La plusvalía municipal antes de inscribir en el Registro de la Propiedad

La plusvalía municipal antes de inscribir en el Registro de la Propiedad

La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias, introduce una curiosa medida para asegurar que los Ayuntamientos cobren el Impuesto sobre el Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) devengadas en la transmisión de inmuebles urbanos por compraventa, herencias, donaciones, etc.

La Disposición final cuarta de la Ley 16/2012 modifica el artículo 254 de la Ley Hipotecaria adicionando un nuevo apartado 5º, con efectos desde el 1 enero de 2013:

El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.

Lo curioso es que en la COMPRAVENTA de un inmueble el sujeto pasivo de la plusvalía municipal, el obligado al pago, es el vendedor, y que el principal interesado en inscribir la compra en el Registro de la Propiedad es el comprador.

En todo caso, aunque la Plusvalía deba pagarla el vendedor eso no tiene que suponer ningún obstáculo para que comprador pueda inscribir la propiedad a su nombre en el Registro. El comprador, o la gestoría o profesional que tramite la escritura en su nombre, no tiene por qué esperar a que el vendedor declare o pague la correspondiente plusvalía municipal.

Lo que debe hacer el comprador es comunicar al Ayuntamiento que se ha producido la transmisión del inmueble, que es una obligación establecida en el artículo 110.6 de la Ley Reguladoras de las Haciendas Locales que en todo caso tienen los compradores pero que no se suele cumplir sobre todo por desconocimiento. El Registro de la Propiedad podrá inscribir la escritura de compraventa a favor del comprador si se acompaña la correspondiente comunicación presentada al Ayuntamiento.

A partir del 1 enero 2013 se pueden producir las siguientes situaciones:

  • En aquellas compraventas en que el comprador o su gestoría se ocupe del pago de la Plusvalía Municipal, lo normal será que éstos autoliquiden o declaren dicho Impuesto y aporten al Registro el correspondiente justificante junto con la escritura de compraventa para su inscripción. Así ocurrirá en compraventas entre particulares en que se pacte que la Plusvalía será a cargo del comprador, o en compraventas en que el vendedor es no residente y el comprador le retiene el importe de la Plusvalía para pagar directamente al Ayuntamiento (porque el comprador es sujeto pasivo sustituto cuando el vendedor es no residente)
  • En compraventas en que sea el vendedor el que, como sujeto pasivo, deba ocuparse del pago de la Plusvalía, será importante que el comprador o su gestoría presenten comunicación al Ayuntamiento para poder presentarla junto a la escritura para su inscripción, porque así se estará cumpliendo la obligación establecida en el artículo 110.6 LHL y no tendrán que esperar a que el vendedor les aporte justificante de autoliquidación o declaración de la Plusvalía.
  • En herencias o donaciones, como el sujeto pasivo de la Plusvalía Municipal es siempre el adquirente (heredero o donatario), será éste el que se tenga que ocupar del pago (por autoliquidación o declaración) y el que podrá aportar el correspondiente justificante al Registro junto con la escritura para su inscripción.

Es importante recordar que:

  • Cuando se trata de transmisiones inter vivos (compraventas, donaciones) el PLAZO para presentar la declaración o autoliquidación por Plusvalía Municipal, o la comunicación a presentar por los compradores,es de 30 días hábiles.
  • Cuando se trata de transmisiones por causa de muerte (herencias) el PLAZO es de 6 meses, prorrogables hasta 1 año a solicitud del sujeto pasivo.

¿Qué ocurrirá en los Registros de la Propiedad a partir del 1 enero 2013 con las escrituras otorgadas antes de esa fecha pendientes de inscripción?

Está por ver cómo actuarán los registradores, pues se establece el cierre registral con efectos del 1 enero 2013 pero no se ha previsto ninguna norma transitoria al respecto.

Una posible interpretación sería:

  • Las escrituras y documentos presentados en el Registro antes de esa fecha deberían poder inscribirse sin tener que acreditar el pago o comunicación de la Plusvalía al Ayuntamiento.
  • Para las escrituras y documentos presentados en el Registro a partir del 1 enero 2013, otorgados antes o después de esa fecha, se tendrá que acreditar para su inscripción el pago o comunicación de la Plusvalía al Ayuntamiento.



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96 Comments

  1. Buenas noches:

    Al vender los derechos a la herencia lo que le está vendiendo son las cosas de la herencia. Por lo que, solamente existe una transmisión en el momento de la herencia. Pero la venta de los derechos de la herencia también es una transmisión, que no es la que grava la plusvalía municipal. La que grava la plusvalía municipal es la transmisión del fallecido, que pasará directamente al comprador de la herencia. Pero si el fallecido lo ha tenido más de 20 años no hay plusvalía municipal.

    El Código Civil especifica lo que transmitir los derechos, que es en realidad transmitir las cosas.

    Puedes mirar el Código Civil

    Saludos

    1. Buenas noches:

      Lo primero es saber si has tenido plusvalía municipal. Si no has tenido plusvalía municipal, por haberlo tenido más de 20 años, el TrLRHL no dice que estés obligado a comunicar una cosa que no ha existido.

      No tienes que ir, porque el Notario ya habrá comunicado al Ayuntamiento correspondiente la transmisión o el adquirente.

      Art. 110.

      6. Con independencia de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, están igualmente
      obligados a comunicar al ayuntamiento la realización del hecho imponible en los mismos
      plazos que los sujetos pasivos:
      a) En los supuestos contemplados en el párrafo a) del artículo 106 de esta ley, siempre
      que se hayan producido por negocio jurídico entre vivos, el donante o la persona que
      constituya o transmita el derecho real de que se trate.
      b) En los supuestos contemplados en el párrafo b) de dicho artículo, el adquirente o la
      persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate.

      7. Asimismo, los notarios estarán obligados a remitir al ayuntamiento respectivo, dentro
      de la primera quincena de cada trimestre, relación o índice comprensivo de todos los
      documentos por ellos autorizados en el trimestre anterior, en los que se contengan hechos,
      actos o negocios jurídicos que pongan de manifiesto la realización del hecho imponible de
      este impuesto, con excepción de los actos de última voluntad. También estarán obligados a
      remitir, dentro del mismo plazo, relación de los documentos privados comprensivos de los
      mismos hechos, actos o negocios jurídicos, que les hayan sido presentados para
      conocimiento o legitimación de firmas. Lo prevenido en este apartado se entiende sin
      perjuicio del deber general de colaboración establecido en la Ley General Tributaria.

      El adquirente con esa comunicación se lo registran.

      Saludos.

      1. Gracias po responder tan rápido, el piso le tenia desde 1981 y se ha vendido en Diciembre de 2019,, entiendo que no tengo que pagar plusvalia municipal en Madrid?, al introducir los datos en la página del ayuntamiento me hace la autoliquidacion y pone que al tenerlo por mas de 20 años sólo tributo por los 20 últimos.
        Gracias

        1. Buenas noches:

          Los del Ayuntamiento de Madrid, al intentar engañarte, están cometiendo un delito.

          STC 59/2017. Solamente si transmites en el período entre 1 y 20 años, se desprende en todos los casos que hay plusvalía municipal.

          Después de 20 años, no hay plusvalía municipal.

          Esto lo dice claramente el Tribunal Constitucional en el Fundamento 3 y lo remata en el Fundamento 5 con lo siguiente:

          «5. Antes de pronunciar el fallo al que conduce la presente Sentencia, deben efectuarse una serie de precisiones últimas sobre su alcance:
          a) El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos no es, con carácter general, contrario al Texto Constitucional, en su configuración actual. Lo es únicamente en aquellos supuestos en los que somete a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es, aquellas que no presentan aumento de valor del terreno al momento de la transmisión. Deben declararse inconstitucionales y nulos, en consecuencia, los arts. 107.1 y 107.2 a) LHL, «únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica» (SSTC 26/2017, FJ 7; y 37/2017, FJ 5).»

          Por vuestra parte, el valor del inmueble, como capacidad económica, no habéis tenido un incremento neto del 150 % y la Constitución Española impide poner impuestos confiscatorios, ya que al no obtenerse esos incrementos del 150 %, en el valor del terreno, que es lo que representa el 60 % sobre el valor catastral en el momento de la transmisión o venta, el legislador lo tiene que dejar libre, o en otro caso medir exactamente ese incremento de capacidad económica. Lo que no se hace porque es engorroso y en la mayoría de los casos es escasa y en otros no existe, con el paso del tiempo.

          Saludos.

  2. Buenos días:

    Mi madre me ha dejado en herencia un piso del IVIMA que aún no está escriturado, es decir, se va pagando poco a poco al IVIMA, mediante un contrato de compra entre IVIMA y mi madre, recientemente fallecida.

    ¿Tengo que pagar el Impuesto sobre la Plusvalía aún sin haber escritura en el Registro de la Propiedad? Gracias.

    1. Buenas tardes:

      Depende, si hace más de 20 años que se firmó el contrato no tiene plusvalía municipal.

      Si no ocurre eso, el contrato justifica la compraventa y tendrás que hacer frente a la plusvalía municipal.

      Si vives con tu madre, dependiendo del ayuntamiento, podrías tener bonificación de hasta el 95 % del impuesto.

      Pero lo primero que se ha de comprobar es si hace más de 20 años que tu madre firmó el contrato de compra.

      Incluso, dentro del contrato puede venir que el inicio del período impositivo es cuando el IVIMA adquirió los terrenos, con lo cual, la fecha de inicio del período impositivo podría ser antes y más probabilidad de haber pasado 20 años.

      Saludos

  3. Buenas,
    He comprado un solar, en la escritura manifestamos que los gastos e impuestos que originen la escritura se pagarán por la parte compradora, en ningún momento, ni el notario ni la parte vendedora nos informan que con ello estamos aceptando hacernos cargo del impuesto de plusvalía…en ningún sitio lo indica y nadie nos había informado de ello.
    ¿Estamos obligados a pagarlo?

    1. Buenas noches:

      Pues no es así, ya que por ley el sujeto pasivo de la plusvalía municipal es la parte vendedora.

      Para que se hiciese cargo la parte compradora, que va contra lo que ha preceptuado la ley, tendría que citarse expresamente.

      De todas formas, se da por supuesto de que se ha producido en hecho imponible del IIVTNU (plusvalía municipal), cuando la transmisión no es suficiente.

      – Tiene que transmitirse dentro de los 20 años.
      – El vendedor no tiene que haber tenido pérdidas.
      – La cuota no pude exceder del incremento de valor.

      En esos casos no hay plusvalía municipal.

      Así pues, la escritura no es suficiente para originar la plusvalía municipal por lo que no está incluida la plusvalía municipal en los gastos originado por la transmisión, ya que necesita la colaboración en primer lugar del período impositivo. si se hace fuera no hay hecho imponible.

      Desde mi punto de vista no has aceptado el pago de la plusvalía municipal. Pues en el caso de que tuviera, ya está fijada por ley que es el vendedor el sujeto pasivo.

      Saludos.

  4. HOLA BUENOS DIAS QUIERO VENDER LA MITAD DE UN PISO A UN PROINDIVISO ES UNA HERENCIA DE MIS PADRES Y TENGO EL 50% MI MADRE FALLECIO EN 2011 Y MI PADRE EN 2018 LA VIVIENDA LA TENIAN DESDE 1988 TENGO QUE PAGAR LA PLUSVALIA MUNICIPAL DEL TERRENO O ESTOY EXENTA , PORQUE FUI AL AYUNTAMIENTO Y ME DIJERON QUE TENIA QUE PAGAR UNOS 600 EUROS GRACIAS

  5. Buenas noches:

    Plusvalía por fallecimiento de tu padres no tienes, porque hace más de 20 años, para ambos fallecimientos desde que compraron la vivienda.

    Si la venta de tu parte se lo haces al resto de los herederos, en el momento del reparto, no hay transmisión, ya que por tu parte no te llevarás más de lo que corresponda de la herencia.

    Si has recibido la herencia y después, al cabo de los años, se lo vendes al resto del condominio o alguno de los miembros del condominio, no tienes plusvalía municipal, salvo error. Esto es más complicado, pues ya sería un acto «inter vivos» y depende de las condiciones

    Si no hay plusvalía por la venta al resto del condominio, los restantes herederos heredan el inicio del período impositivo desde que por tu parte se heredó. Pero si tienes beneficios, lo tendrás que declarar en el IRPF.

    Busca lo de la disoluciones de condominio y verás que en la plusvalía municipal le puede afectar, pero depende.

    http://delamorena.net/tributa-la-disolucion-del-condominio-por-el-iivtnu/

    Saludos.

  6. Buenos días:

    El caso es que si lo haces en el reparto y recibes dinero no se considera transmisión y no hay plusvalía municipal.

    Si lo haces después del reparto y se lo vendes a otro herederos, entonces es más complejo, ya que podría considerarse una venta. Pero si es dentro de los llamados a la herencia tendrías que mirarlo en otras páginas de internet.

    Teclea «Extinción de condominio a efectos de la plusvalía municipal» y te sale la primera esta página en este área.

    Saludos.

  7. Venta de un piso:;

    transmisión de un piso por 35.000 € (2000 € incluidos, gastos inmobiliaria ) ; Valor catastral suelo año 2019 :23.086,95 €;construcción 10.003,37 €
    Adquisición por herencia por valor 34.306 € (según escrituras de herencia) ;Valor catastral suelo año 2004 : 9.737,40 €;construcción 11.704,16 €

    Preguntas: 1 -El vendedor esta obligado a preguntar al ayuntamiento cuanto tienen que pagar de plusvalía.ó es el ayto. quien debe comunicarlo,habiéndolo comunicado el notario su venta al Ayto.
    2 – El piso se vendió 13/09/2019 voy a tener sanción por no haber pagado la plusvalía sin recibir aviso del Ayto.
    3 – con el valor de de adquisición (34.306 €) y valor de venta (35.000 €) semejante, hay que pagar plusvalía.

    1. Buenas noches:

      Parece ser que no. Si el valor neto de la venta es 33.000 has tenido pérdidas. Luego no hay pusvalía STC 59/2017.

      Si fueran 35.000 habrás tenido una pequeña ganancia, 694 €, salvo error. Pero esa ganancia es menor que la cuota qu rondara cerca de 2.900 €. Pero la STS 126/2019 impide cobrar impuesto cuando la cuota excede del incremento de valor real.

      No tienes que pagar plusvalía.

      Saludos.

  8. Buenas noches.
    Mi pregunta es la siguiente
    Hace 2 meses he comprado a mis hermanos su parte de la herencia de mi padre, mi madre sigue viva y hemos pagado las plusvalías y todo de está compra y cuándo murió mi padre todo las cosas que había que pagar todas las cartas de pago se pagaron mi madre y yo . Pero es que ahora cuando hemos subido todas las cosas al Registro de la Propiedad nos han dicho que mis hermanos no han pagado el impuesto de sucesiones ni la plusvalía municipal. El mes que viene hará 12 años que mi padre falleció.
    Como lo puedo solucionar. Muchas gracias por todo

    1. Buenas tardes:

      Una cosa es que se pague y otra que se haya recibido la herencia documentalmente. En ese caso, la ley estima que se ha recibido, ya que se han usado los bienes de la herencia.

      La forma de efectuar los pagos de los impuestos es una cosa interna de los herederos.

      Si no se hizo escritura, todos los herederos formarían una parte de la sociedad de la herencia. Lo que ahora habéis hecho, posiblemente, es la variación del condominio.

      En estas variaciones de condominio no hay plusvalía municipal, ya que uno de los comuneros ísustituye a los otros y no hay interrupción del período impositivo. S hay impuesto de transmisiones IT, pero no plusvalía municipal.

      Para poder decir cosas mas ajustadas, es preciso que expongas mejor el proceso de lo que has puesto en el mensaje, ya que la configuración de la propiedad puede ser determinante a la hora de producirse o no los hechos imponibles del impuesto de plusvalía.

      La herencia se recibe en primer lugar por la comunidad de herederos. Después se pueden hacer adjudicaciones individuales, que son dos actos distintos por lo que cobran los notarios, aunque no haya dos transmisiones. Así mismo, por esos actos recepción de la herencia y reparto cobran en el registro.

      Es decir, hay una transmisión conjunta y después, si se reparte, varias individuales y, cada una de estas últimas, pueden tener el cobro mínimo de los aranceles de notario y registro.

      A efectos impositivos, en el mismo acto de recibir la herencia, el reparto no cuenta como otra transmisión.

      Pero si una vez recibido, se los compras es otra transmisión en toda regla.

      Por ello, los tiempos y el modo de hacerlo son fundamentales conocerlos.

      Saludos.

  9. Hola.
    Mi suegro, constructor, vendio por contrato privado diversas viviendas en 1974. Una no se elevo a escritura Publico no quisieron los compradores.
    Ahora los herederos del comprador ( fallecido) quieren elevarlo a publico para solucionar su herencia.
    En el borrador que me envia su abogado, detalla que los impuestos por plusvalia incremento terrenos son por cuenta del vendedor.
    Mi pregunta : quien paga este impuesto si la compraventa es de 1974
    Gracias

    1. Buenas noches:

      Si tu suegro ha fallecido, la fecha de venta es de 1974.

      Entonces ha prescrito y no hay plusvalía municipal de 1974. Tampoco tiene ITP, porque también ha prescrito.

      Los herederos por el fallecimiento del comprador tampoco tienen plusvalía, porque han pasado mas de 20 años desde 1974.

      Saludos

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