El nuevo valor de referencia y su aplicación en las Haciendas Locales

El nuevo valor de referencia y su aplicación en las Haciendas Locales

El valor de referencia será de aplicación a partir de 1 de enero de 2022 y no superará el valor de mercado.

Qué es es valor de referencia de un inmueble

El valor de referencia es el determinado por la Dirección General del Catastro (en adelante, DGC) como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario. El valor de referencia no superará el valor de mercado, para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

El valor de referencia tiene su origen en la Disposición Final Tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario, redactada por el apartado ocho del artículo decimocuarto de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164.

Qué finalidad tiene el valor de referencia

Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante, ISD). Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente. Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.

Cuándo será aplicable el valor de referencia

El valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.

Cómo se determina el valor de referencia de los inmuebles

En principio, señalar que el valor de referencia se determinará por la DGC, tanto para los bienes inmuebles urbanos como para los bienes inmuebles rústicos, mediante la aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.

La duda que se plantea es qué características, parámetros y factores se tomarán para la determinación de ese valor medio. Al respecto, la Dirección General del Catastro ha aclarado que en el caso de los bienes inmuebles urbanos, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo, aplicando transitoriamente la normativa de valoración catastral.

Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia

A continuación se relaciones las principales diferencias que presenta el valor de referencia con respecto al valor catastral, señalando las novedades introducidas:

– En cuanto su actualización, destacar que valor catastral se actualiza por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, mientras que el valor de referencia se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios.

– En cuanto a su finalidad, el valor catastral constituye la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, mientras que el valor de referencia, servirá de base imponible mínima del ITP y AJD, y del ISD.

– El valor catastral es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva, mientras que el valor de referencia no estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.

– En cuanto a su configuración jurídica, destacar que las reglas para la determinación del valor catastral son públicas y están reguladas en una norma reglamentaria susceptible de control judicial, mientras que las reglas de cuantificación del valor de referencia se contendrán en “resoluciones” de la Dirección General de Tributos. Por el momento, no se han hecho públicas, lo que suscita muchas dudas sobre la aptitud del instrumento normativo que las regula y, también, sobre su idoneidad para valorar adecuadamente todos los inmuebles de España.

– En cuanto a los medios y plazos de impugnación, el valor de referencia, supone una importante trandecencia en la aplicación de los tributos, puesto que su impugnación sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible del ITPyAJD y ISD. Es decir, que sólo cuando el valor de referencia opere como base imponible en estos impuestos, el sujeto adquirente de los inmuebles podrá impugnarlo ante la Administración tributaria correspondiente, con ocasión de las rectificaciones de sus autoliquidaciones o de la presentación de recursos contra las liquidaciones que en su caso se practiquen.

El valor de referencia en la esfera de los tributos locales

Como se ha expuesto anteriormente, el valor referencia tiene como finalidad servir de base imponible mínima del ITPyAJD y del ISD. El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno. Por lo tanto, no tiene ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible, como es el caso del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en adelante, IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal.

Es evidente que la citada la Disposición Final Tercera de la Ley del Catastro Inmobiliario no viene a modificar la configuración actual de la plusvalía municipal, puesto que ésta no modifica lo previsto en el artículo 107 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante, TRLRHL), la cual regula la base imponible del del citado impuesto y que tanta inseguridad jurídica ha sucitado a raíz de los pronunciamientos del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo sobre la nulidad de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLRHL en los supuestos de inexistencia de ganancia, es decir, cuando exista una minusvalía.

Por consiguiente, está claro que el valor de referencia no altera la formula de cálculo del impuesto de plusvalía municipal, prevista en el vigente TRLRHL y seguirá tomándose el valor catastral del suelo como base imponible del mismo. Pero cosa muy diferente, es si este valor de referencia podrá servir, bien al sujeto pasivo o la Administración tributaria municipal, como medio de prueba admisible en Derecho en el momento de la determinación de los supuestos de inexistencia de ganancia.

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