamen favorable del Consejo de Estado u órgano consultivo equivalente de la Comunidad Autónoma, si lo hubiere, declararán de oficio la nulidad de los actos administrativos que hayan puesto fin a la vía administrativa o que no hayan sido recurridos en plazo, en los supuestos previstos en el artículo 47.1
      Pero como la cosa ya está juzgada por el Tribunal Constitucional (TC), no será necesario el dictamen. Ya que las sentencias del TC obligan a todas las autoridades públicas.

      Son cosas juzgadas no solamente el fallo sino los fundamentos que contengan las sentencias del TC.

      En cuanto a la vinculación a la doctrina del Tribunal Constitucional esta forma de eficacia de las Sentencias del TC se deriva de que éste es el intérprete superior de la constitucionalidad del ordenamiento y se limita a los poderes públicos. Dicha manera de ver las cosas se refleja en los arts. 38.1, 40.2, 61.3 y 75.bis.2 LOTC y 5.1 LOPJ. En todos ellos se ve a las Sentencias constitucionales como dotadas de una fuerza vinculante, como doctrina constitucional, para los demás órganos del Estado. Así, el Tribunal Constitucional interpreta la Constitución y, a la vez, establece el sentido constitucional de todo el derecho. Este efecto vinculante lo producen tanto el fallo como la motivación de la Sentencia. Supone una obligación de todos los poderes del Estado – jueces, Administración y legislador – y todas las decisiones del TC generan dicha eficacia para los primeros, de acuerdo con el art. 5.1 LOPJ. Como particularidad, hay que resaltar la vinculación que tienen los jueces y tribunales con el contenido de los derechos fundamentales constitucionalmente reconocido en los términos del art. 7.2 LOPJ cuando señala que «En especial, los derechos enunciados en el artículo 53.2 de la Constitución se reconocerán, en todo caso, de conformidad con su contenido constitucionalmente declarado, sin que las resoluciones judiciales puedan restringir, menoscabar o inaplicar dicho contenido.

      No deja poner enlace. Pero la cosa juzgada la puedes encontrar tecleando Cosa juzgada Congreso». Después a la derecha busca «sinopsis», frente al art. 164, y pinchas.

      Saludos.

  17. Hola Jesús,varios herederos con distinto porcentaje heredado,si pagas de plusvalía el 22%22 y del recibo del IBI tu porcentaje es 1%11.es correcto las cantidades no conincide.

    Un saludo.

    1. Buenas tardes:

      Tienes que estructurar mejor tu mensaje, ya que no logro entenderlo.

      No obstante, en el reparto de la herencia, se llegan a acuerdos. De forma que unos pueden tener mas de una cosa que de la otra.

      Pero los impuestos que genera la herencia, según mi criterio, se deben pagar según el porcentaje de participación en la herencia.

      La plusvalía municipal es un impuesto del fallecido, no de los herederos, aunque éstos sean la que la paguen.

      Por otro lado, si el fallecido mantuvo el inmueble urbano más de 20 años en su propiedad, no hay IIVTNU (plusvalía municipal).

      Saludos.

      1. Buenas tardes.
        Somos tres herederos,uno de ellos, a abierto expediente al ayuntamiento para el reparto del IBI,cada uno con su parte proporcional que le corresponde.Al ver mi porcentaje no coincide con lo que he pagado de plusvalía.

        Muchas Gracias,Jesús.
        Saludos.

  18. Buenas tardes:

    Parece claro que el porcentaje del IBI tiene que coincidir con el porcentaje de propiedad que se posea. Eso está apoyado por el art. 20 de la Constitución Española de que; la información que se transmita debe ser cierta.

    Con la escritura, el Ayuntamiento está obligado a rectificar el porcentaje de participación en el inmueble.

    Por otro lado, al ser una herencia y dices que habéis pagado plusvalía municipal (IIVTNU) necesariamente es preciso que el período de tiempo en que fue propietario tuvo que ser entre 1 y 20 años.

    Si lo tuvo más de 20 años, no hay plusvalía municipal.

    Saludos.

  19. Hola, resumo lo ocurrido:
    En agosto de 2018 vendo piso en Bilbao con pérdidas. Ese mismo mes tramito autoliquidación solicitando la no sujeción al impuesto con motivo de la sentencia del TC por pérdida real. Adjunto escrituras de compra y de venta.
    En mayo de 2019 recibo carta en la que me informan de que no se procederá a la liquidación por considerar que con dicha trasmisión no ha nacido la obligación tributaria principal del IIVTNU.
    Dos meses y medio después, en julio de 2019, a través de carta certificada me notifican que debo realizar la liquidación de la plusvalía antes del 10 de septiembre.
    Mi pregunta es ¿Con la carta de mayo no me eximen ya de pagar la plusvalía? ¿Es posible que me digan una cosa en mayo y la contraria en julio sin mediar explicación alguna?
    Saludos y gracias,

    1. Buenas noches:

      No es incompatible lo que te piden.

      Haces una liquidación y ya no solicitas la no sujeción al IIVTNU.

      Si está sujeto, lo que pasa es que no se produce el hecho imponible.

      Es una transmisión no sujeta por el IIVTNU, pero si está sujeta al procedimiento de decir que no se ha producido el hecho imponible.

      No lo solicites. simplemente le comunicas que no se ha producido el hecho imponible, ya que el incremento de valor ficticio es anulado por el incremento real que es negativo.

      Saludos.

  20. hola buenas tardes
    Mi padre falleció en septiembre de 2018 sin haber otorgado testamento. Por lo que hemos tenido que hacer acta de notoriedad y declaración de herederos. Somos mi hermano y yo, y mi madre (la usufructuaria)
    hemos decidido de momento, no hacer adjudicaciones, por lo que mediante documento privado realizaremos los trámites oportunos.
    De manera que mi hermano y yo somos los herederos universales y mi madre la usufructuaria . Cómo contaba con 68 años, se cifra en 21% el mismo
    De modo, que pregunto, para calcular el IIVTNU, mi hermano y yo, tendríamos un 40% en pleno domino y 10% en nuda propiedad cada uno y madre el usufructo en el porcentaje indicado???

    1. Buenas tardes:

      Me surgen dudas.

      ¿El piso no era ganancial?

      En segundo lugar. ¿Cuánto es el tiempo que ha estado en propiedad de vuestro padre?

      Si lo ha tenido más de 20 años no tiene plusvalía municipal. Después de 20 años no existe plusvalía.

      Si vuestra madre fuera propietaria, por ser ganancial, no necesita usufructo del piso. Tiene el usufructo de su parte para vivir. Es un bien compartido, sobre el que no se necesita establecer un usufructo.

      La realización de una escritura ante notario, no implica adjudicación, sino solamente reflejar la participación el con conjunto de la herencia.

      Si no haces adjudicaciones individuales, el notario solamente puede cobrar por la recepción de una herencia, que es uno el conjunto de herederos.

      Los notarios también se pasan en sus aranceles. Te cobrará dos o tres veces el mínimo.

      Cuando se hace adjudicación individual, es cuando pueden cobrar el mínimo según las adjudicaciones individuales.

      Saludos.

  21. Buenas tardes.

    Tengo una duda con respecto a la plusvalía ¿El valor del suelo que figura en el IBI de un piso es el valor que se aplica a ese piso para el calculo del impuesto o al ser una edificación el valor para el calculo del impuesto esta en función de la cuota de participación? Ese «valor del suelo» esta expresado solamente a la vivienda concreta o a la edificación completa?
    Muchas garcías.
    Un salido

  22. Hola, tengo una duda a ver si me podeis ayudar.
    En mi caso, mi madre tiene un solar urbano en el centro de un pueblo de 4000 habitantes. Este solar se compró en 1978 por 25000 ptas. Quiere venderlo el solar pero quiere saber qué impuestos le tocará pagar y de qué cantidades estariamos hablando. La plusvalia municipal la tengo mas o menos clara, pero a parte de esta plusvalia como le prodria repercutir en la declaración de la renta? A parte de estos 2 impuestos tendría que cargar con alguno mas?
    Muchas gracias de antemano.

    1. Buenas noches.

      Plusvalía municipal no tiene, por tenerlo más de 20 años.

      De las ganancias el 69% están liberadas por los coeficientes de abatimiento.

      Tendría 31 % de la ganancia, que tendría que multiplicar por la cuota.

      La mínima es 19 % en el IRPF .
      Resultado: 6 % aproximadamente, sobre ganancias. Precio de venta menos precio de compra y menos gastos (notaría, registro e impuestos en la compra).

      Saludos

  23. Buenas
    mi mujer hereda a la muerte de su madre la mitad de una finca urbana de la cual es propietaria ella de la mitad el 50 porciento la cual heredó de su padre en dicha finca se encuentra una casa sin escriturar pero que es propiedad de mi mujer yya que pago su construcción ella de no tienen nada que ver ni madre ni padre de ella solo está en la finca que hereda
    Mi pregunta es de que debe pagar la plusvalía de la finca supongo ya que la casa pago ella su construcción y es suya aunque no esté escriturada y esté en la finca que hereda
    Supongo bien?
    Saludos

  24. Buenas tardes:

    Si tuvo la propiedad su madre más de 20 años, no tiene plusvalía municipal.

    Se paga por el valor del suelo la plusvalía municipal.

    Si no tiene escriturada la casa, tendrá que demostrar que la pago ella frente al impuesto de sucesiones.

    Saludos

  25. HE VENDIDO UN PISO QUE ERA VIVIENDA HABITUAL . LA FECHA DE LA COMPRA FUE EN 1989 Y VENDIDO EN 2019 ¿TENGO QUE PAGAR PLUSVALIA MUNICIPAL? COMO CALCUARLA ? CUAL SERIA LA LIQUIDACION A LA AGENCIA TRIBUTARIA

    1. Buenas tardes:.

      Por tenerlo más de 20, no tienes plusvalía municipal.

      Declaración de no hecho imponible.

      El hecho imponible no se ha materializado.

      No puedes calcular la plusvalía municipal.

      A partir de 20 años no se manifiesta.

      No hay porcentaje anual para aplicar.

      El incremento se vuelve inexpresivo, si es que lo hay.

      Saludos.

    1. Buenas tardes:.

      No soy jurídico. Mi profesión es Ingeniero Industrial.

      Si la herencia es positiva, puede que la renuncia se considere donación. Pero no soy experto jurídico.

      La regularización catastral afecta al inmueble y por lo tanto afecta a quien herede.

      Si renuncias no te afecta, salvo lo dicho anteriormente.

      Saludos.

      1. Felicidades por su blog y por su paciencia! Que he visto que ha repetido lo de los 20 años unas cuantas veces..,

        Mi pregunta es:

        Si en una compraventa hace casi 4 años, el ayuntamiento cobró el IIVTNU aplicando el coeficiente para 20 años (habiendo tenido la propiedad muchos más de 20 años) ¿se le puede reclamar el importe más intereses de demora? No sé si la sentencia última al ser posterior sería aplicable…

        1. Buenas noches:

          Por supuesto, que los puedes reclamar.

          En caso de herencia, durante 4,5 años. En caso de venta, 4 años y un mes, seguro.

          Como ha sido un delito el cobrarlos, no sé cuándo precribiría.

          La sentencia no ha modificado la LRHL. El Tribunal Constitucional se limita a decir, en el caso de los 20 años, lo que dice la ley, ya que no puede ser de otra manera, pues los tributos los establece el Legislador.

          Solamente, si van contra la Constitución Española es cuando puede tumbar el impuesto.

          No voy a contradecir al Tribunal Constitucional. Pero nunca han estado gravadas las ventas pérdidas, ni impedido poner esa prueba contra la ley.

          Busca Fajardo Spínola Ran-kia y te saldrá la transcripción como ponente en la elaboración de la LRHL 1988.

          Tienes que quitar guión de Ran-kia, ya que con él, a lo mejor no me dejan citar la página.

          No es lo blog, solo escribo aquí. Esto de los 20 años, lo sé desde 1993. Soy ingeniero industrial especialista ven Automática y electrónica. Pero el nivel es de EGB. Dominio de una función. Elementos para los cuales está definida.

          Ten en cuenta que, el Tribunal Constitucional dice que el tributo es una ficción.

          Mira las sentencias del TC. STC 26, 37 y 59/2017.

          En Ran-kia teclea también Apical.

          Verás ml trabajo para las personas, con un fundamento de cálculo infinitesimal.

          Saludos.

        2. Buenas noches:

          Spivak en vez de Apical.

          Estoy con móvil y el corrector automático me lo ha cambiado.

          Saludos desde mi lugar de vacaciones.

          Miro la página de vez en cuando, para ayudar a las personas.

          Así pues, estoy, con mucho gusto, a tu disposición.

  26. Buenas tardes, en 1989 compre una parcela con una casita en una urbanización. (la casita no estaba declarada) Desde el pasado año 2018 esta escriturada como obra nueva antigua junto con la parcela.

    Mis preguntas son:

    Si la vendo ahora (hay comprador) tengo que pagar plusvalia municipal, si tengo que pagar, puedo poner como gastos lo que costo asfaltar la calle?

    Que tengo que paga en el IRPF?

    El valor catrastal del suelo es de 35.036€

    Muchas gracias, Juan

    1. Buenas noches:

      Plusvalía municipal no tienes, porque lo has tenido más de 20 años.

      En el IRPF , actúan los coeficientes de abatimiento hasta 2006 con lo cual de la ganancia cuenta de forma proporcional desde 2006 hasta 2019, salvo mejor opinión.

      Solo cotizaría por el 33,33 % de la ganancia patrimonial.

      Si has pagado asfaltado de la calle, es posible que sea descontado, ya que es un gasto asociado al terreno y no ha sido un gasto municipal. Es en gasto de mejora de su entorno directo y es una inversión, si antes no estaba asfaltado y no una reposición.

      Saludos.

      1. Buenas noches, me habían dicho que la plusvalía se pagaban 20 años máximo, no que si se tenia la propiedad más de 20 años estaba exenta.

        Muchas gracias por sus aclaraciones

        Saludos

        1. Buenas tardes:

          Media verdad. Solo si transmites el último día del año 20.

          Después de 20 años es CERO (0)..

          Lo dice la STC 59/2019. La transmisión no es suficiente. Tiene que materializar el incremento potencial. Después de 20 años no se manifiesta y no se materializa.

          Se vuelve inexpresivo y si es inexpresivo es inconstitucional su cobro.

          Lee la sentencia y teclea los términos materializar e inexpresivo o inexpresiva.Pon atención a los párrafos 3 y 4 del Fundamento 3.

          Saludos.

  27. Buenos Días
    Tras revisar varias paginas ando perdido en cuanto al pago de plusvalías. Somos 4 hermanos que el 11/05/2014 adquirimos por reparto de herencia la propiedad de mi madre a partes iguales, lo que es el 25% para cada uno, el día 30/08/19, una de mis hermanas me compra el 25% que me corresponde, y otro 25% a otra hermana, con lo que una de mis hermanas posee el 75%, ya que mi otra hermana de momento no a vendido. Tras intentar realizar el calculo a través de la pagina del Ayuntamiento de Madrid me dice que los porcentajes no concuerdan con el 100%. ¿Dónde esta el error de calculo?

  28. Buenos días Jesús,

    Mi caso es el siguiente, mi madre ha fallecido hace un mes y vamos a iniciar todos los tramites. He leído atentamente todas tus respuestas y anotado sentencias con respecto a la plusvalía ya que mi madre nos transmite ( el 50%, ya que mi padre sigue vivo y estaban en gananciales) a mi hermano a mi 2 propiedades de más de 20 años y una de 15 años. Dejó testamento y en unos días iremos al notario para iniciar tramites.
    MI duda es, en el caso de no pagar la plusvalía, el abogado de ocaso nos dijo que era obligatorio y he leído que en organismos oficiales así te lo indican, ¿que consecuencias tendríamos?

  29. Buenas tardes:

    En el caso de los inmuebles de más de 20 años, el abogado, el Notario, el Registro de la Propiedad y el Ayuntamiento, ya deberían saber que no se ha producido el hecho imponible del IIVTNU (plusvalía municipal) y no se tendría que hacer nada anta el Ayuntamiento y Registro de la Propiedad, por economías de medios. Es decir, no hay que trabajar o gastar recursos y tiempo para nada.

    Es posible que todavía no lo sepan cuando es su deber, entonces debéis hacer una rellenar formulario de papel del IIVTNU, que os facilita el Ayuntamiento, donde ponéis «NO HECHO IMPONIBLE DEL IIVTNU» para cada uno de esos dos inmuebles y lo presentas en el en registro del Ayuntamiento

    Con esa presentación en el Ayuntamiento, el Registro de la Propiedad procederá a registrar esos inmuebles a vuestro nombre.

    Para el caso la propiedad de 15 años, se produce el hecho imponible de la plusvalía ficticia y tendrás que proceder a pagar el IIVTNU, para este caso. A no ser que puedas demostrar, que el inmueble en estos momentos tienen menor valor que cuando se adquirió. En el caso de que no sea así, no demostréis menor valor hay hecho imponible.

    En el caso de que no lo paguéis el IIVTNU la plusvalía municipal del inmueble de 15 años vendrían recargos, embargos de cuentas bancarias, la propiedad o cualquier otro bien.

    En el registro de la Propiedad, en el caso de que el valor fuese menor del de adquisición, con la presentación de la comunicación que en este supuesto hubierais hecho al Ayuntamiento, también están obligados a registrar el inmueble a vuestro nombre.

    En todos los supuestos, el Registro de la Propiedad solamente puede verificar que el Ayuntamiento está enterado de la transmisión, pero no es objeto del Registro de la Propiedad analizar cuándo el ciudadano está obligado a pagar al Ayuntamiento.

    Saludos.

  30. Buenos días,
    Mi padre compró un terreno en 1995 por 40.000 €, en gananciales con mi madre, en 2010 fallece mi padre y pagamos impuestos de sucesiones valorando el terreno en 148.000 €, heredando 4 hermanos el 50%, siendo el usufructo y el otro 50% de mi madre.
    Ahora queremos vender por 156.000, como la escritura de la sucesión parcial no estaba hecha en la notaría me dicen que en valor de escritura de sucesión pueden poner el mismo de la venta puesto que al ser la sucesión de 2010 habrían prescrito los 148.000.
    Mi pregunta es si esto se puede hacer, y que IRPF tendrá que pagar mi madre por la venta de su 50%. Muchas gracias.

    1. Buenas noches:

      Yo no soy abogado, sino ingeniero industrial.

      Al heredar el piso, ya habéis puesto el precio de 148.000,00 € que la Hacienda autonómica aceptó, que figurará en la liquidación del Impuesto de Sucesiones. Esa cifra, lo que se suele decir va a misa, al estar documentada.

      El precio de partida es 148.000,00 para el IRPF. Pero hay dos partes, una la de tu madre y otra la vuestra

      Si la venta de venta es 156.000,00, la ganancia es de 8.000,00 €, que son 4.000,00 vuestros. Pero no la parte de tu madre.

      La parte de tu madre, posiblemente es la siguiente: 156.000/2= 78.000 €.

      A 78.000 se le descuenta el valor de adquisición 20.000,00 y quedarían 58.000,00 €

      Lamentablemente desde 2015 ya no hay coeficientes de abatimiento, ni actualizaciones del valor de compra.

      Por lo que me temo que tendrá que cotizar por 58.000,00 € en el IRPF (6000 x 0,19) + (52.000 x0,21)

      Tómalo, con pinzas, porque no me dedico a esto. Pero ahí tienes un enlace.

      https://cincodias.elpais.com/cincodias/2014/11/04/economia/1415117089_359129.html

      Lo único que si puedes tomar como seguro es lo siguiente sobre la plusvalía municipal.

      – Tu madre no tiene por haber tenido la propiedad más de 20 años ( 50 % libre)

      – La parte heredada (50 %) tiene 8 ó 9 años de plusvalía, que se aplica sobre el valor catastral.

      Desconozco el valor catastral (1/2) y el porcentaje anual que el ayuntamiento. Pero pongamos un 3 % anual y 9 años sería 27 % como máximo.

      A ese porcentaje se le tendrá que aplicar el coeficiente de a cuota, que si es 0,3, sería un 9 % aproximado sobre 1/2 del valor catastral.

      – 0,09 aprox. x 1/2 VC = 0,09 aprox. x 0,5 VC

      Siendo VC es el Valor catastral

      Saludos

    2. Buenas noches:

      Yo no soy abogado, sino ingeniero industrial.

      Al heredar el piso, ya habéis puesto el precio de 148.000,00 € que la Hacienda autonómica aceptó, que figurará en la liquidación del Impuesto de Sucesiones. Esa cifra, lo que e suele decir va a misa, al estar documentada.

      El precio de partida es 148.000,00 para el IRPF. Pero hay dos partes, una la de tu madre y otra la vuestra

      Si la venta de venta es 156.000,00, la ganancia es de 8.000,00 €, que son 4.000,00 vuestros. Pero no la parte de tu madre.

      La parte de tu madre, posiblemente es la siguiente: 156.000/2= 78.000 €.

      A 78.000 se le descuenta el valor de adquisición 20.000,00 y quedarían 58.000,00 €

      Lamentablemente desde 2015 ya no hay coeficientes de abatimiento, ni actualizaciones del valor de compra.

      Por lo que me temo que tendrá que cotizar por 58.000,00 € en el IRPF (6000 x 0,19) + (52.000 x0,21)

      Tómalo, con pinzas, porque no me dedico a esto. Pero ahí tienes un enlace.

      htt ps://cincodias.elpais.com/cincodias/2014/11/04/economia/1415117089_359129.ht ml (junta los espacios, ya que si no no se transmite)

      Lo único que si puedes tomar como seguro es lo siguiente sobre la plusvalía municipal.

      – Tu madre no tiene por haber tenido la propiedad más de 20 años ( 50 % libre)

      – La parte heredada (50 %) tiene 8 ó 9 años de plusvalía, que se aplica sobre el valor catastral.

      Desconozco el valor catastral (1/2) y el porcentaje anual que el ayuntamiento. Pero pongamos un 3 % anual y 9 años sería 27 % como máximo.

      A ese porcentaje se le tendrá que aplicar el coeficiente de a cuota, que si es 0,3, sería un 9 % aproximado sobre 1/2 del valor catastral.

      – 0,09 aprox. x 1/2 VC = 0,09 aprox. x 0,5 VC

      Siendo VC es el Valor catastral

      Saludos

  31. Buenas tardes,Jesús:

    He recibido el acuerdo de alteración catastral y regularización tributaría.Periodos liquidatorios.Desde 2108 hasta 2018
    El recibo que tengo que pagar ahora es el mismo que para el 2019 .
    Saludos,Jesús

    1. Buenas noches:

      Pues me congratulo que te lo hayan puesto correctamente.

      Pero supongo que será desde 2008 hasta 2018. Todavía no hemos llegado al 2108
      .
      Si puedes informar sobre la plusvalía municipal, serías de gran ayuda para muchos.

      Saludos

  32. Buenas tardes,

    Supuesto de donación de un padre a un hijo, un inmueble de naturaleza urbana con valor catastral 58.656 euros y según la web de Hacienda de la Comunidad Valenciana el valor fiscal para liquidar el impuesto de donaciones es de 73.906.56 euros, como está exento el heredero hasta los primeros 100.000 euros no liquidaría, pero mi duda es con la plusvalía, la compra se realizó por 110.000 euros, pero Hacienda liquidó considerando que el valor real de mercado era en ese momento de 133.000 euros, con estos datos no se debe de liquidar ya que no hay incremento de valor, pero tengo la duda si el ayuntamiento liquidará por plusvalía ya que tomará como referencia el valor real del inmueble que siempre tiende a ser superior y no el fiscal.

    Muchas gracias.

    1. Buenas noches:

      Si la donación se hace entre 1 y 20 años, existe hecho imponible del IIVTNU (plusvalía municipal). Después de 20 años no existe plusvalía.

      Si el valor del mercado es menor, que el valor de adquisición, las tablas del IIVTNU siguen siendo válidas, salvo cuando en una venta el precio de venta es menor que el de compra. En ese caso no hay plusvalía tampoco.

      Cuando el incremento de valor de la plusvalía municipal es pequeño todavía no está resuelto por el Tribunal Constitucional. Pero lo está estudiando.

      El ISD mira el valor que ellos calculan. Pero que también puede ser anulado por la sentencia. STS 2186/2018

      Los cálculos a través de coeficientes ya no sirven.

      Estamos en la inseguridad jurídica completa. Arbitrariedad por todos los lados.

      Saludos.

    2. Buenas noches:

      Parece claro que el inmueble vale menos, luego no tendría plusvalía municipal, aunque la donación sea en el período entre 1 y 20 años.

      Estaría en pérdidas.

      Precio de compra (110.000 ó 130.000) La Administración ha admitido 130.000, si ahora dice 73.906.56 euros. Es claro que tiene 56.093,44 € de pérdidas.

      Como no está gravada por Donación si no pasa de 100.000,00. Es claro que de impuestos CERO (0)

      Saludos

  33. Hola, he adquirido mediante subasta el usufructo vitalicio de una vivienda. El caso es que desde hace años soy propietaria de la nuda propiedad de la misma, por lo que creo que al adquirir ahora el usufructo se extingue el del anterior usufructuario y yo consolido el pleno dominio (unión del usufructo y propiedad en la misma persona). ¿Estaría exenta de pagar plusvalía por extinción del usufructo? ¿O al tratarse de una adquisición onerosa del usufructo sí está sujeto a plusvalía?

  34. Buenas tardes:

    Es un caso curioso.

    Pues no, ya que no hay transmisión de la propiedad.

    En todo caso, sería la propietaria del usufructo la que tendría que pagarlo. Pero ya pagó la plusvalía municipal del usufructo. O sea nada de nada plusvalía municipal.

    Saludos.

  35. Hola, heredo este mes un piso (Getxo-Bizkaia) que fué de mis dos tías solteras recientemente fallecida la segunda, la primera falleció hace varios años..Debo liquidar el Impuesto de Sucesiones antes. En breve una vez realizados estos trámites pondré el piso en venta.
    Su Valor Minimo Atribuible 2019 por Hacienda Foral de Bizkaia es de 270.000 euros.
    Su valor catastral 2019 es 171.500 euros.
    Cuando liquidé el Impto.Sucesiones (50% propiedad) por la muerte de la primera valoré el piso en 300.000 euros.
    Su valor de mercado rondará hoy los 500.000 a 550.000 euros. Mis preguntas son :
    1/ Por cuanto merece la pena que valore ahora en Sucesiones?
    2/ Merece la pena actualizar/aumentar el valor en Sucesiones acercandolo a su valor de mercado para abaratar la plusvalia cuando venda? o da igual y lo mantengo en los 300.000 que puse en 2015?
    Gracias.

  36. Buenas noches:

    Tendrás que hacer una optimización con la siguiente fórmula.

    Si el coeficiente de la cuota de IRPF es mayor que el coeficiente de la cuota de ISD, entonces cuanto mayor precio le asignes, si puedes asignarle, te saldrá mejor.

    Ahora heredas el 50 %. El otro 50 % ya tienes un precio de adquisición.

    Pero al asignarle mayor precio, te va subiendo el coeficiente de la cuota de ISD, con lo cual tendrás que hacer varias interacciones. De tal forma que cuando fuese mayor el coeficiente de ISD, que el de IRPF lo mejor es que no le subas más el precio.

    Es decir, le podrás subir el precio hasta que se iguale a la cuota del IRPF. Si le subes más es contrario a tus intereses.

    Así mismo, el coeficiente de IRPF es posible que baje por tramos por lo cual tienes que mirar las tablas.

    Saludos.

  37. Buenos días, quería consultar y exponer mi caso;
    Mi caso es el siguiente:
    Mis padres compraron piso en régimen de gananciales, en Sevilla, según escrituras con fecha 29 Agosto de 1980. El pasado 13 de Junio de 2019, mi padre falleció, y en su testamento queda reflejado que mi madre es usufructuaria y mis tres hermanos y yo somos los nudos propietarios.

    ¿Cómo debemos calcular la plusvalía?

    También he leído que hay plusvalía por el usufructo. ¿Cómo se calcula esta, teniendo en cuenta que mi madre tiene 82 años?
    ¿Son dos plusvalias distintas y tengo que pagar ambas?

    Por otro lado, quería comentarle sobre lo que usted ha contestado en consultas anteriores;

    He leído que usted ha puesto en varias ocasiones que la plusvalía municipal en el caso de posesión de la vivienda por el fallecido por más de 20 años, el importe es de cero euros, Por lo que he entendido, simple y llanamente porque la ley no expresa porcentaje a aplicar a partir de 21 años.

    He podido comprobar que la ley municipal (Sevilla) indica :
    De 15 hasta 20 años 3%

    Y en su ordenanza municipal, copio lo que indica:

    4. El período de generación del incremento, a efectos de determinar la base imponible, nunca podrá tener una duración superior a veinte años, tomándose esta última referencia en el supuesto de que hubiesen transcurridos, a la fecha del devengo, un número completo de años desde la adquisición del terreno superior a veinte.

    Por lo que deja bien claro que aún teniendo la vivienda en propiedad más de 20 años, es 20 el valor máximo de años que hay que aplicar, para el cálculo de la plusvalía.

    También usted se basa en la Inconstitucionalidad de la sentencia STC 59/2017 , y he encontrado lo que dictamina la sentencia y dice:
    Sobre el art. 110.4

    Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4864-2016 y, en consecuencia, declarar que los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4, todos ellos del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, son inconstitucionales y nulos, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

    Es decir, es inconstitucional y nulo el art. 110.4 de la ley reguladora de haciendas locales, pero solo en aquellos casos en los que no hay incremento de valor.

    Vamos que solo se libran del pago de la plusvalía los que vendan la vivienda por valor inferior al de compra.

    1. Buenas noches:

      Si tu madre es propietaria del 50 % por gananciales no necesita ser usufructuaria para vivir en el piso,ya que vosotros solamente sois propietarios de del otro 50 %.

      Por lo tanto, podrías no plasmar en la escritura el usufructo, sino que la compensáis, si es irrenunciable el usufructo, con dinero metálico. con lo cual, podría ser que el ayuntamiento de Sevilla no pueda cobrar por la plusvalía del usufructo del 50 %, ya que no se ha constituido.

      Por otra parte,ante el IRPF, vuestra madre os libera del IRPF, inmuebles a disposición distintos de la vivienda habitual, por vivir ella en el piso, ya que es indivisible. Si libera por vivienda habitual su 50 % de la vivienda, también libera el otro 50 %. Pero esto no es seguro. A mi me lo considera así Hacienda.

      Esto último, es un caso práctico que sucede dentro de mi familia. Una hermana es propietaria del 50 %, por herencia, y el otros 50 % es propiedad de los otros tres hermanos, también por herencia, entre los que mi incluyo yo.

      Ahí no hubo usufructo y tampoco constituimos usufructo para mi hermana, en el otro 50 % de su vivienda habitual.

      Así hicimos el reparto, que no fue cuotas proporcionales en todos los bienes heredados, sino que ahí le adjudicamos el 50 % y en otro cero. Al mismo tiempo, el dinero metálico, tampoco fue proporcional.

      Si se constituye usufructo, salvo error, es el 2 % hasta los 89 años. Es decir 14 % sobre el 50 %, que sería el 7 %.

      Si le poner el 3 % anual sería el 21 % y si le aplicas una cuota del 30 % el resultado es la cadena de multiplicaciones.

      Plusvalía del usufructo= 0,07 x 0,21 x 0,3 = 0,00411 aproximadamente del valor catastral del valor del suelo del piso.

      Si son 70.000,00 valor del suelo, pues serían 308 €, aproximadamente, salvo error. Todo depende del valor del suelo

      Saludos

  38. Buenas noches:

    «4. El período de generación del incremento, a efectos de determinar la base imponible, nunca podrá tener una duración superior a veinte años, tomándose esta última referencia en el supuesto de que hubiesen transcurridos, a la fecha del devengo, un número completo de años desde la adquisición del terreno superior a veinte»

    Perfecto.

    La cuestión relevante, es que en tu caso no estás en el intervalo de 20 años, sino que a la fecha del devengo estás en el intervalo del año 39, a la fecha del devengo.

    Por lo que no puedes meter en el período de hasta 20 años, la fecha del devengo del año 39.

    Con lo cual no la puedes determinar.

    Después de 20 años, no existe plusvalía municipal, en el caso del ayuntamiento de Sevilla.

    Hay una regla del art. 107-4.

    2.ª El porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo será el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor.

    «Porcentaje anual». El del año 39, en este caso, no existe. No lo puedes determinar.

    Párrafo 4 del Fundamento 3 de la STC 59/2017.

    «Enjuiciando aquella regulación foral consideramos que «los preceptos cuestionados fingen, sin admitir prueba en contrario, que por el solo hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período temporal (entre uno y veinte
    años), se revela, en todo caso, un incremento de valor y, por tanto, una capacidad económica susceptible de imposición, impidiendo al ciudadano cumplir con su obligación de contribuir, no de cualquier manera, sino exclusivamente ‘de acuerdo con su capacidad
    económica’ (art. 31.1 CE)». De esta manera, al establecer el legislador la ficción de que ha tenido lugar un incremento de valor susceptible de gravamen al momento de toda transmisión de un terreno por el solo hecho de haberlo mantenido el titular en su patrimonio durante un intervalo temporal dado, soslayando aquellos supuestos en los que no se haya producido ese incremento, «lejos de someter a tributación una capacidad económica susceptible de gravamen, les estaría haciendo tributar por una riqueza inexistente, en abierta contradicción con el principio de capacidad económica del citado artículo 31.1 CE»»

    – «los preceptos cuestionados fingen

    – «por el solo hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período temporal (entre uno y veinte
    años)»

    Solamente fingen entre uno y veinte años.

    Ni antes de 1 año, ni después después de 20 años, la ley finge que se haya obtenido incremento de valor, por el solo hecho de ser titular.

    Fundamento 5 de STC 59/2017.

    «a) El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos no es, con carácter general, contrario al Texto Constitucional, en su configuración actual. Lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es, aquellas que no presentan aumento de valor del terreno al momento de la transmisión. Deben declararse inconstitucionales y nulos, en consecuencia, los arts. 107.1 y 107.2 a) LHL, «únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica» (SSTC 26/2017, FJ 7; y 37/2017, FJ 5).»

    – » Lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica»

    Después de 20 años la situación impositiva se vuelve inexpresiva de capacidad económica sometida a tributación.

    – «aquellas que no presentan aumento de valor del terreno al momento de la transmisión»

    Después de 20 años, el legislador ya no presenta aumento de valor del terreno al momento de la transmisión. No lo pone de manifiesto. Si no lo pone de manifiesto, no hay hecho imponible.art. 104.de la LRHL.

    Del Fundamento 5 de la STC 59/2017:

    c) Una vez expulsados del ordenamiento jurídico, ex origine, los arts. 107.2 y 110.4 LHL, en los términos señalados, debe indicarse que la forma de determinar la existencia o no de un incremento susceptible de ser sometido a tributación es algo que solo corresponde al legislador, en su libertad de configuración normativa, a partir de la publicación de esta Sentencia, llevando a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto que permitan arbitrar el modo de no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (SSTC 26/2017, FJ 7; y 37/2017, FJ 5).

    – «debe indicarse que la forma de determinar la existencia o no de un incremento susceptible de ser sometido a tributación es algo que solo corresponde al legislador»

    Por lo que, la única interpretación del párrafo del Ayuntamiento de Sevilla es que el porcentaje anual del año 20, no le corresponde al año 39.

    Es decir, que no puede tomarse el porcentaje, en el momento del devengo, el 3 %, ya que no está determinado así por el legislador.

    Del párrafo 3 del Fundamento 3 del la STC 59/2017.

    «Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno. Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial.»

    – «la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno»

    La transmisión no es suficiente.

    – «Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial.»

    «Por lo menos» tiene que haber un incremento potencial. Es el potencial fingido entre uno y veinte años.

    Cuando no hay incremento potencial, no es necesario mirar si el incremento real es negativo.

    Por lo tanto, no solo las ventas a pérdidas se librán del IIVTNU, sino que no están sujetas todas las transmisiones correspondientes al primer años y las de los años vigésimo primero en adelante.

    Saludos.

  39. Buenas tardes Jesús:
    Muchas gracias por todas sus respuesta.

    Por lo que he entiendo de su respuesta estaría exenta del pago de plusvalía, por el mero hecho de que el legislador no indica o expresa un porcentaje a aplicar pasados los 20 años de posesión de un inmueble. Y que es por ello, que se ha declarado en sentencia no solo inconstitucional el art. 110.4 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, sino que además lo “anula.”

    Pues bien, no entiendo como estando anulado por sentencia. El Ayto. de Sevilla, a día de hoy, cuando ya han pasado 2 años desde la sentencia, en su página web. https://www.sevilla.org/servicios/agencia-tributaria-de-sevilla/informacion-tributaria/plusvalia, tiene colgada la ordenanza municipal en donde el “Artículo 11.- Período de generación del incremento del valor dice en el apartado 4:

    “El período de generación del incremento, a efectos de determinar la base imponible, nunca podrá tener una duración superior a veinte años, tomándose esta última referencia en el supuesto de que hubiesen transcurridos, a la fecha del devengo, un número completo de años desde la adquisición del terreno superior a veinte”

    Vamos que por mucha sentencia que lo anule y por mucho que la Ley Reguladora de Haciendas Locales, no exprese valor a aplicar para más de 20 años. Su ordenanza municipal hoy por hoy indica que el periodo hay que calcularlo en base a 20 años, si el número de años de posesión del terreno es superior a 20.

    Por lo que el Ayuntamiento, está obviando dicha sentencia y haciendo participe a todo ciudadano del pago de algo que realmente no hay que pagar.

    ¿Cómo debo proceder en mi caso?. No quiero que al Ayuntamiento me reclame pasado los 6 meses que tengo de plazo para declararlo ningún tipo de recargo por no haber realizado el pago en plazo.

    Creo que he leído anteriormente que debo especificar en formulario de la declaración del impuesto de plusvalía: NO HECHO IMPONIBLE DEL IIVTNU
    ¿Con esto ya estaría liquidado/ gestionado para el Ayuntamiento de Sevilla?

    Por otro lado, quería comentarle que tengo el caso de mi pareja en donde he podido comprobar que en el año 2014, el Ayto. De Sevilla le presentó la liquidación de casa heredada de sus padres donde en el cálculo, le aplican por 20 años cuando el periodo impositivo es desde abril 1979 (fecha de la transmisión anterior) a diciembre de 2014, es decir para un periodo de 34 años le realizaron el cálculo sobre los 20 años.
    ¿Entiendo que puede reclamar la devolución de todo ello?

    Muchas gracias por sus respuestas.
    Saludos.

  40. Buenas días Jesús:
    Muchas gracias por todas sus respuesta.

    Por lo que he entiendo de su respuesta estaría exenta del pago de plusvalía, por el mero hecho de que el legislador no indica o expresa un porcentaje a aplicar pasados los 20 años de posesión de un inmueble. Y que es por ello, que se ha declarado en sentencia no solo inconstitucional el art. 110.4 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, sino que además lo “anula.”

    Pues bien, no entiendo como estando anulado por sentencia. El Ayto. de Sevilla, a día de hoy, cuando ya han pasado 2 años desde la sentencia, en su página web. https://www.sevilla.org/servicios/agencia-tributaria-de-sevilla/informacion-tributaria/plusvalia, tiene colgada la ordenanza municipal en donde el “Artículo 11.- Período de generación del incremento del valor dice en el apartado 4:

    “El período de generación del incremento, a efectos de determinar la base imponible, nunca podrá tener una duración superior a veinte años, tomándose esta última referencia en el supuesto de que hubiesen transcurridos, a la fecha del devengo, un número completo de años desde la adquisición del terreno superior a veinte”

    Vamos que por mucha sentencia que lo anule y por mucho que la Ley Reguladora de Haciendas Locales, no exprese valor a aplicar para más de 20 años. Su ordenanza municipal hoy por hoy indica que el periodo hay que calcularlo en base a 20 años, si el número de años de posesión del terreno es superior a 20.

    Por lo que el Ayuntamiento, está obviando dicha sentencia y haciendo participe a todo ciudadano del pago de algo que realmente no hay que pagar.

    ¿Cómo debo proceder en mi caso?. No quiero que al Ayuntamiento me reclame pasado los 6 meses que tengo de plazo para declararlo ningún tipo de recargo por no haber realizado el pago en plazo.

    Creo que he leído anteriormente que debo especificar en formulario de la declaración del impuesto de plusvalía: NO HECHO IMPONIBLE DEL IIVTNU
    ¿Con esto ya estaría liquidado/ gestionado para el Ayuntamiento de Sevilla?

    Por otro lado, quería comentarle que tengo el caso de mi pareja en donde he podido comprobar que en el año 2014, el Ayto. De Sevilla le presentó la liquidación de casa heredada de sus padres donde en el cálculo, le aplican por 20 años cuando el periodo impositivo es desde abril 1979 (fecha de la transmisión anterior) a diciembre de 2014, es decir para un periodo de 34 años le realizaron el cálculo sobre los 20 años.
    ¿Entiendo que puede reclamar la devolución de todo ello?

    Muchas gracias por sus respuestas.
    Saludos.

  41. Buenas tardes Jesús:
    Muchas gracias por todas sus respuesta.

    Por lo que he entiendo de su respuesta estaría exenta del pago de plusvalía, por el mero hecho de que el legislador no indica o expresa un porcentaje a aplicar pasados los 20 años de posesión de un inmueble. Y que es por ello, que se ha declarado en sentencia no solo inconstitucional el art. 110.4 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, sino que además lo “anula.”

    Pues bien, no entiendo como estando anulado por sentencia. El Ayto. de Sevilla, a día de hoy, cuando ya han pasado 2 años desde la sentencia, en su página web. https://www.sevilla.org/servicios/agencia-tributaria-de-sevilla/informacion-tributaria/plusvalia, tiene colgada la ordenanza municipal en donde el “Artículo 11.- Período de generación del incremento del valor dice en el apartado 4:

    “El período de generación del incremento, a efectos de determinar la base imponible, nunca podrá tener una duración superior a veinte años, tomándose esta última referencia en el supuesto de que hubiesen transcurridos, a la fecha del devengo, un número completo de años desde la adquisición del terreno superior a veinte”

    Vamos que por mucha sentencia que lo anule y por mucho que la Ley Reguladora de Haciendas Locales, no exprese valor a aplicar para más de 20 años. Su ordenanza municipal hoy por hoy indica que el periodo hay que calcularlo en base a 20 años, si el número de años de posesión del terreno es superior a 20.

    Por lo que el Ayuntamiento, está obviando dicha sentencia y haciendo participe a todo ciudadano del pago de algo que realmente no hay que pagar.

    ¿Cómo debo proceder en mi caso?. No quiero que al Ayuntamiento me reclame pasado los 6 meses que tengo de plazo para declararlo ningún tipo de recargo por no haber realizado el pago en plazo.

    Creo que he leído anteriormente que debo especificar en formulario de la declaración del impuesto de plusvalía: NO HECHO IMPONIBLE DEL IIVTNU
    ¿Con esto ya estaría liquidado/ gestionado para el Ayuntamiento de Sevilla?

    Por otro lado, quería comentarle que tengo el caso de mi pareja en donde he podido comprobar que en el año 2014, el Ayto. De Sevilla le presentó la liquidación de casa heredada de sus padres donde en el cálculo, le aplican por 20 años cuando el periodo impositivo es desde abril 1979 (fecha de la transmisión anterior) a diciembre de 2014, es decir para un periodo de 34 años le realizaron el cálculo sobre los 20 años.
    ¿Entiendo que puede reclamar la devolución de todo ello?

    Muchas gracias por sus respuestas.
    Saludos.

  42. Buenas tardes Jesús:
    Muchas gracias por todas sus respuesta.

    Por lo que he entiendo de su respuesta estaría exenta del pago de plusvalía, por el mero hecho de que el legislador no indica o expresa un porcentaje a aplicar pasados los 20 años de posesión de un inmueble. Y que es por ello, que se ha declarado en sentencia no solo inconstitucional el art. 110.4 del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, sino que además lo “anula.”

    Pues bien, no entiendo como estando anulado por sentencia. El Ayto. de Sevilla, a día de hoy, cuando ya han pasado 2 años desde la sentencia, en su página web. https://www.sevilla.org/servicios/agencia-tributaria-de-sevilla/informacion-tributaria/plusvalia, tiene colgada la ordenanza municipal en donde el “Artículo 11.- Período de generación del incremento del valor dice en el apartado 4:

    “El período de generación del incremento, a efectos de determinar la base imponible, nunca podrá tener una duración superior a veinte años, tomándose esta última referencia en el supuesto de que hubiesen transcurridos, a la fecha del devengo, un número completo de años desde la adquisición del terreno superior a veinte”

    Vamos que por mucha sentencia que lo anule y por mucho que la Ley Reguladora de Haciendas Locales, no exprese valor a aplicar para más de 20 años. Su ordenanza municipal hoy por hoy indica que el periodo hay que calcularlo en base a 20 años, si el número de años de posesión del terreno es superior a 20.

    Por lo que el Ayuntamiento, está obviando dicha sentencia y haciendo participe a todo ciudadano del pago de algo que realmente no hay que pagar.

    ¿Cómo debo proceder en mi caso?. No quiero que al Ayuntamiento me reclame pasado los 6 meses que tengo de plazo para declararlo ningún tipo de recargo por no haber realizado el pago en plazo.

    Creo que he leído anteriormente que debo especificar en formulario de la declaración del impuesto de plusvalía: NO HECHO IMPONIBLE DEL IIVTNU
    ¿Con esto ya estaría liquidado/ gestionado para el Ayuntamiento de Sevilla?

    Por otro lado, quería comentarle que tengo el caso de mi pareja en donde he podido comprobar que en el año 2014, el Ayto. De Sevilla le presentó la liquidación de casa heredada de sus padres donde en el cálculo, le aplican por 20 años cuando el periodo impositivo es desde abril 1979 (fecha de la transmisión anterior) a diciembre de 2014, es decir para un periodo de 34 años le realizaron el cálculo sobre los 20 años.
    ¿Entiendo que puede reclamar la devolución de todo ello?

    Muchas gracias por sus respuestas.
    Saludos.

    1. Buenas noches:

      “El período de generación del incremento, a efectos de determinar la base imponible, nunca podrá tener una duración superior a veinte años, tomándose esta última referencia en el supuesto de que hubiesen transcurridos, a la fecha del devengo, un número completo de años desde la adquisición del terreno superior a veinte”

      Aunque parezca que contradice al Tribunal Constitucional en la sentencia STC 59/2019 no es así.

      Están determinando que el período de generación de plusvalía sometido a tributación son los años de 1 a 20 años. Los años siguientes no están sometidos a tributación y como el hecho imponible es un hecho de naturaleza instantánea, el hito temporal de todo su régimen impositivo es la situación existente en el momento de la transmisión. RJ 1997\2963 y RJ 1997\3772) y la siguiente STS que contiene el fundamento siguiente:

      «En este sentido, es procedente reiterar la doctrina de esta
      Sala, recogida entre otras en la Sentencia de 14 de mayo de
      1993(RJ 1993, 3620) en relación a la determinación del
      período impositivo en el Impuesto de Valor de los Terrenos.
      Decíamos allí que el período impositivo, en general es un
      concepto jurídico que permite individualizar los hechos
      imponibles cuyo aspecto material está constituido por
      situaciones, actos o negocios que por su propia naturaleza
      tienden a reproducirse permanentemente en el tiempo, y la
      referencia o determinación del mismo es lo que hace posible
      el nacimiento de la obligación tributaria; sin embargo, en el
      Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los
      Terrenos lo descrito requiere una modulación, pues no se
      está, dentro de su ámbito, ante un hecho imponible duradero
      que sea necesario periodificar sino ante ciertos elementos que
      por su naturaleza, son más bien instantáneos, en cuanto el
      aspecto material del hecho imponible de dicho
      Impuesto exige una transmisión de bienes o una
      constitución o transmisión derechos reales y esos
      acontecimientos son instantáneos en sentido jurídico y
      tienden a agotarse o terminar en un momento
      determinado. El Impuesto de autos no es periódico sino
      instantáneo, por lo que su período impositivo consiste,
      realmente, y ésta es la esencia del gravamen, en un periodo
      de generación de plus valía que se somete a tributación, es
      decir, en una porción de tiempo delimitada por dos momentos
      (el inicial y el fina/) que han de computarse para
      concretar si concurre o no el elemento básico del
      incremento del valor y, en caso afirmativo, para fijar su
      cuantía y calcular la cuota»

      Destaco, «que han de computarse para
      concretar si concurre o no el elemento básico del
      incremento del valor y, en caso afirmativo, para fijar su
      cuantía y calcular la cuota»

      «en caso afirmativo»

      Obviamente el período de 20 años, no puede concurrir en una transmisión que sucede a los 34 años.

      Son reglas de Enseñanza General Básica que nos hemos otorgado. El dominio de la base imponible, en el tiempo, son 20 años, a partir de 20 no hay base imponible. Si hubiera base imponible lo habrían dicho claramente.

      Por lo tanto, puedes reclamar la de 2014, ya que por la STC 59/2017, se tienen cuatro años para reclamar todas aquellas, que en la fecha de la STC 59/2017 se pudieran reclamar. El tiempo empezó a contar de nuevo desde dicha fecha.

      Saludos.

    2. Buenas noches:

      Añado,

      Hay que atenerse a la calificación como suelo urbano en el momento del
      devengo del impuesto, independientemente de que en su origen el terreno
      fuera rústico. el hito temporal de todo el régimen impositivo del impuesto es
      el de la situación existente al momento de su devengo, independientemente de
      la que ostentara en momento anterior, por lo que no es posible considerar
      como instante inicial del período de generación de la plusvalía a gravar aquel
      en que el terreno pasa a tener el carácter de suelo urbano, sino aquél otro en
      que se produjo su adquisición por parte del vendedor (s. TsJ. andalucía, Granada,
      5- – 00 , JT 00 \ 00). Precisamente en ese cambio de naturaleza y tipo
      es donde se aprecia mejor el aumento de valor que experimenta, del que se
      debe hacer partícipe la comunidad de vecinos a través del gravamen que provoca
      este impuesto y que exige el ayuntamiento en representación de la colectividad
      (s. TsJ. andalucía, Granada, – – 00 , JT 003\ 49). en el mismo
      sentido, la s. Ts. 8-4- 003, RJ 4 7 , y la del TsJ. islas canarias, santa cruz de
      Tenerife, 8-5- 003, JUR 68 0 .

      Lo relevante es que el incremento d valor se manifieste en el momento de la transmisión. Después de 20 años, no se manifiesta. Lo cual es lo mismo decir que la transmisión no concurre con el período impositivo, que es el tiempo a la largo del cual se pone d manifiesto.

      La transmisión no es suficiente.

      Ayuntamiento de Laredo:

      «1. El hecho imponible está constituído por la manifestación del incremento de valor de los
      terrenos de naturaleza urbana a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por
      cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del
      dominio, sobre los referidos terrenos.»

      El hecho imponible del IIVTNU es la manifestación.

      Sé de un caso de un compañero mio de trabajo, al que después 20 años, no se lo han cobrado.

      La ordenanza de Laredo la puedes encontrar en internet.

      Es de EGB que, en momentos posteriores a 20 años, no podemos asignar manifestación del incremento, ya que está oculta por el legislador.

      Congreso de los Diputados: «COMISIONES. Año 1988 111 Legislatura Núm. 362», con esto te sale el documento por Internet, pág. 12473

      «Por ejemplo, la enmienda 838, del Grupo parlamentario
      de Coalición Popular, pretende la supresión del número
      2 del articulo 109, porque dice que es inconcebible que
      se establezca la presunción iuri et de iure de que en
      toda transmisión de terrenos de naturaleza urbana exista
      un incremento de valor. Puede que en algunos casos no
      exista un incremento de valor, señora Rudi, efectivamente,
      pero si no se da ese incremento de valor, si es cero, la
      cuota será también cero, es decir, puede haber incluso un
      decremento desde el punto de vista teórico y es posible
      pensar en esa posibilidad de un decremento. Por tanto,
      no vemos de dónde deduce S . S. la imposibilidad de que
      esa cuota sea cero. Ahora, con esta nueva figura impositiva,
      con la simplificación y la claridad que introduce el
      nuevo mecanismo del impuesto, no existe la imposibilidad
      de que se dé una cuota cero.»

      Este documento del Congreso de los diputados lo tengo desde los años 1990. Se lo pedía al Congreso de los Diputados, para conocer las actas de elaboración de la LRHL.

      Saludos.

  43. Buenas tardes, mi Hermana y Yo tenemos una casa en propiedad al 50 %. Yo quiero comprarle a mi hermana su parte. La vivienda la adquirimos en el año 1999. ¿Tengo que pagar plusvalía ya que la compra fue hace 20 Años? ¿Y en el caso de que tenga que pagar plusvalía, para el calculo de la misma se toma todo el importe del valor catastral o solo el 50 % ya que Yo soy dueño del 50 % de la vivienda?.
    Gracias, Un Saludo.

    1. Buenas noches:

      Tienen que pasar más de 20 años. Es decir, tenéis que estar en el año 21 de posesión.

      En el caso de que estéis en el año vigésimo primero de posesión no existe plusvalía, ya que la tabla de la LRHL, art. 107-4, termina a los 20 años.

      Después no se puede calcular, ya que no hay incremento anual que se manifieste para calcular la plusvalía municipal, en el momento de la transmisión. No sirve cualquier otro momento pues es un hecho secuencial síncrono.

      Si no se puede calcular, ya que se trata de un impuesto ficticio, ya no se ha manifestado por el legislador, en ese momento de de la transmisión,y no se produce el hecho imponible del IIVTNU.

      Para que lo entiendas. Para encender la bombilla del hecho imponible del IIVTNU son necesarios dos interruptores apretados en serie.

      Uno se permanece apretado entre el período de 1 a 20 años. (Período impositivo)

      El otro es la transmisión, que es de naturaleza instantánea.

      A las 24 horas del último día del año 20, cuando se cumplen 20 años de posesión, el primer interruptor se abre.

      Después de 20 años, cuando llega la transmisión no se enciende la bombilla. NO HAY HECHO IMPONIBLE del IIVTNU realizado. No nace la obligación de contribuir.

      Os intentarán engañar.

      Saludos.

      1. Buenas noches:

        Por otra parte, al comprarle a tu hermana esa parte no hay transmisión, ya que disuelves el condominio y la disolución del condominio no implica transmisión, sino que el dominio es solamente de una persona.

        En este caso, el período impositivo de la parte que compras se inició en mismo día que el otro 50 % que es de tu posesión y por la compra el inicio no cambia. Es decir, sigue teniendo el mismo inicio el período impositivo, con todas sus consecuencias.

        Saludos.

  44. Buenas tardes,

    En esta misma consulta le planteo 2 situaciones a las que me gustaría conocer su respuesta.

    Planteamiento:

    En junio de 2018 adquirimos mi pareja y yo un inmueble como 50% de propietario cada uno.

    En Noviembre de 2019 haré efectiva la venta de mi 50%.

    El importe de venta que recibiré será menor que el 50% del importe de compra que realizamos en 2018.

    1.- ¿Entiendo que por lo leído en comentarios anteriores, debería estar exento de pagar el IIVTNU al tener perdidas? ¿Como lo demuestro en el ayuntamiento de la localidad para quedar exento de pagar este impuesto?

    2.- En el caso de no ser así, es decir, de tener que pagar el impuesto, ¿La base a calcular los porcentajes es sobre el 50% de valor catastral del suelo o sobre el valor total catastral del suelo indicado en el último recibo de IBI?

    Gracias, quedo a la espera de su pronta respuesta.

    1. Buenas noches:

      Al venderlo por menos precio no se produce el hecho imponible del IIVTNU, ya que en el momento de la transmisión el incremento real anula al potencial, al transmitirlo en el período impositivo entre 1 y 20 años.

      STC 59 /2017 Fundamento 3, párrafo 3. La transmisión no es suficiente y si materializa el incremento potencial, por el art. 31.1 de la Constitución, se anula por las pérdidas. No se ha producido capacidad económica para contribuir.

      Si solamente se transmite un porcentaje, solamente es ese porcentaje del valor catastral del suelo el que se grava.

      Si se lo transmites a tu pareja, se trata de una disolución de condominio que, salvo error, tampoco estaría gravada, independientemente que se lo vendieras por más o se obtuviese beneficio. Pero esto no lo has preguntado.

      Saludos

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