¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía? Supuesto práctico

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía? Supuesto práctico

Veamos un ejemplo práctico de cómo se calcula el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal. Para el supuesto práctico utilizaremos  la situación de venta de una casa, piso o parcela urbana, siendo estos los casos más habituales.

En un post anterior vimos qué grava el impuesto de plusvalía y analizamos las peculiaridades del sujeto pasivo del citado impuesto municipal.

Empecemos! Para hacer el calculo necesitaremos previamente los siguientes datos:

  • Valor catastral de suelo: que podemos encontrarlo en el recibo del IBI o en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario.
  • El número de años que han transcurrido desde que adquirimos el inmueble.
  • La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble, donde tenemos que buscar dos cosas: el coeficiente de incremento y el tipo impositivo (ambos irán en  función de los años que hemos tenido en propiedad el inmueble).



Supuesto práctico

La Sra. «A» compró, en Sevilla, una vivienda unifamiliar a la promotora “H” el día 15-06-2000, por el precio de 120.000 €. La casa tiene una superficie de 150 m2 construidos y 120 m2 útiles.

En febrero de 2012 decide ponerla a la venta y encuentra un comprador, el Sr. “B”.  La compraventa se formaliza en escritura pública el día 25-05-2012, por el precio de 150.000 €. En el recibo del ibi tiene un valor catastral de 85.000 € un y valor catastral de suelo de 36.000 €.

La liquidación resultante sería la siguiente:

Valor de suelo = 36.000 €

Años completos = Desde 15-06-2000 hasta 25-05-2012 =  11 años

Incremento por años (ver ordenanza) = 2,70 x 11 años = 29,70 %

Base imponible = 36.000 € x 29,70 % = 10.692,00 €

Tipo impositivo (ver ordenanza) = 26%

Cuota Tributaria = 10.692,00 € x 26% = 2.779,92 €

 Importante: Como podéis observar, el valor de venta y de compra de la vivienda no se tiene en cuenta a efectos de cálculo de impuesto municipal. Sólo se tomará  para el cálculo  el valor catastral de suelo.

¿Quién sería el sujeto pasivo u obligado tributario de la plusvalía?

En este caso de compra-venta, la obligación principal o pago de la liquidación corresponde a la parte vendedora, es decir la Sra. “A”. Para más información vea el siguiente post.

¿Qué plazo tiene la Sra. “A” para presentar la autoliquidación o declaración-liquidación ante la oficina liquidadora del Ayuntamiento?

30 días hábiles (no son computables ni domingos, ni festivos) desde la fecha de la escritura pública. Es decir hasta el día 29-06-2012.

Os dejo una aplicación web para calcular la plusvalía online. > calcular ahora

Esperamos vuestros comentarios.

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467 Comments

  1. Buenas tardes;

    En el caso de disolución de condominio no hay transmisión gravada.

    Si lo adquiere tu pareja no hay transmisión sino que hereda el inicio del período impositivo con fecha junio de 2018.

    Por otro lado, cuando se vende con pérdidas no hay plusvalía municipal.

    Aunque no se aplica a este caso, por lo primero que he expuesto.

    En el caso de que el ayuntamiento tratara de cobrarlo, por haber pasado más de un año, sobre el 50 %, la escritura demostraría las pérdidas y tendría que demostrar que has recibido dinero negro.

    STC 59/2017 y las anteriores STC: 26/2017 y 37/2017

    Saludos.

    1. Buenas tardes,
      tengo una duda importante a la hora de calcular la plusvalia para el caso de fallecimiento en Madrid a ver si me pueden ayudar.

      Datos:
      Valor catastral del suelo:124.000€
      Fallecimiento de Padre. Deja Viuda y tres hijos mayores.
      Testamento: Deja al cónyuge el usufructo universal y vitalicio
      La duda es, si a la hora de realizar los cálculos hay que descontar del valor catastral el 50% que le correspondería a la viuda, que también es propietaria. Por lo que el valor a usar como valor Catastral seria para poner 62.000€ que seria realmente el valor a repartir entre los herederos.

      Gracias.

      1. Buenas noches:

        Si el 50 % del piso lo tuvo el padre más de 20 años no hay plusvalía municipal y no se tiene que calcular nada.

        Al fallecimiento del padre, solamente se transmite el 50 %.

        Saludos.

  2. Buenos días, yo compré una vivienda en el municipio cántabro de Los Corrales de Buelna, de segunda mano, el 12 de Julio de 1999, por 36000 euros, propiedad que he vendido el 30 de Agosto de 2019 por 41000 euros. El ayuntamiento me ha girado una plusvalía por el máximo importe, por 20 años al 30%, lo que me supone 3.400 euros. Entiendo que al haber pasado (aunque por muy poco) los 20 años, puedo reclamar la citada plusvalía. Tengo la carta de pago notificada con fecha 23 de octubre. ¿Debería hacer un recurso de reposición al ayuntamiento o a la Consejería de Hacienda del Gobierno de Cantabria, que es la que me envía la carta de pago? ¿Debo pagarla en plazo o hay que esperar a que se resuelva el recurso? ¿Me podría indicar cómo debo hacer el recurso, qué texto debo poner? Muchísimas gracias por adelantado.

    1. Buenas noches:

      No se ha producido el hecho imponible, por muy pocos días. Pero no se ha producido.

      Puedes recurrir y comunicarles que, en caso de no hacerte caso, acudirás a la Guardia Civil, ya que se están cometiendo un delito.

      La Guardia Civil está para proteger a los civiles.

      Saludos.

      1. Gracias por contestar, pero espero no tener que llegar a tener que recurrir a la guardia civil.
        Me interesa mas saber cómo debería hacer el recurso y ante quién, si ante la Agencia Cántabra de Administración Tributaria, que es quien me envía la notificación de pago, o ante el ayuntamiento, y si debo hacer el pago o se suspende hasta que se resuelva el recurso.
        En el texto del recurso, debería citar la sentencia del constitucional?
        Gracias de nuevo y saludos cordiales.

        1. Buenas noches:

          Puedes citar la ley art. 107-4, que es donde bebe el Tribunal Constitucional. A su vez, citas y les pones los párrafos del tribunal Constitucional, que explica reiteradamente, en el Fundamento 3 de la STC 2017, que es lo que ha puesto el legislador en la LRHL.

          Pongo el párrafo 3 del Fundamento 3 de dicha sentencia. Resulta, entonces, que aun cuando de conformidad con su regulación normativa, el objeto del impuesto analizado es el «incremento de valor» que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, el gravamen, sin embargo, no se anuda necesariamente a la existencia de ese «incremento» sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo). Por consiguiente, basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana
          para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de forma automática, mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por cada año de tenencia, con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3). Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno. Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Sin embargo, cuando no se ha producido ese incremento en el valor del terreno
          transmitido, la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE)» (STC 37/2017, FJ 3).

          Destaco, ya que no puedo poner negrita.

          «sin embargo, no se anuda necesariamente a la existencia de ese «incremento» sino a la mera titularidad del
          terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo)»

          Se ata a la titularidad durante el período entre 1 y 20 años. Después la titularidad está libre.

          «Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno.»

          La transmisión en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente. No es suficiente transmitir.

          «necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial»

          Lo » o, por lo menos, potencial.» quiere decir, que si tienen que haber incremento ficticio. Si no lo hay no hay que mirar el real.

          Deber recurrir al organismo que te ha mandado el requerimiento. También lo puedes mandar al Ayuntamiento, ya que el Alcalde se puede acongojar de haber cometido un delito o induciendo a cometer un delito. No está exento en la cadena del delito y no puede escudarse en la Agencia Cántabra de Administración Tributaria.

          Con lo que te digan, haría una gran labor si informas por aquí.

          Saludos

          1. Gracias de antemano, así lo haré. Pensaba recurrir a ambos organismos. Os mantendré informados del resultado, a ver qué tal sale la cosa.

  3. buenas noches, tengo una duda hemos heredado dos inmuebles a la muerte de mis padres uno de 1963 y otro de 1978, vivimos en Linares, tenderemos que pagar impuesto de plusvalía si han transcurrido mas d e 20 años desde su compra, mi padre falleció el año pasado y hemos solicitado la liquidación de este impuesto por orden de la gestoría, La ordenanza municipal dice
    » La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento real del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentando a lo largo de un periodo máximo de 20 años»
    espero su respuesta
    gracias y un cordial saludo

  4. Buenos días:

    Uno ha estado 55 años y el otro 40 años.

    Es palpable, patenten plausible y palmario que ambos períodos de 55 y 40 son distintos de 20 y no pertenecen al dominio de la base imposible, por lo que no tienen asociado o enlazado ninguna cantidad imponible y, por lo tanto, no se produce el manifiesto del incremento de valor en el momento de la transmisión.

    Si no se produce el manifiesto de incremento de , no se materializa el hecho imponible del IIVTNU, que exige que se manifieste en el momento de la transmisión. Art. 104 de la TrLRHL.

    STC 59/2917 Fundamento 3. La transmisión no es suficiente. Está expuesto en la respuesta a P.G., anterior.

  5. Muy buenos días, hice una consulta la semana pasada sobre una plusvalía en un ayto. de Cantabria y amablemente me contestaron sobre la posibilidad de reclamar por haberse efectuado la transmisión del bien en el año 21, pero me estoy dando cuenta de que sumando los gastos de la compra y los que he tenido al efectuar la venta, he tenido pérdida por la diferencia. Para reclamar sobre éste punto, me gustaría preguntarles si entre los gastos de la compra se puede incluir el pago del impuesto de transmisiones y si entre los gastos de la venta se puede incluir la factura pagada a la inmobiliaria por la operación.
    Muchas gracias por adelantado y saludos cordiales.

    1. Buenos dias
      Yo compre uno piso a traves de una getora pero en regimen de cooperativa. La fecha de constitucion de consyruir obra nueva y adquision del terreno fue 1999 pero la escritura de compraventa del piso ya finalizado fue 2001.
      El ayuntamiento me indica qie para el calculo dr la pkusvalia debo de poner 1999 al ser cooperativa. Es correcto?. Yo me meti en enero de 2000 pero la escritura no hace distincion entre fechas de inclusion de propietarios….
      Gracias

      1. Buenas noches:

        El caso de la cooperativa es un caso peculiar, puesto que es un condominio y las entradas y salidas del condominio no generan para IIVTNU transmisión.

        Es correcto, lo que dice el ayuntamiento.

        Ahora bien, si desde 1999 ya han pasado 20 años no tienes plusvalía municipal.

        Extremo que tendrás que comprobar.

        Saludos.

  6. Buenos días, mi madre heredó en el 1982 un piso en Valencia de su padre y mi abuela se quedó con el usufructo, mi abuela falleció en el 2003 y ahora mi madre me quiere hacer una donación, el valor del suelo es de 5561€ y lo vamos a escriturar por 43000
    Mi pregunta es , cuanta plusvalía tengo que pagar y cuanto me va a costar cancelar el usufructo de mi abuela y el resto de gastos
    Gracias

  7. Buenas tardes. Acabo de vender un piso(28/10/2019) en Málaga por 105000€. Este piso lo heredé de mi padre, fallecido el 6/07/2014 y aunque la escritura de herencia se formalizó en 2017 (por 104000 €), en diciembre de 2014, antes de los seis meses del fallecimiento de mi padre pagué una plusvalía de 4350 €. Parece que me calcularon 20 años al 3% desde su adquisición en 1977, pero solo de la mitad de mi padre, porque mi madre falleció en junio de 2003 (sin testamento, y no se hizo ni herencia ni nada) y dijeron en(diciembre 2014) que estaba prescrito. Mi sorpresa es que ahora me proponen una liquidación del 50% de mi padre desde su fallecimiento (dicen que es la fecha de devengo, no la de la escritura de herencia) y otro 50% de mi madre desde que falleció en 2003 (que dicen que es la fecha en que yo heredo el medio piso, sin saberlo, ya que estaba a uso de mi padre, mis hermanos,…, y que esa es la fecha de «devengo»), suponiendo un total de 3600 €. ¿Esto es real? ¿Me pueden pedir ahora una plusvalia tan alta de la parte de mi madre?. Yo solo he tenido el piso 5 años con una diferencia en escritura de 1000 €. Gracias de antemano.

    1. Buenas noches:

      La plusvalía que pagaste de tu padre 4350 € fue indebida en 2014 , ya que después de 20 años de tenencia no existe plusvalía.

      Puesto que la sentencia STC 59/2017 ha aclarado que después de 20 años no existe plusvalía y eso ocurrió en 2017 y o han pasado 4 años desde la sentencia, lo podrías reclamar. Porque tampoco habían pasado 4 años desde el ingreso indebido de 2014 en 2017, fecha de la STC 59 /2017.

      El período impositivo de la parte de herencia de tu madre comienza en 2003 y si se ha producido el hecho imponible del incremento ficticio del valor del terreno.

      Si demuestras que el piso en 2003 valía más que ahora no tendrías plusvalía de la parte de tu madre, ya que sería a pérdidas. Pero eso es difícil o no de demostrar. Puedes tomar al INE si tiene precio de evolución de la vivienda en Málaga. Es una fuente oficial.

      Si consigues los 4350 €, que pagaste serás un héroe, en este país.

      Saludos.

  8. Buenas noches:

    Al fallecer tu abuela el usufructo ha finalizado.

    Si tu madre heredó en 1982 no tiene plusvalía municipal, porque han pasado más de 20 años. Pero lo intentaran cobrar.

    Tienes que pagar el Impuesto de Sucesiones y donaciones. Es autonómico y es mejor que mires la legislación de CCAA de Valencia. Es posible que sea más ventajoso heredar, que hacerlo mediante una donación.

    Cuanto más alto escritures más te costará el ISD. Pero luego si lo vendes partes de ese valor.

    Saludos.

  9. buenos días
    mi madre hemos vendido un piso de Barcelona que ya una parte era de ella y el resto de sus hermanos al morir su madre sus hermanos le hicieron una donación ahora lo hemos vendido y ella tiene 75 años .
    tiene que pagar igualmente

    1. Buenas noches:

      Depende del tiempo que lo haya tenido en propiedad. Si lo ha tenido más de 20 años no tiene plusvalía municipal.

      Pero la intentaran cobrar.

      Ley mis otros comentarios.

      Saludos.

  10. Buenas tardes:
    Somos tres hermanos.Hemos recibido en DONACIÓN un piso con Valor Catastral del Suelo hoy según IBI de 21.284,05 €
    El piso era propiedad de nuestro padre, que lo adquirió en el año 1976 nuevo por valor de dos millones de pesetas (hoy 12.000 €).
    Transcurridos 43 años, ¿tenemos que pagar el Impuesto de Plusvalía (IIVNU)?
    Si así fuera, ¿habría que revalorizar el precio de compra a valores actuales para calcular la diferencia del incremento del Valor Catastral del Suelo?

    Saludos. José Ignacio

    1. Buenas noches:

      Puesto que lo ha tenido más de 20 años no tiene plusvalía municipal.

      STC 59 /2017. Fundamento 3.

      El impuesto no mide si se ha tenido o no plusvalía. Simplemente finge que se produce en el período de 1 a 20 años, si se produce la transmisión en ese período. Finge que se ha obtenido na ganancia de capacidad adquisitiva del suelo de 150 %.

      Ese 150 % es una confiscación en la mayoría de los casos, que está prohibida en la la Constitución Española art 31.1.

      Después de 20 años no se produce el hecho imponible, ya que la plusvalía ficticia desaparece y no e manifiesta. Después de 20 años no se sabe el incremento ficticio de valor, ya que no hay porcentaje anual ara aplicar en el momento de l transmisión.

      Lo intentarán pero cometerán un delito.

      Saludos.

  11. Hola tengo una vivienda que se compro en 2007 .por 239.000 É aunque fue una hipoteca de 150.000 ahora me separó de mi mujer y yo me quedo con la casa quería saber que gastos tendría yo . Porque ella de la casa no quiere nada . Dice que yo me haga cargo de todo sin devolverle nada .que y cuanto pagaría de plusvalía etc gracias

  12. Buenas noches:

    Parece ser que nada.

    Heredas el período impositivo desde el año 2007.

    No existe transmisión en estos casos.

    Si le compras su parte no tienes plusvalía.

    Saludos.

  13. Buenas,

    En enero de 1989 mi padre formaliza un contrato de compraventa con la administración de una vivienda de VPO por importe de 13000 euros. En 1999 fallece mi madre. En 2008, mi padre, acogiéndose a beneficios que le ofrece la administración para terminar de amortizar la vivienda, realiza un pago final y escritura a su nombre el 100% pero sin ir al registro de la propiedad. En 2018 fallece mi padre y yo quedo como único heredero. Acabo de escriturar por valor de 56000€ (tomando de referencia el valor catastral actual de construcción + suelo). El valor catastral de suelo en 2018 era de 8500€.

    1) ¿cuanto tengo que pagar de plusvalía?
    2) ¿tuvo mi padre que haber pagado en su momento, 2008, la plusvalía?
    3) En caso de que la respuesta a 2 sea sí, ha prescrito?, pueden exigirme algo como responsable subsidiario?

    1. Buenas noches:

      Lee la primera respuesta del siguiente, ya que iba para ti.

      La fecha de inicio del período impositivo es la de 1989.

      Por lo tanto, en 2008, na hay transmisión de la Administración hacia tu padre, sino que se produjo en 1989, mediante el contrato, que como bien has dicho es de compraventa.

      La Administración no es un particular y no hay duda de cuándo adquirió tu padre la propiedad. Otra cosa distinta es cuando se hace la escritura y que el pago fuera a plazos, siendo esto último una cosa muy frecuente.

      Puesto que no ha hecho escritura, los gastos de registro de escritura serán dos: el de tu padre y ahora el tuyo.

      Saludos.

  14. hola
    os escribo porque quiero vender mi vivienda,en loranca(fuenlabrada),y estoy investigando gastos de plusvalia que deberia pagar yo.
    el piso lo compre en 2006 y quiero vender ahora 2019
    compre por mucho mas que ahora vendo,a mi entender no deberia pagar plusvalia de irpf a hacienda,porque no e ganado sino perdido dinero.
    la plusvalia del ayuntamiento me podriais decir como va?
    y si todo lo anterior es cierto….soy inexperto,
    gracias

    1. Buenas noches:

      En 1999, si la vivienda era ganancial se produjo el hecho imponible del incremento de valor ficticio. En todo caso habría prescrito la obligación de pago por tu parte de la plusvalía municipal.

      Por lo tanto, cuando fallece tu padre si la vivienda era ganancial, solo se ha transmitído el 50 %.

      Este 50 % lo ha tenido tu padre más de 20 años y no tiene plusvalía ficticia. Si no hay ficticia, no hay real. El legislador no ha querido grabar las transmisiones de más de 20 años, ya que tendría que ir a calcular el incremento real, que se ve que con el paso del tiempo, las personas no ganan capacidad adquisitiva con los inmueble, en todos los casos.

      Si la vivienda era completamente de tu padre, para el 100 % de la transmisión, en 2018, no hay hecho imponible materializado.

      La plusvalía ficticia ha sido sumergida por el legislador.

      STC 26/2017, 37/2017 Y 59/2017. Fundamento 3, párrafo 4 de la última.

      » Enjuiciando aquella regulación foral consideramos que «los preceptos cuestionados fingen, sin admitir prueba en contrario, que por el solo hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período temporal (entre uno y veinte años), se revela, en todo caso, un incremento de valor y, por tanto, una capacidad económica susceptible de imposición, impidiendo al ciudadano cumplir con su obligación de contribuir, no de cualquier manera, sino exclusivamente ‘de acuerdo con su capacidad económica’ (art. 31.1 CE)». De esta manera, al establecer el legislador la ficción de que ha tenido lugar un incremento de valor susceptible de gravamen al momento de toda transmisión de un terreno por el solo hecho de haberlo mantenido el titular en su patrimonio durante un intervalo temporal dado, soslayando aquellos supuestos en los que no se haya producido ese incremento, «lejos de someter a tributación una capacidad económica susceptible de gravamen, les estaría haciendo tributar por una riqueza inexistente, en abierta contradicción con el principio de capacidad económica del citado artículo 31.1 CE» (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3). No hay que descuidar que «la crisis económica ha convertido lo que podía ser un efecto aislado ‒la inexistencia de incrementos o la generación de decrementos‒ en un efecto generalizado, al que necesariamente la regulación normativa del impuesto debe atender», pues las concretas disfunciones que genera vulneran «las exigencias derivadas del principio de capacidad económica» (SSTC 26/2017, FJ 4; y 37/2017, FJ 4). »

      Deducción: Ni antes de un años, ni después de veinte años, los preceptos fingen (engañan).

      Después de 20 años no se produce el hecho imponible, ya que la plusvalía ficticia desaparece y no se manifiesta. Después de 20 años no se sabe el incremento ficticio de valor, ya que no hay porcentaje anual para aplicar en el momento de la transmisión.

      Lo intentarán pero cometerán un delito.

      Saludos.

      1. Buenas noches:

        Si es a pérdidas no hay plusvalía municipal-

        STC 26/2017, 37/2017 Y 59/2017. Fundamento 3, párrafo 3 4 de la última. El 4 puesto en la respuesta anterior.

        Resulta, entonces, que aun cuando de conformidad con su regulación normativa, el objeto del impuesto analizado es el «incremento de valor» que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, el gravamen, sin embargo, no se anuda necesariamente a la existencia de ese «incremento» sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo). Por consiguiente, basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de forma automática, mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del impuesto sobre bienes
        inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por cada año de tenencia, con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3). Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno. Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Sin embargo, cuando no se ha producido ese incremento en el valor del terreno transmitido, la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE)» (STC 37/2017, FJ 3).

        Destaco:

        » Sin embargo, cuando no se ha producido ese incremento en el valor del terreno transmitido, la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE)» (STC 37/2017, FJ 3).»

        No hs obtenido ganancia y es inconstitucional el cobro.

        De la STC 59/2917, Fundamento 5, párrafo 1 y 2.

        «5. Antes de pronunciar el fallo al que conduce la presente Sentencia, deben efectuarse una serie de precisiones últimas sobre su alcance:
        a) El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos no es, con carácter general, contrario al Texto Constitucional, en su configuración actual. Lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es, aquellas que no presentan aumento de valor del terreno al momento de la transmisión. Deben declararse inconstitucionales y nulos, en consecuencia, los arts. 107.1 y 107.2 a) LHL, «únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica» (SSTC 26/2017, FJ 7; y 37/2017, FJ 5).»

        En resumen, no te pueden cobrar plusvalía en venta a pérdidas. Es un delito.

        Saludos.

  15. Buenos dias, vivo en cordoba mi padre ha fallecido recientemente, compró el piso en el año 1977 (solo a su nombre) tieme testamento hecho por el cual pasa en usufructo a mi madre, tenemos q pagar plusvalia por este cambio.
    No se va a vender puesto q mi madre vive aun y es la q se va a quedar con el piso. Un saludo y gracias.

  16. Buenas noches:

    Desde 1997 la posesión ha salido fuera del período impositivo y ya no hay plusvalía gravada.

    Mira respuestas mías anteriores.

    La transmisión no es suficiente.

    STC 59/2107, párrafo 3 del Fundamento 3.

    Saludos.

  17. Buenas noches:
    Jesús,necesito una copia de la renuncia de unos de los herederos que ha hecho ante notario,Se niega a darme la copia, el que tiene que ir es el al notario y solicitarla.Hay alguna forma legal para que solicite la copia.
    Un Saludo.

    1. Buenas noches:

      No soy abogado: Pero creo que el propio Notario te la debería proporcionar como interesado.

      Ten en cuenta que los Notarios su función de dar fe pública.

      Es un funcionario público y si eres interesado en la herencia, tendrás derecho a conocer esa renuncia.

      Saludos.

  18. Buenas noches:

    Mi caso es que la casa fue comprada en el año 1970 y se desconoce lo que costó en aquella época. En Marzo de 2015 se produjo una trasmisión del bien tras el fallecimiento de mi madre; por lo que ya entonces pagamos una plusvalía tras la herencia. Ahora en 2019 hemos vendido dicha vivienda y de nuevo quieren cobrarnos la plusvalía por ello. Me gustaría saber si tengo opciones de reclamar el pago. Los datos que puedo aportar es que en la declaración de herederos (2015) se entendía que el valor económico del inmueble en 81.000€; y valor catastral del suelo entonces, 11.941,19. En la fecha de la venta (2019), el valor era de 85.237€ (entiendo que revalorizado según IPC); pero la vivienda fue vendida por importe de 62.000€ y el valor actual del suelo (según la notificación del impuesto) es de 14.214€.

    Entiendo que al venderse por menor importe del que estaba valorada se considera pérdida; pero no entiendo muy bien si puedo alegar algo respecto al valor del suelo. ¿Podría ayudarme?

    Muchas gracias y un saludo.

  19. Buenas noches:

    Salvo error, tienes cuatro años desde la STC 59/2017 para reclamar el pago. Ya que se produjo un hecho relevante en España como es dicha sentencia para todo el territorio, salvo Pais Vasco que le afecta la 26/2017 y fue el 16 de febrero de 2017, salvo error.

    La plusvalía pagada el 2015, la podrías reclamar. Mira la Ley General Tributaria, que pone varios inicios para la prescripción. No solamente la transmisión.

    Si se escrituró por 81.000,00 y ahora has vendido por 62.000,00 ha habido pérdidas y no hay plusvalía. Ese valor lo reconoció la Comunidad Autónoma correspondiente y lo que sirve para una cosa sirve para otra.

    En resumen, para la venta de 2019 no tienes plusvalía municipal, ni plusvalía en el IRPF. Cuando hay pérdidas no hay plusvalía.

    Saludos.

  20. Buenos días, les expongo un caso:

    Vivienda propiedad de madre y dos hijas con porcentajes 50, 25 y 25 respectivamente con plenos dominios todos y adquirida en 2010
    Las hijas desean donar el usufructo de sus partes a la madre para que ésta tenga el 100% del usufructo.
    ¿Cómo se calcula la plusvalía? Agradecería explicación al estilo del caso práctico de este hilo:
    Valor de suelo =…
    Años completos, = …
    Incremento por años (ver ordenanza) =…
    Base imponible =…
    Tipo impositivo (ver ordenanza) =… (¿dónde puedo mirar esto)
    Cuota Tributaria =…

    Muchas gracias

    1. Buenas noches:

      Otra cuestión es, si la vivienda no es ocupada por ninguno de los propietarios y le quieren ceder la renta o alquiler. Incluso si en este caso un familiar no tiene alimentos, vestido o lo que corresponda legalmente, no necesariamente tienen que constituir usufructo, salvo que tengan interés en proteger a la persona frente a posteriores herederos de cualquiera que procura suplir esas necesidades mi vive. Pero no sabe si los herederos van a mantener ese cumplimiento.

      La cuota se mira en la ordenanza del Ayuntamiento correspondiente. Sería sobre el 50 %.

      Saludos.

  21. Buenas noches:

    USUFRUCTO TEMPORAL: En este caso se calculará a razón del 2% del valor total del bien (en pleno dominio) por cada periodo de 1 año, sin exceder del 70%, no computándose las fracciones inferiores al año, si bien, si el usufructo temporal se constituye por un periodo inferior a 1 año se valorará con el 2% del valor total del bien. Por lo tanto el mayor valor del usufructo temporal se alcanza cuando su duración es de 35 años, ya que a partir de esta duración se llega al tope del 70% que no se puede rebasar.

    USUFRUCTO VITALICIO: En este caso el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%.

    Para usar la vivienda cualquiera de las propietarias no necesita constituirse usufructo, ya que los familiares tienen obligaciones unos con otros como proporcionar vivienda, alimentos, vestidos o que corresponda. Al menos la madre si no tiene otra vivienda.

    Otra cuestión es si la vivienda no es ocupada por ninguno de los propietarios y le quieren ceder la renta o alquiler. Incluso si en este caso un familiar no alimentos, vestido o lo que corresponda legalmente, no necesariamente tienen que constituir usufructo, salvo proteger a la persona frente a otros herederos.

    Saludos

  22. Buenas tardes: en Julio de 2019 pagamos la plusvalía del piso al fallecer nuestra madre. Dos años antes había fallecido el padre. Ahora hemos vendido dicho piso y hemos ido al ayuntamiento de Santander a pagar la plusvalía y nos cargan prácticamente la misma cantidad que pagamos el año pasado cuando falleció la madre. Ante nuestra extrañeza nos explican a qué se debe dicho importe pero no hemos entendido nada. Dicho piso lo compraron nuestros padres en 1974. Ruego, por favor, alguna sugerencia. Muchas gracias. Julio

    1. Buenas noches:

      La plusvalía tanto por el fallecimiento de vuestro padre como por el fallecimiento de vuestra madre no existe, ya que han tenido el piso más de 20 años.

      La podéis reclamar y se les helará la cara, cuando vean la reclamación.

      Desde el fallecimiento de vuestro padre hasta la venta del piso tenéis plusvalía de 2 años del 50 % que heredasteis. Depende de la fecha de fallecimiento hasta la venta del piso, o quizá tres, si vuestro padre falleció hace más de 3 años. Los restos no cuentan.

      Desde el fallecimiento de vuestra madre no hay plusvalía, ya que ha pasado menos de 1 año.

      Sentencia del Tribunal Constitucional STC 59/2017 Fundamento 3.

      Os están engañando y eso es un delito.

      Podéis leer mis escritos aquí.

      Saludos

  23. Buenas noches,
    En fecha 27/12/2017 mi madre realizó donación a sus dos hijos del 34,85% de un solar urbano. Ella lo heredó de su padre fallecido el 14/12/2001 adjudicándole la herencia el 14/12/2016. Es un inmueble que posteriormente derribó y nos donó.
    Tras la donación, en 2020 hemos recibido la liquidación de la plusvalía de los hijos (ella nunca recibió dicha liquidación) y la duda nos surje en la fecha que toma el ayuntamiento de transmisión anterior que es la de fallecimiento de mi abuelo el 14/11/2001. ¿Sería correcta la fecha de la transmisión de 2001? O por el contrario sería la fecha en que se adjudica la herencia de mi madre el 14/12/2016? El cálculo varía mucho de una fecha a otra y la realidad es qué tuvo plena posesión del inmueble en 2016.
    Y por lo que he leído en su post no pagó plusvalía por la herencia porque pasaron más de 20 años desde que su padre adquirió el inmueble hasta que lo heredó mi madre.
    Por otra parte, el notario nos trasladó que no pagaríamos plusvalía ya que dicho inmueble fue adquirido por un valor superior al transmitido, reflejando en escritura sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017.
    Por tanto no sé si realmente procede el pago de la liquidación y si procede si han tomado la fecha de transmisión anterior correctamente.
    Muy interesante todas sus respuestas.
    Muchas gracias

    1. Buenas noches:

      El período impositivo empieza en 14/11/2001, fecha del fallecimiento de vuestro abuelo. Eso es correcto.

      Si en el momento de la donación, 27/12/2017, el valor es inferior al valor del la fecha de adquisición, 14/11/2001, no hay plusvalía municipal.

      Lo dice la STC 59/2017, que es la fecha de 11 de mayo de 2017.

      No tienes que pagar plusvalía municipal si el valor es inferior.

      Saludos

    2. Buenas noches:

      No pagó plusvalía, por tenerlo vuestro abuelo más de 20 años.

      Pero si la hubiese habido habría prescrito, por pasar más de 4,5 años desde la fecha de fallecimiento de vuestro abuelo hasta el
      14/12/2016.

      Saludos.

  24. Buenas noches, Agradezco vuestra ayuda, para saber si puedo recuperar el importe pagado al Ayuntamiento de Madrid, por la Plusvalia Municipal, por la venta de mi piso y plaza de garaje.
    Los datos son los siguientes: el día 10-01-1994, adquirimos, mi esposa M.A.B, y yo, J.G.L. casados en régimen de ganaciales, un piso en Madrid. Posteriormente el 04-07-1997, liquidamos la sociedad de gananciales, y por separeaciónj bienes, me fué asignado el piso a mi J.G.L. Luego el día 12-06-2017, yo, J.G.L. vendí el piso a E.L.C.
    El 13-06-2017, acudí al Ayuntamiento de Madrid, para cancelar el impuesto de Plusvalìa Municipal y hicieron una liquidación por un monto de 19.943,78 € por el piso, y otra liquidación por 1.262,77 € por la plaza del garaje.
    Como he leido que cuando la propiedad se mantiene por 20 años ó más NO SE PAGA PLUSVALIA MUNICIPAL, acudo a vuestra experiencia para preguntar: a) Al hacer la separación de bienes, se rompe el período de tenencia de la propiedad, ya que de no romperse, la propiedad tendría 23 años 5 meses y 2 dias.y
    b) Buscando en el recibo de IBI, del año 2016, observo que el valor del suelo es 120.652,00 € , el valor de la construcción es 53.845,56, para un valor catastral total de 174.497,56 €. La pregunta es: ¿es normal que el valor del suelo,sea superior al valor de la construcción?
    Os agradezco vuestros comentarios y ayuda.
    Gracias

    1. Buenas noches:

      No se rompe el período impositivo.

      Por lo tanto, puedes acudir al Ayuntamiento de Madrid. Se quedarán pasmados. Pero te lo tendrán que abonar.

      Art. 104 de la LRHL.

      «3. No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de
      sus haberes comunes.
      Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.»

      Por lo cual, parece claro que no se interrumpe el plazo.

      Lo puedes leer en otros lugares. Por la disolución de gananciales no se grava, pero tampoco se interrumpe el plazo.

      Luego son 23 años y no hay plusvalía ficticia, STC 59/2017.

      Para los bancos y sus aportaciones de pisos a Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración
      Bancaria, S.A . Dos últimos párrafo del 104-4:

      «No se devengará el impuesto por las aportaciones o transmisiones que se produzcan entre los citados Fondos durante el período de tiempo de mantenimiento de la exposición del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria a los Fondos, previsto en el apartado 10 de
      dicha disposición adicional décima.
      En la posterior transmisión de los inmuebles se entenderá que el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos no se ha interrumpido por causa de la transmisión derivada de las operaciones previstas en este
      apartado.»

      No es normal que el precio del suelo sea maylor que el precio de la construcción. Pero lo han hecho para cobrar más en el IIVTNU.

      Saludos.

      «Igual criterio siguen las Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo Municipal de Madrid de 13/03/2008 y 04/09/2009, el Consell Tributari de Barcelona, según resulta del expediente 160/80, la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Municipal de Donostia-San Sebastián de 12 de junio de 2008 y la Resolución del Servicio de Gestión de Tributos del Ayuntamiento de Granada de 27 de julio de 2012, que invoca, entre otras, la Resolución del Tribunal Económico Administrativo del Ayuntamiento de Granada, 219/2009, de 13 de octubre de 2009. Precisamente el artículo 2. e) de la Ordenanza Fiscal del Ayuntamiento de Granada nº 5, reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana dispone que «cuando la cosa común sea indivisible, bien materialmente o bien por desmerecimiento excesivo si se llevara a cabo la división y por ello se adjudicara a uno solo de los comuneros con la obligación de éste de compensar en metálico a los demás, este exceso de adjudicación no constituirá una transmisión a efectos de este Impuesto.»»

      Los del TEAMM se van a quedar helados.

      .

    2. Buenas noches:

      Más apoyo.

      «»La STS de 23 de Mayo de 1998, con cita de otras de la Sala Primera y de la Sala Tercera, este Tribunal tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que » la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia, por primera transmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero «.

      «Esta doctrina jurisprudencial evidencia que la división y consiguiente adjudicación de la cosa común no constituye una operación susceptible de integrar el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y, tampoco -debe añadirse- del Impuesto que ahora nos ocupa -Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana-. Y, del mismo modo, que la cantidad en metálico que viene obligado a abonar el comunero que se adjudique la cosa por razón de su indivisibilidad tampoco se califica como «exceso de adjudicación», que sólo se producirá si la cantidad abonada supera, y en la medida en que lo supere, el valor de la cuota anterior. En el presente caso, no se ha cuestionado ni que el bien fuera indivisible ni que la cantidad abonada por la apelante al otro comunero (hermano) superara el valor de su participación en la comunidad. Por tanto, la disolución de la comunidad no tiene naturaleza traslativa, sino meramente especificativa, no constituyendo acto sujeto al impuesto en cuestión, de forma que al no producirse el hecho imponible, la extinción de la comunidad no interrumpe el período de generación del incremento que se produzca como consecuencia de una futura transmisión del bien.»

      Saludos.

  25. Buenos dias,
    Mi madre adquirio su piso en 1997. Falleció en 2010 y a dia de hoy no hemos hecho ninguna gestión. El piso sigue figurando a su nombre y no hemos liquidado ninguna plusvalía.
    Ahora tenemos el piso a la venta. Cuando lo vendamos, corresponde el pago de la plusvalía desde que la compró hasta su fallecimiento, ó desde su fallecimiento hasta la venta del piso? O por haber transcurrido más de veinta años a día de hoy desde la adquisición del bien y no habiendose traspasado dicha titularidad a nadie ya esta exento?
    Muchas gracias

    1. Buenas noches:

      Cuando fallece vuestra madre hubo plusvalía ficticia pero ha prescrito. Heredáis el día del fallecimiento.

      El tiempo empieza a contar nuevamente desde el 2010.

      Pero si el piso en el 2010 valía más que ahora, no hay plusvalía real.

      Hay plusvalía ficticia desde 2010. Si no demostráis que el piso vale ahora menos que en 2010, tenéis que pagar esa plusvalía ficticia.

      Saludos.

      Yo he pagado plusvalías ficticias. El alguna de ellas también había real. Me honro con ello. Lo digo para que no me interprete mal.

    1. Buenas noches:

      Te ha contestado el Tribunal Constitucional. STC 59/2017: Fundamento 3, párrafo 3.

      Resulta, entonces, que aun cuando de conformidad con su regulación normativa, el objeto del impuesto analizado es el «incremento de valor» que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, el gravamen, sin embargo, no se anuda necesariamente a la existencia de ese «incremento» sino a la mera titularidad del
      terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo). Por consiguiente, basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de forma automática, mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por cada año de tenencia, con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3). Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno,
      «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno. Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización
      de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Sin embargo, cuando no se ha producido ese incremento en el valor del terreno transmitido, la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para
      convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE)» (STC 37/2017, FJ 3).»

      Destaco: No existe presunción de que toda en toda transmisión se produzca el hecho imponible.

      «Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno.»

      Después de 20 años no existe plusvalía municipal.

      Saludos.

  26. Buenas,
    Mi caso es el siguiente:
    El piso de mis padres lo adquirieron en 1978, en el 2007, fallece mi madre y no realizamos escrituras como nuevos herederos mi padre y mis hermanos.
    En el 2019 se pone a la venta y se realizan las escrituras como herederos y en ellas consta el valor por el mismo precio que se acaba de vender.
    En este caso al ser el mismo valor, habría que abonar?
    Un saludo

    1. Buenas noches:

      No soy abogado y no puedo responderte sobre lo del mismo precio.

      Respecto a la parte de tu padre el 50 %, no tiene plusvalía por tenerlo más de 20 años.

      Respecto al 50 % heredado, son 12 años de plusvalía ficticia. si demuestras que lo has vendido por menos valor que el 2007, tampoco tiene plusvalía. Pro lo tendrías que demostrar.

      Saludos.

    1. Buenas noches:

      No soy de ningún equipo.

      Soy Ingeniero Industrial, con conocimientos sobre la plusvalía municipal, y presto un servicio a las personas en este caso.

      Simplemente pongo mi conocimiento a vuestro servicio de forma desinteresada.

      Si estás en el caso de más de 20 años, simplemente solicítalo.

      Te lo tendrán que devolver, porque las sentencias del STC son ejecutivas.

      Para no repetir mira la respuesta que he efectuado a Lorena de esta misma fecha.

      Lo solicitas y expones por aquí.

      Saludos

  27. Tengo una vivienda unifamiliar en la provincia de Castellón desde el año 1999 la voy a venter el proximo mes, cuanto tengo que pagar de plusvaĺía ??
    Muchas grácias por vuestra ayuda.

    1. Buenas noches:

      CERO (0)

      Te ha contestado el Tribunal Constitucional. STC 59/2017: Fundamento 3, párrafo 3.

      Resulta, entonces, que aun cuando de conformidad con su regulación normativa, el objeto del impuesto analizado es el «incremento de valor» que pudieran haber experimentado los terrenos durante un intervalo temporal dado, que se cuantifica y somete a tributación a partir del instante de su transmisión, el gravamen, sin embargo, no se anuda necesariamente a la existencia de ese «incremento» sino a la mera titularidad del
      terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo). Por consiguiente, basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de forma automática, mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por cada año de tenencia, con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3). Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno,
      «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno. Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización
      de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Sin embargo, cuando no se ha producido ese incremento en el valor del terreno transmitido, la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para
      convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica (art. 31.1 CE)» (STC 37/2017, FJ 3).»

      Destaco: No existe presunción de que toda en toda transmisión se produzca el hecho imponible.

      «Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno.»

      Después de 20 años no existe plusvalía municipal.

      «no se anuda necesariamente a la existencia de ese «incremento» sino a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo). Por consiguiente, basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia, como consecuencia inseparable e irrefutable, un incremento de valor sometido a tributación que se cuantifica de forma automática, mediante la aplicación al valor que tenga ese terreno a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles al momento de la transmisión, de un porcentaje fijo por cada año de tenencia, con independencia no sólo del quantum real del mismo, sino de la propia existencia de ese incremento»

      Destaco:

      «a la mera titularidad del terreno durante un período de tiempo computable que oscila entre uno (mínimo) y veinte años (máximo)»

      » Por consiguiente, basta con ser titular de un terreno de naturaleza urbana para que se anude a esta circunstancia»

      «ser titular» «se anude a esta circunstancia»

      Pero solamente «se anuda» a esta circunstancia durante el período entre 1 y 20 años.

      No se anuda ni antes, ni después.

      Después de 20 años no existe plusvalía municipal.

      Saludos.

  28. Buenos dias:
    Si me lo permite, quisiera hacerle una consulta.
    Nuestro ayuntamiento nos ha girado este mes el recibo plusvalía por la vivienda propia de nuestra madre, fallecida en 2017. Nuestra madre no pudo aceptar la herencia hasta 2006, por temas familiares y testamentales.
    El valor del terreno muestra entre 2006 y 2017 un descenso, reflejado en el mismo valor catastral.
    Sin embargo, el Ayuntamiento toma como inicio de periodo de devengo los años en que fallecieron los padres de nuestra madre, y establecen que ella heredó en aquellos momentos, 1977 y 1981, si bien limita el cálculo de la cuota a liquidar a los últimos 20 años. Tomando esos años de origen de periodo para comparar valores con el del año de fallecimiento, si habría incremento… ¿Es correcta la liquidación que practica el ayuntamiento?
    Muchas gracias.

  29. Buenas noches:

    Es correcto tomar los años 1977 y 1981 como inicio del período impositivo.

    Pero no es correcta la liquidación, ya que el período impositivo de 20 años terminó en 1997 y 2001, respectivamente. La plusvalía es CERO (0), ya que no se manifiesta y no se produce el hecho imponible.

    Luego con el fallecimiento de vuestra madre, el Ayuntamiento llega tarde 20 y 17 años a cobrar, respectivamente, ya que para cobrar necesita que se transmita dentro del período impositivo.

    Pongo una sentencia del Tribunal Supremo del año 1995.

    El Fundamento segundo de la Sentencia de 20 de octubre de 1995
    (RJ 1995, 7426)

    «En este sentido, es procedente reiterar la doctrina de esta Sala, recogida entre otras en la Sentencia de 14 de mayo de 1993(RJ 1993, 3620) en relación a la determinación del período impositivo en el Impuesto de Valor de los Terrenos. Decíamos allí que el período impositivo, en general es un concepto jurídico que permite individualizar los hechos imponibles cuyo aspecto material está constituido por situaciones, actos o negocios que por su propia naturaleza tienden a reproducirse permanentemente en el tiempo, y la referencia o determinación del mismo es lo que hace posible el nacimiento de la obligación tributaria; sin embargo, en el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos lo descrito requiere una modulación, pues no se está, dentro de su ámbito, ante un hecho imponible duradero que sea necesario periodificar sino ante ciertos elementos que por su naturaleza, son más bien instantáneos, en cuanto el aspecto material del hecho imponible de dicho Impuesto exige una transmisión de bienes o una constitución o transmisión derechos reales y esos acontecimientos son instantáneos en sentido jurídico y tienden a agotarse o terminar en un momento determinado. El Impuesto de autos no es periódico sino instantáneo, por lo que su período impositivo consiste, realmente, y ésta es la esencia del gravamen, en un periodo de generación de plus valía que se somete a tributación, es decir, en una porción de tiempo delimitada por dos momentos (el inicial y el fina/) que han de computarse para concretar si concurre o no el elemento básico del incremento del valor y, en caso afirmativo, para fijar su cuantía y calcular la cuota”

    Destaco: » caso afirmativo», en la última línea.

    Luego hay caso negativo. El caso negativo es cuando el período impositivo no concurre con la transmisión.

    Sentencia STS 958/2019 – ECLI: ES:TS:2019:958..

    Lo que ya no admite el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Valencia : STSJ CV 1371/2017 – ECLI: ES:TSJCV:2017:1371

    «La actual configuración legal del IIVTNU permite que la simple transmisión de un terreno de naturaleza urbana genere una obligación de contribuir por el mismo; pero no porque el tributo grave la transmisión, sino porque lo que se grava es el incremento del valor de los terrenos. Y en este sentido toda transmisión genera siempre una plusvalía independientemente de la concreta pérdida o beneficio que a cada transmitente en un negocio de compraventa le pueda suponer la transmisión; porque ello supondría entrar en una serie de circunstancias subjetivas que no han sido acogidas en la configuración legal del impuesto…….. »

    Esto se dije en un Contencioso-Administrativo de Alicante de Alicante.

    Dice el TSJCV :

    «Tal argumentación no puede ser aceptada por este Tribunal, sin que con ello lleguemos a la conclusión de que no existe hecho imponible,»

    El caso era de una inmobiliaria, menos de 20 años que había comprado los terrenos, había urbanizado y al venderlos perdió dinero.

    Pero el TSJCV, lleva razón ya que al urbanizarlos, el evento ya no depende del precio de compra sino que entra otra variable, los gastos de urbanización.

    El precio final es función de dos variables, coste los los terrenos y coste de urbanización. Por tener dos variables ya no se puede conocer lo que produjo la primera, el valor de los terrenos comprados en los que se transformó, y aplica el precepto de que dentro de los 20 años está gravado, por que lo dice la ley.

    Pero después de 20 años no es así, por eso no puede compartir de que siempre se produce el hecho imponible con la transmisión. Porque así mismo, lo dice la ley y lo ha establecido el Tribunal Constitucional en las STC 26/2017, STC 37/2017 y STC 59/2017.

    El TS en la sentencia 958/2019 afirma:

    «Los gastos de urbanización asumidos por el sujeto pasivo del IIVTNU con posterioridad a su adquisición, como consecuencia de su participación y cumplimiento de los deberes que le corresponden en el desarrollo del proceso urbanizador de un terreno, no constituyen el precio de adquisición de los terrenos. Desde el punto de vista temporal, hay que notar que son costes que, al menos en el caso sometido al litigio, se producen en un momento posterior al de la adquisición y, por consiguiente, con posterioridad al momento inicial que determina
    el inicio del periodo de generación del incremento de valor gravado por el impuesto que, como se ha dicho, grava la capacidad económica puesta de manifiesto entre dos momentos temporales, el de adquisición y el de enajenación, computados por años y con un máximo de 20 años.»

    El Tribunal supremo tiene que transmitir la verdad.

    «…grava la capacidad económica puesta de manifiesto entre dos momentos temporales, el de adquisición y el de enajenación, computados por años y con un máximo de 20 años.»

    «puesta de manifiesto entre dos momentos»

    Perfecto.

    Computas y está claro que, el tiempo durante en el que se pone de manifiesto la capacidad económica son los primeros 20 años. Dice entre dos momentos. Pero no afirma que se ponga en el momento de la transmisión.

    STC 59/2017.

    «Enjuiciando aquella regulación foral consideramos que «los preceptos cuestionados fingen, sin admitir prueba en contrario, que por el solo hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período temporal (entre uno y veinte años), se revela, en todo caso, un incremento de valor y, por tanto, una capacidad económica susceptible de imposición, impidiendo al ciudadano cumplir con su obligación de contribuir, no de cualquier manera, sino exclusivamente ‘de acuerdo con su capacidad económica’ (art. 31.1 CE)». De esta manera, al establecer el legislador la ficción de que ha tenido lugar un incremento de valor susceptible de gravamen al momento de toda
    transmisión de un terreno por el solo hecho de haberlo mantenido el titular en su patrimonio durante un intervalo temporal dado, soslayando aquellos supuestos en los que no se haya producido ese incremento, «lejos de someter a tributación una capacidad económica susceptible de gravamen, les estaría haciendo tributar por una riqueza inexistente, en abierta contradicción con el principio de capacidad económica del citado artículo 31.1 CE» (SSTC 26/2017, FJ 3; y 37/2017, FJ 3)»

    El TC dice «un período temporal dado de haber sido titular», no cualquier período. «por el solo hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período temporal (entre uno y veinte años)»

    No dice antes, ni después. Solamente por haber sido titular entre 1 y 20 años. Ni más ni menos.

    Por eso el Tribunal supremo acota el período entre los dos momentos a 20 años del período impositivo o periodo de puesta de manifiesto. Es decir que se manifieste tiene que saltar a la vista. Pero tiene que ser al momento de la transmisión.

    Luego si el período de puesta de manifiesto ha terminado para vuestros casos en 1997 y 2001, en el año 2017 no salta a la vista: No se manifiesta.

    En la STC 59/2017, «al momento de toda transmisión» se dice SIETE (7) veces. Una de ellas está en la parte del párrafo 4 del Fundamento 3, que he puesto. No sirve cualquier momento.

    Saludos.

  30. Buenas noches.mi consulta sobre impuesto de plusvslia es…mi padre murió en 2008 y mi madre 2019 tienen una vivienda en común en Valladolid desde 1970 en propiedad y el testamento es que dicha vivienda es a partes iguales para los 4 hermanos..sabrían decirme si tenemos que pagar dicho impuesto?gracias…

    1. Buenas noches:

      Después de 20 años no existe plusvalía. Plusvalía municipal CERO (0), no se manifiesta.

      El período impositivo terminó en el año 1990. Puedes leer la respuesta anterior.

      Para ir por delante del Ayuntamiento y tomar la delantera, les puedes comunicar que no hay plusvalía, aunque no tienes obligación, ya que no se ha producido el hecho imponible.

      En el caso de que la pongan, si vas por delante, cometerían prevaricación. Pero puesto que no se les quiere pillar a los funcionarios cometiendo prevaricación, podéis hacer lo que queráis, con conocimiento de causa.

      Saludos.

  31. Buenas Tardes, le expongo mi caso, mis padres se quieren divorciar y mi madre se hace cargo de la hipoteca a de la cual restan aún 11 años, nos han dicho que si ella quiere quedarse con la casa, de la cual los dos son propietarios al 100% deben hacer una donación ínter vivos y pagar la plusvalía que exige el ayuntamiento de Getafe, Madrid en este caso.Ambos adquirieron la casa en 2006 por tanto me gustaría saber a cuanto puede ascender esto

    1. Buenas noches:

      No está nada claro el tema, ya que en los divorcios o separación no hay transmisión o sujeción al IIVTNU,

      Del Texto Refundido de la Ley Reguladoras de Haciendas Locales. Art. 104-3 párrafo 2.

      «Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.»

      Si es de mutuo acuerdo el divorcio las partes nivelarán sus obligaciones, por lo cual ninguno de ellos saldrá perjudicado o beneficiado. Será el juez el que dicte.

      Antes está el art.3 párrafo 1.

      «3. No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de
      sus haberes comunes.»

      Vamos, que se la puede regalar.

      Eso sí, el período impositivo para toda la vivienda en el futuro es el años 2006.

      Parece que no tiene impuesto de plusvalía.

      Saludos.

      1. Buenas noches:

        Quiero decir:

        – El período impositivo, para el futuro, para toda la vivienda se inicia el año 2006.

        – Art. 104-3, párrafo 1

        Disculpa algún error mecanográfico.

        Saludos

  32. 2003 compra de vivienda 60.000 Euros ( mas gastos ) 2018 venta de vivienda 65.000 Euros ( mas gastos )
    Pregunta , ¿a habido ganancias ? ¿ plusvalía e de pagarla ? . la carta de pago a llegado mas de 2 años después y me solicitan 1700 euros de pago .
    .No es por no pagar , pero estoy de baja cobrando ni 1000 euros , con otro préstamo de vivienda , solo entra mi ingreso en casa » Vamos ruina total »

    Gracias de antemano

    1. Buenas tardes:

      Si demuestras que has tenido pérdidas, ya que al coste de adquisición le tienes que sumar los gastos, incluidos los impuestos, A le venta le tienes que quitar los gastos. Entonces pueden ocurrir dos cosas:

      – Que tengas pérdidas, no hay plusvalía
      – Que no tengas pérdidas pero pero la ganancia sea menos de 1.700 euros. Entonces no tienes plusvalía.

      Por otro lado, es posible que al coste de adquisición le puedas poner la inflación general IPC desde la compra, con lo cual sin lugar a dudas hay pérdidas. Pero de esto no estoy seguro.

      Saludos.

  33. Buenas tardes. Compré un local en Barcelona 2019 escriturado por 52.000,.euros. Ahora mismo me ofrecen 125.000 €. Según los cálculos que ponéis arriba, me tocaría pagar 177 €? Es correcto? Habiendo tanto supuesto beneficio no debería de pagar más? Muchas gracias . Un saludo

    1. Buenas noches:

      Bueno,parece que es así, ya que en Barcelona se cuenta el primer años por días, si es que no ha transcurrido más de un año.

      De plusvalía municipal es posible que pagues eso.

      Lo que se integra en la plusvalía municipal es el esfuerzo que realizan los vecinos, Ayuntamiento, en la mejora de la ciudad y que puede reflejarse en el mayor precio del suelo. Lo que habrá subido de precio de lo construido, no el del suelo.

      Pero el beneficio que obtengas lo tendrás que someter al IRPF.

      Saludos.

  34. Estimado Jesús Mª C G, en primer lugar, muchas gracias por tu amabilidad y generosidad compartiendo tu conocimiento técnico en esta materia. Yo compré una mi vivienda en 2004 por 200.000€ con la que ha sido mi pareja de hecho y madre de mis hijos durante 20 años. Nos hemos separado sin haber vínculo matrimonial previo y hemos acordado que sea yo quien me quede con su 50% de la casa. ¿Estoy obligado a declarar y pagar plusvalía por ese 50% dado que éramos pareja de hecho y no matrimonio?

    1. Buenas noches:

      Si la casa era de los dos es un condominio. La disolución del condominio no produce transmisión. El que se quede con la casa hereda el período impositivo desde el 2004 para ese 50 %, también.

      En l realidad no parece que compraras de forma privativa la casa sino en condominio.

      Eso lo puedes ver tecleando «Disolución de una comunidad de bienes en la plusvalía municipal» en el primer enlace ya sale.

      Esta página no deja poner los enlaces.

      Saludos.

  35. Hola, mi abuela tenía una vivienda en cooperativa de viviendas, de la que era socia, murió en 1987 y la vivienda pasó a mi madre que vivía con ella y nosotras, en 2014 se le adjudicó definitivamente la vivienda a mi madre, haciendo la escritura pertinente; en octubre del 2017 muere mi madre y mi hermana y yo hacemos escritura de aceptación de herencia y hacemos auto liquidación de plusvalía.
    En febrero del 2018 vendemos el piso, y hace unos días recibo carta del ayuntamiento en la que me dice que como la vivienda no ha estado en nuestra propiedad más de 3 años, no correspondía el 95% de bonificación y vuelven a hacer calculo de plusvalía calculándolo en un periodo de 20 años que es lo máximo que se puede reclamar. Msi preguntas son las siguientes:
    -¿Las viviendas de cooperativas no quedan exentas del pago de plusvalía cuando son adjudicadas?
    -¿No tendría que hacerse el nuevo cálculo de plusvalía (si corresponde), a partir de la aceptación de herencia de mi madre y no desde el de mi abuela?
    Espero con ansiedad su respuesta, sólo tengo 10 días para presentar alegaciones y ya han pasado 8. Gracias.

    1. Buenas noches:

      Tú abuela cuando murió traslado la propiedad, en 1987 a tu madre que la ha tenido más de 20 años.

      Por tenerla tu madre más de más de 20 años no tiene plusvalía.

      Sentencias del Tribunal Constitucional STC 59/2017.

      Solamente hay plusvalía si la transmites dentro del período impositivo.

      En 2017 hacía ya mas de 10 años que finalizó el período impositivo.

      Solamente te pueden reclamar 20 años si tu madre hubiese fallecido exactamente el día que la hubiese tenido 20 años. Es decir, 20 años exactos después del fallecimiento de tu abuela.

      Puedes ver la STS 958/2019 En ella, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana y no comparte que siemre haya plusvalía y el Tribunal supremos, siempre acota el período a los 20 años.

      Una cosa el período de tenencia de la propiedad y otra cosa el periodo de tenencia propiedad gravable. El período de tenencia gravable de la propiedad son 20 años pero siempre que la transmisión suceda dentro de ese período. Los primeros 20 años.

      Por último, al ser en cooperativa los terrenos se adquirieron cuando los adquirió la cooperativa. Cuando la adjudican no hay transmisión de adquisición de terrenos, solamente adjudicación.

      De la STS 958/2019

      «Desde el punto de vista temporal, hay que notar que son costes que, al menos en el caso sometido al litigio, se producen en un momento posterior al de la adquisición y, por consiguiente, con posterioridad al momento inicial que determina el inicio del periodo de generación del incremento de valor gravado por el impuesto que, como se ha dicho, grava la capacidad económica puesta de manifiesto entre dos momentos temporales, el de adquisición y el de enajenación, computados por años y con un máximo de 20 años»

      Inicio del período sometido a gravamen: La adquisición por la cooperativa.

      Puesta de manifiesto entre dos momentos: Adquisición y enajenación

      Cuentas hasta 20 y ahí termina el período de puesta de manifiesto.

      Después de 20 años no se manifiesta. Si no se manifiesta no hay hecho imponible.

      STC 59/2017 Fundamento 3 párrafo 3.

      «Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno. Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos,
      potencial»

      Destaco:

      «la transmisión de un terreno en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente»

      «Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial»

      Materialización es que se manifieste.

      El Tribunal Supremo ha dicho, igual que el Tribunal Constitucional que solamente se manifiesta en un período de 20 años.

      Párrafo 4 del Fundamento 3 de la STC 59/2017.

      «Enjuiciando aquella regulación foral consideramos que «los preceptos cuestionados fingen, sin admitir prueba en contrario, que por el solo hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período temporal (entre uno y veinte años), se revela, en todo caso, un incremento de valor y, por tanto, una capacidad económica susceptible de imposición, impidiendo al ciudadano cumplir con su obligación de contribuir, no de cualquier manera, sino exclusivamente ‘de acuerdo con su capacidad económica’ (art. 31.1 CE)». De esta manera, al establecer el legislador la ficción de que ha tenido lugar un incremento de valor susceptible de gravamen al momento de toda
      transmisión de un terreno por el solo hecho de haberlo mantenido el titular en su patrimonio durante un intervalo temporal dado, soslayando aquellos supuestos en los que no se haya producido ese incremento, «lejos de someter a tributación una capacidad económica susceptible de gravamen, les estaría haciendo tributar por una riqueza inexistente, en abierta contradicción con el principio de capacidad económica del citado artículo 31.1 CE»»

      El incremento potencial solamente se manifiesta en un período temporal dado de pertenencia. No en cualquier período.

      Si lo tienes más de 20 años no se manifiesta. No es el solo hecho de tenerlo, sino que sea en ese período de 1 a 20 años.

      Saludos.

  36. Buenas noches.
    Vendo un inmueble de una sociedad profesional donde ejerzo.Con la crisis he ido para atras y me voy a alquilar o comprar otra cosa mas pequeña. Ojo sigo ejerciendo mi profesion.
    El inmueble es de una slp unipersonal.

    La plusvalia tiene bonificacion si tengo perdidas en la sociedad durante ya unos cuantos años??

    El valor catastral es de unos 200.000 euros creo

    A Hacienda entre lo amortizado y las perdidas no tengo que pagar por lo visto.
    Y LA PLUSVALIA??? SEVILLA CAPITAL

    Muchas gracias de antemano

    1. Buenas noches:

      Según mi opinión la plusvalía municipal no tiene que ver con el devenir de la propiedad en sus otros negocios económicos.

      STS 958/2019, pérdidas de una urbanizadora y pretende que se cuenten los gastos invertidos en la urbanización del terreno.

      Si lo has tenido menos de 20 años tendrías plusvalía potencial. Entonces tendrías que demostrar si lo vendes que vendes el inmueble por menor valor.

      Si has tenido el inmueble más de 20 años, la plusvalía es CERO (0). A los 20 años desaparece la plusvalía potencial y no se produce el hecho imponible. Lo estarías vendiendo fuera del período impositivo o de imposición, que necesita que se transmita dentro de ese período. No se está tratando de plusvalía real, sino una plusvalía potencial o ficticia, que solamente se mantiene durante ese período.

      Saludos.

    1. Buenas tardes:

      Se han de tener más datos para darte una respuesta y las cifras correctas. Tranquila que, puede que no tenga plusvalía.

      Lo que tasa la plusvalía municipal es el incremento de valor de los terrenos urbanos. La construcción no entra.

      En segundo lugar, tienes que comparar con el valor que tenía en 2010, en la escritura de herencia. Puede ser el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.

      Si el importe de la vivienda en total, es mayor de 94.000 €, teniendo en cuenta que, le tienes que sumar los gastos correspondientes para heredarla y el importe de la venta se disminuye con los gatos de la venta.

      Si : 94.000 – (Valor casa en sucesiones+Impuestos de sucesiones + gastos de Notario+gastos de venta) < CERO (0), no tienes plusvalía municipal, ya que tienes pérdidas.

      En el caso de que lo anterior fuese positivo, además tiene que ser mayor que la cuota del IIVTNU.

      Si fuera menor que la cuota del IIVTNU, tampoco tienes plusvalía municipal.

      Por último, la cuota parece excesiva por el tiempo que ha pasado, ya que será entre el 8-9 % del valor de terreno de la casa, no de la construcción.

      El porcentaje depende de cada ayuntamiento.

      Lo de considerar la inflación desde 2010 a 2020, para aumentar el coste de adquisición por herencia , no lo puedo asegurar, para tenerlo en cuenta. Podría ser, pero no lo he visto en sentencias del Tribunal Supremo. Lo puedes investigar y si lo encuentras lo comunicas. Las sentencias están en la página del Consejo General del Poder Judicial. Jurisprudencia.

      Saludos.

  37. Buenas tardes ,
    Mi padre falleció 16/1/19 y nos hicimos herederos tanto mi madre como mis dos hermanas y yo. Se pagaron los impuestos correspondientes de plusvalía de la vivienda que con la exención del 95% fue muy poquito.
    Pues bien, el 14/1/20 vendimos la vivienda y el ayuntamiento le ha liquidado a mi madre 5.275.29 euros. A los hijos la liquidación ha sido 0.
    Me gustaría saber si la liquidación es correcta según los datos que os aporto a continuación.
    Fecha compra vivienda 11/12/1986 valor 30.000 eu
    Fecha venta vivienda 14/01/2020 valor 192.000 eu
    Valor catastral suelo 58.614.34 eu
    Aplican el 50% por herencia.
    Gracias y un saludo

    1. Buenas noches:

      No fue correcta la plusvalía municipal de 2019 por fallecimiento de tu padre. Era CERO por tner el piso más de 20 años.

      Esa bonificación del 95 , fue impelida por el Defensor del Pueblo, por un caso que le presenté de más de 20 años en el año 1997.

      No quiso descubrir el pastel, como suele decirse. Pero no remedió los efectos perniciosos de la confiscación después de 20 años.

      Volviendo a la venta de 2020, la parte de tu madre no tiene plusvalía, por haberlo tenido más de 20 años.

      Luego, puedes reclamar la plusvalía de 2019, aunque sea poca, y negarte a pagar la de 2020. Para lo cual, está el Fiscal del Estado para que haga cumplir la STC 59/2017.

      Cito la STS 958/2019.

      «Y en este sentido toda transmisión genera siempre una plusvalía independientemente de la concreta pérdida o beneficio que a cada transmitente en un negocio de compraventa le pueda suponer la transmisión; porque ello supondría entrar en una serie de circunstancias subjetivas que no han sido acogidas en la configuración legal del impuesto.»

      Esto lo dice un juez contencioso de Alicante. Le responde el Tribunal superior de Justicia de la la Comunidad de Valencia.

      «Tal argumentación no puede ser aceptada por este Tribunal, sin que con ello lleguemos a la conclusión de que no existe hecho imponible, pues habrá que analizar si en el caso que nos ocupa si realmente se produce o no tal hecho imponible»

      Es un caso de menos de 20 años. Y en esa sentencia se da, por haber urbanizado después de la compra del terreno y ya no entran las pérdidas que genera la depreciación de lo urbanizado.

      Pero el Tribunal Supremo acota el período de generación que se manifiesta el incremento de valor ficticio.

      «Desde el punto de vista temporal, hay que notar que son costes que, al menos en el caso sometido al litigio, se producen en un momento posterior al de la adquisición y, por consiguiente, con posterioridad al momento inicial que determina el inicio del periodo de generación del incremento de valor gravado por el impuesto que, como se ha dicho, grava la capacidad económica puesta de manifiesto entre dos momentos temporales, el de adquisición y el de enajenación, computados por años y con un máximo de 20 años»

      Centra tu atención:

      «grava la capacidad económica puesta de manifiesto entre dos momentos temporales, el de adquisición y el de enajenación, computados por años y con un máximo de 20 años»

      «puesta de manifiesto entre dos momentos temporales»

      Deducción relevante y transcendente:

      MOMENTO INICIAL + 20 AÑOS.

      El Tribunal Supremo, con la STC 59/2017, no puede cometer prevaricación.

      En resumen:

      Tanto por el fallecimiento de tu padre como por la venta del 50 % de tu madre no se produce el hecho imponible del IIVTNU.

      La transmisión tiene que producirse dentro de los 20 primeros años.

      Todo el mundo sabe contar el tiempo, aunque sea de uno en uno, o con los dedos.

      En el otro 50 %, el vuestro heredado en la venta, por dos días no se produce el hecho imponible, que sería el 16/1/20 y entonces pagarías lo correspondiente a un año.

      Saludos,

  38. Buenas tardes, tras la lectura y estudio de los comentarios realizados, me surgen cierta dudas sobre mi supuesto de hecho. Primera.-pasados 20 años indicas que la titularidad esta libre, es decir que la plusvalía se gira del 1 año a los 20 siguientes, entendiendo que si pasa 20 años y 5 meses(como es mi caso, así como el de otra consulta que eran días), no debería pagar plusvalía? en base a que regulación? es que tras el estudio me encuentro que no se pierde el derecho de cobro de la plusvalía sino que únicamente ese criterio es aplicable a la hora de señalar % del tipo, es decir que al haber transcurrido mas de 20 años, el % aplicar es el máximo no habiendo un mayor % aplicar, me explico que aunque hayan pasado 30 años me aplican el % 20 años, no que deje de tener obligación de liquidar la plusvalía porque han pasado 20 años.(por lo menos es lo que encontrado en la normativa y jurisprudencia, por ello la pregunta a ver si me puedes concretar en base a que).Segunda.- mis caso, compre garaje en enero del 99 (por contrato privado que no se llego a escriturar ni a inscribir e el registro de la propiedad)ahora en mayo de 2019 vendí la plaza de garaje, y a su vez realice expediente de reanudación de tracto sucesivo, para el reconocimiento de mi propiedad en el cual se indico la adquisición del año 99 (si que conta titularidad en el catastro) por valor de 11000 euros y la transmisión en la venta del 2019 también pro 11.000 euros. no he tenido ninguna ganancia, por lo que, he pagado ITP por 1.100 euros derivados del expediente de reanudación y otros 1.113 € por la plusvalía girada de la compra venta, conozco que no hay doble imposición ya que cada impuesto corresponde a cada operación peor no debería de anular el recibo del plusvalía dado que pago lo mismo en ambos? y no he obtenido ganancia al comprar y vender pro el mismo precio? Además de que han pasado 20 años y 5 meses. te agradezco de antemano tu ayuda si me esclareces las dudas.

    1. Buenos días:

      No tienes plusvalía municipal por tres caminos:

      – han pasado más de 20 años. TrLRHL, art 107-4, no puedes calcular la plusvalía ficticia o potencias. La plusvalía ha de materializarse y no se ha de suponer STC 59/2917 Fundamento 3.

      – No has tenido incremento real. CERO. STC 59/2917 Fundamento 3.

      – La cuota no puede exceder al incremento real. 1.113 > 0. STC 1020/2019.

      Saludos.

  39. Buenas noches:

    Si has leído lo que he puesto, al que tienes que entender es al Tribunal Constitucional y al legislador, en primer término que es el que ha configurado el IIVTNU.

    Esto no es técnica jurídica sino mera comprensión del castellano, ya que el hecho imponible ha de ser comprensible para todo el mundo. Puesto que tiene que deducir con un conocimiento simple la obligación o no de contribuir.

    El art. 16 de LRHL 1988 en su texto refundido TrLRHL, en el at. 16. exige la determinación del período impositivo y devengo.

    – Período impositivo
    – Devengo

    El período impositivo, has admitido que es de 1 a 20 años. Parece claro y es aceptado que antes de finalizar el año cero, no se produje el hecho imponible, aunque pueda existir incremento de valor. Por lo tanto, ya se ha admitido que habiendo incremento de valor si se produce la transmisión no hay hecho imponible.

    Entre los años 1 y 20, si sucede la transmisión, se produce el hecho imponible del IIVTNU. Ese hecho imponible es fingido, ya que no se comprueba con la realidad.

    Ahora con la STC 26/2917, 37/2017 y 59/2017, si el incremento real es negativo, anula al hecho imponible fingido o ficticio.

    Además, con la STC 1020/2019 si la cuota del IIVTNU es superior al incremento de valor real, tampoco hay necesidad de contribuir, ya que la cuota no puede exceder del incremento de valor. Esto dentro de período de 1 a 20 años.

    Entremos en el caso de más de 20 años.

    El período impositivo ha finalizado. ¿Qué es el período impositivo?

    – Es el tiempo a lo largo del cual se pone de manifiesto el incremento de valor ficticio. Es decir, un período de tiempo que se somete a tributación si se transmite en ese período. Al final, pondré un ejemplo de devengo que se utiliza en las comisiones que se devengan si se realiza o no la venta.

    De la definición del hecho imponible: TrLRHL

    Subsección 6.a Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
    Artículo 104. Naturaleza y hecho imponible. Supuestos de no sujeción.

    «1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.»

    El hecho exige dos cosas:

    – Incremento de valor.
    – Se ponga de manifiesto cuando se transmita. (Período impositivo).

    Se prescinde de que haya o no incremento de valor, ya que se está analizando el hecho imponible ficticio o fingido.

    — Período impositivo
    — Transmisión

    Vamos a digitalizar los conceptos con 0 (falso) y 1 (verdad) y nos encontramos con cuatro casos a lo largo del tiempo, tanto para el período impositivo como para la transmisión.

    – 00, no hay hecho imponible, no hay período impositivo, no se transmite
    – 01, no hay hecho imponible, no hay período impositivo, se transmite
    – 10, no hay hecho imponible, hay período impositivo, no se transmite
    – 11, se materializa el hecho imponible. Hay período impositivo, se transmite dentro del período impositivo.

    Voy a traer un texto de la STS 958/2019. En esta sentencia se rechaza por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) que en toda transmisión se produzca el hecho imponible. El hizo su sentencia en marso de 2017, cuando el Tribunal Constitucional (TC) había pronunciado la STC 26/2917. Por lo que recoge la doctrina del TC.

    El Tribunal Supremo (STS 958/2019) sintetiza el texto siguiente:

    «Desde el punto de vista temporal, hay que notar que son costes que, al menos en el caso sometido al litigio, se producen en un momento posterior al de la adquisición y, por consiguiente, con posterioridad al momento inicial que determina el inicio del periodo de generación del incremento de valor gravado por el impuesto que, como se ha dicho, grava la capacidad económica puesta de manifiesto entre dos momentos temporales, el de adquisición y el de enajenación, computados por años y con un máximo de 20 años»

    Párrafo importante es:

    – «capacidad económica puesta de manifiesto entre dos momentos temporales, el de adquisición y el de enajenación, computados por años y con un máximo de 20 años»

    Perfecto: Puesta de manifiesto entre dos momentos. El Tribunal Supremo no dice que se ponga de manifiesto en todas las transmisiones, ya que no lo puede decir, puesto que cometería prevaricación.

    – Período impositivo. Desde el momento inicial (adquisición) y el final no es siempre el de de enajenación sino que:

    —- «computados por años y con un máximo de 20 años», permíteme decir con los dedos.

    Contamos 20 y al finalizar el año 19, cuando se cumple el año 20 se acaba la puesta de manifiesto.

    Si se acaba la puesta de manifiesto, cualquier transmisión que suceda después de 20 años es imposible que lo ponga de manifiesto el incremento de valor ficticio. Reitero que se trata de un incremento de valor ficticio.

    «puesta de manifiesto entre dos momentos temporales»: período de 1 a 20 años

    De la sentencia STC 59/2017: Fundamento 3, párrafo 3.

    «Sin embargo, parece claro que la circunstancia de que el nacimiento de la obligación tributaria se hiciese depender, entonces y también ahora, de la transmisión de un terreno, «podría ser una condición necesaria en la configuración del tributo, pero, en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el ‘incremento de valor’ de un terreno. Al hecho de esa transmisión hay que añadir, por tanto, la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos,
    potencial.»

    La transmisión no es suficiente tanto para el incremento real como para el incremento potencial o ficticio.

    A la transmisión se le tiene que unir la materialización del incremento potencial, que es el manifiesto del incremento.

    Se puede afirmar, sin lugar a dudas a equivocarse, porque está establecido por el Tribunal Constitucional lo siguiente:

    – No existe la presunción de que toda transmisión ponga de manifiesto el incremento potencial.

    «en modo alguno, puede erigirse en una condición suficiente», se refiere a la transmisión.

    La cuestión que sometes es si entre el año 20 y el año 21 existe el hecho imponible.

    Pues la respuesta esta en el art. 107-4 en la tabla:

    – «d) Período de hasta 20 años: 3.»

    Hasta 20 años, es cuando se cumple el año 20. El día siguiente, es decir el primer año del año 21 ya no está incluido, aunque el TS exprese que se computarán por años completos.Durante el período de 1 a 20, en el año 16 son quince años. Pero en el año 21 son CERO, porque se excedería del período de puesta de manifiesto, que es una cuestión temporal y entre dos momentos. La cuantificación de la base imponible es distinta. No se toman en consideración los años no completos.

    Regla primera del 107-4 de la TrLRHL

    – «Para determinar el porcentaje, se aplicarán las reglas siguientes:

    1.a El incremento de valor de cada operación gravada por el impuesto se determinará con arreglo al porcentaje anual fijado por el ayuntamiento para el período que comprenda el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto dicho incremento.»

    Supongamos que en el año 27 se pone de manifiesto. perfecto. Se va a la tabla 107-4 y no existe porcentaje para asigna en el momento de la transmisión que sucede en el año 27.

    Luego el período impositivo debería comprender todo el período entre transmisiones, pero solamente son los primeros 20 años. Lo momentos del año 27 no tienen asignación de porcentaje. En los momentos posteriores a 20 años no se manifiesta el incremento de valor y no se produce el hecho imponible.

    – Período impositivo
    – Devengo

    Pongo una analogía de las comisiones en ventas.

    Supongamos que un comercial ha estado negociando un contrato durante seis meses. Pero se va de la empresa y el contrato no se ha firmado. Se entera que a los 15 días, llegan aun acuerdo, se firma el contrato. Pues en este caso no le corresponde la comisión porque el devengo se produce en el momento de la firma. La comisión le corresponde al nuevo comercial y no al anterior.

    Después de 20 años, vemos que hasta el año 20 había un 150 % del valor inicial del terreno sometido a tributación. Pero ese valor es ficticio y el legislador era consciente que no lo podía mantener, ya que es inconstitucional, puesto que en los fallecimientos los ciudadanos serían gravados o literalmente cazados por un impuesto ficticio.

    Traigo lo que pensaba el legislador en el año 1988, elaboración de la LRHL.

    Respuesta del Sr. Fajardo Spínola a la enmienda 838 en el la Comisión del Congreso de los Diputados en la tramitación de la LRHL, año 1988.

    «Voy a abreviar e intentaré referirme por lo menos a las enmiendas que considero más importantes, y pido disculpas a los grupos parlamentarios si no me refiero a todas.
    Por ejemplo, la enmienda 838, del Grupo parlamentario de Coalición Popular, pretende la supresión del número 2 del artículo 109, porque dice que es inconcebible que se establezca la presunción” iuri et de iure” de que en toda transmisión de terrenos de naturaleza urbana exista un incremento de valor. Puede que en algunos casos no exista un incremento de valor, señora Rudi, efectivamente, pero si no se da ese incremento de valor, si es cero, la cuota será también cero, es decir, puede haber incluso un decremento desde el punto de vista teórico y es posible pensar en esa posibilidad de un decremento. Por tanto, no vemos de dónde deduce S.S. la imposibilidad de que esa cuota sea cero. Ahora, con esta nueva figura impositiva, con la simplificación y la claridad que introduce el nuevo mecanismo del impuesto, no existe la imposibilidad de que se dé una cuota cero.»

    Saludos.

    Nota: no me deja poner enlaces. Así pues, teclea lo siguiente y en el primero en los comentarios puedes ver los enlaces del Congreso de los Diputados sobre las palabras del Sr Fajardo Spínola y las enmiendas a la LRHL

    Plusvalía municipal: Nuevo precepto declarado inconstitucional

  40. Buenas tardes.
    El año pasado compré una parcela y ahora quiero venderla. Murcia

    ¿Se pagaría plusvalía?

    Y cómo afectaría en la declaración de la renta?
    Gracias.

    1. Buenos días:

      Si es urbana, ha pasado más de un año y la vendes por mayor precio sí.

      En el IRPF tendrás que declarar las plusvalías o minusvalías como ganancias o pérdidas patrimoniales.

      Saludos.

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