La plusvalía municipal antes de inscribir en el Registro de la Propiedad

La plusvalía municipal antes de inscribir en el Registro de la Propiedad

La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias, introduce una curiosa medida para asegurar que los Ayuntamientos cobren el Impuesto sobre el Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) devengadas en la transmisión de inmuebles urbanos por compraventa, herencias, donaciones, etc.

La Disposición final cuarta de la Ley 16/2012 modifica el artículo 254 de la Ley Hipotecaria adicionando un nuevo apartado 5º, con efectos desde el 1 enero de 2013:

El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.

Lo curioso es que en la COMPRAVENTA de un inmueble el sujeto pasivo de la plusvalía municipal, el obligado al pago, es el vendedor, y que el principal interesado en inscribir la compra en el Registro de la Propiedad es el comprador.

En todo caso, aunque la Plusvalía deba pagarla el vendedor eso no tiene que suponer ningún obstáculo para que comprador pueda inscribir la propiedad a su nombre en el Registro. El comprador, o la gestoría o profesional que tramite la escritura en su nombre, no tiene por qué esperar a que el vendedor declare o pague la correspondiente plusvalía municipal.

Lo que debe hacer el comprador es comunicar al Ayuntamiento que se ha producido la transmisión del inmueble, que es una obligación establecida en el artículo 110.6 de la Ley Reguladoras de las Haciendas Locales que en todo caso tienen los compradores pero que no se suele cumplir sobre todo por desconocimiento. El Registro de la Propiedad podrá inscribir la escritura de compraventa a favor del comprador si se acompaña la correspondiente comunicación presentada al Ayuntamiento.

A partir del 1 enero 2013 se pueden producir las siguientes situaciones:

  • En aquellas compraventas en que el comprador o su gestoría se ocupe del pago de la Plusvalía Municipal, lo normal será que éstos autoliquiden o declaren dicho Impuesto y aporten al Registro el correspondiente justificante junto con la escritura de compraventa para su inscripción. Así ocurrirá en compraventas entre particulares en que se pacte que la Plusvalía será a cargo del comprador, o en compraventas en que el vendedor es no residente y el comprador le retiene el importe de la Plusvalía para pagar directamente al Ayuntamiento (porque el comprador es sujeto pasivo sustituto cuando el vendedor es no residente)
  • En compraventas en que sea el vendedor el que, como sujeto pasivo, deba ocuparse del pago de la Plusvalía, será importante que el comprador o su gestoría presenten comunicación al Ayuntamiento para poder presentarla junto a la escritura para su inscripción, porque así se estará cumpliendo la obligación establecida en el artículo 110.6 LHL y no tendrán que esperar a que el vendedor les aporte justificante de autoliquidación o declaración de la Plusvalía.
  • En herencias o donaciones, como el sujeto pasivo de la Plusvalía Municipal es siempre el adquirente (heredero o donatario), será éste el que se tenga que ocupar del pago (por autoliquidación o declaración) y el que podrá aportar el correspondiente justificante al Registro junto con la escritura para su inscripción.

Es importante recordar que:

  • Cuando se trata de transmisiones inter vivos (compraventas, donaciones) el PLAZO para presentar la declaración o autoliquidación por Plusvalía Municipal, o la comunicación a presentar por los compradores,es de 30 días hábiles.
  • Cuando se trata de transmisiones por causa de muerte (herencias) el PLAZO es de 6 meses, prorrogables hasta 1 año a solicitud del sujeto pasivo.

¿Qué ocurrirá en los Registros de la Propiedad a partir del 1 enero 2013 con las escrituras otorgadas antes de esa fecha pendientes de inscripción?

Está por ver cómo actuarán los registradores, pues se establece el cierre registral con efectos del 1 enero 2013 pero no se ha previsto ninguna norma transitoria al respecto.

Una posible interpretación sería:

  • Las escrituras y documentos presentados en el Registro antes de esa fecha deberían poder inscribirse sin tener que acreditar el pago o comunicación de la Plusvalía al Ayuntamiento.
  • Para las escrituras y documentos presentados en el Registro a partir del 1 enero 2013, otorgados antes o después de esa fecha, se tendrá que acreditar para su inscripción el pago o comunicación de la Plusvalía al Ayuntamiento.



78 Comments

  1. Venta de un piso:;

    transmisión de un piso por 35.000 € (2000 € incluidos, gastos inmobiliaria ) ; Valor catastral suelo año 2019 :23.086,95 €;construcción 10.003,37 €
    Adquisición por herencia por valor 34.306 € (según escrituras de herencia) ;Valor catastral suelo año 2004 : 9.737,40 €;construcción 11.704,16 €

    Preguntas: 1 -El vendedor esta obligado a preguntar al ayuntamiento cuanto tienen que pagar de plusvalía.ó es el ayto. quien debe comunicarlo,habiéndolo comunicado el notario su venta al Ayto.
    2 – El piso se vendió 13/09/2019 voy a tener sanción por no haber pagado la plusvalía sin recibir aviso del Ayto.
    3 – con el valor de de adquisición (34.306 €) y valor de venta (35.000 €) semejante, hay que pagar plusvalía.

    1. Buenas noches:

      Parece ser que no. Si el valor neto de la venta es 33.000 has tenido pérdidas. Luego no hay pusvalía STC 59/2017.

      Si fueran 35.000 habrás tenido una pequeña ganancia, 694 €, salvo error. Pero esa ganancia es menor que la cuota qu rondara cerca de 2.900 €. Pero la STS 126/2019 impide cobrar impuesto cuando la cuota excede del incremento de valor real.

      No tienes que pagar plusvalía.

      Saludos.

  2. Buenas noches.
    Mi pregunta es la siguiente
    Hace 2 meses he comprado a mis hermanos su parte de la herencia de mi padre, mi madre sigue viva y hemos pagado las plusvalías y todo de está compra y cuándo murió mi padre todo las cosas que había que pagar todas las cartas de pago se pagaron mi madre y yo . Pero es que ahora cuando hemos subido todas las cosas al Registro de la Propiedad nos han dicho que mis hermanos no han pagado el impuesto de sucesiones ni la plusvalía municipal. El mes que viene hará 12 años que mi padre falleció.
    Como lo puedo solucionar. Muchas gracias por todo

    1. Buenas tardes:

      Una cosa es que se pague y otra que se haya recibido la herencia documentalmente. En ese caso, la ley estima que se ha recibido, ya que se han usado los bienes de la herencia.

      La forma de efectuar los pagos de los impuestos es una cosa interna de los herederos.

      Si no se hizo escritura, todos los herederos formarían una parte de la sociedad de la herencia. Lo que ahora habéis hecho, posiblemente, es la variación del condominio.

      En estas variaciones de condominio no hay plusvalía municipal, ya que uno de los comuneros ísustituye a los otros y no hay interrupción del período impositivo. S hay impuesto de transmisiones IT, pero no plusvalía municipal.

      Para poder decir cosas mas ajustadas, es preciso que expongas mejor el proceso de lo que has puesto en el mensaje, ya que la configuración de la propiedad puede ser determinante a la hora de producirse o no los hechos imponibles del impuesto de plusvalía.

      La herencia se recibe en primer lugar por la comunidad de herederos. Después se pueden hacer adjudicaciones individuales, que son dos actos distintos por lo que cobran los notarios, aunque no haya dos transmisiones. Así mismo, por esos actos recepción de la herencia y reparto cobran en el registro.

      Es decir, hay una transmisión conjunta y después, si se reparte, varias individuales y, cada una de estas últimas, pueden tener el cobro mínimo de los aranceles de notario y registro.

      A efectos impositivos, en el mismo acto de recibir la herencia, el reparto no cuenta como otra transmisión.

      Pero si una vez recibido, se los compras es otra transmisión en toda regla.

      Por ello, los tiempos y el modo de hacerlo son fundamentales conocerlos.

      Saludos.

  3. Hola.
    Mi suegro, constructor, vendio por contrato privado diversas viviendas en 1974. Una no se elevo a escritura Publico no quisieron los compradores.
    Ahora los herederos del comprador ( fallecido) quieren elevarlo a publico para solucionar su herencia.
    En el borrador que me envia su abogado, detalla que los impuestos por plusvalia incremento terrenos son por cuenta del vendedor.
    Mi pregunta : quien paga este impuesto si la compraventa es de 1974
    Gracias

    1. Buenas noches:

      Si tu suegro ha fallecido, la fecha de venta es de 1974.

      Entonces ha prescrito y no hay plusvalía municipal de 1974. Tampoco tiene ITP, porque también ha prescrito.

      Los herederos por el fallecimiento del comprador tampoco tienen plusvalía, porque han pasado mas de 20 años desde 1974.

      Saludos

  4. Hola.
    Mi pregunta es la siguiente: Los ayuntamientos pueden reclamar una plusvalia a una persona que en el registro de la propiedad aun tenga dicha propiedad a su nombre pero haya hecho una aportacion de la propiedad como parte de una ampliacion de capital de una SL? Dicha aportación y posterior venta de acciones de la sociedad si está registrada en el registrada en el registro mercantil…
    Muchas gracias de antemano

  5. Hola de nuevo,
    Antetodo muchíssimas gracias por la rapidíssima respuesta,
    Esto es aplicable con efecto retroactivo, porque la reclamación de la plusvalia se remonta al año 2016,
    hay interpuestas varias apelaciones y una demanda en el contecioso administrativo. En cuanto al TS estamos esperando a que dicte sentencia ratificando la sentencia de TC que eximia el pago de la misma.
    Gracias de nuevo.

    1. Buenos días Rosa,
      Si el valor de adquisición, en este caso por título de herencia, es mayor que el valor de venta, no se ha generado el incremento de valor y por lo tanto no se devengaría plusvalía, no pero ha de presentar la escritura de compraventa a declaración y hacer constar la pérdida que comentas. Un saludo para la Comunidad Valenciana.

  6. Hola,
    Mis padres compraron varias casas en los años 60 en concreto 2 casas, fallecieron en 2006 y 2008 y las casas se repartieron a partes iguales entre los herederos (somos 2), pero el año pasado, 2019, decidimos que cada uno se quedaba con una casa, tuve que pagar el impuesto de itp o iajd, pero no pagué la plusvalía, y aunque la escritura la hicimos ante notario y está a mi nombre, a día de hoy sigo sin poder registrarla solo a mi nombre en el registro de la propiedad, (todavía estamos los 2) ya que me piden el justificante de la plusvalía, y los del ayuntamiento no me dicen nada ni me aclaran lo que debo hacer. ¿Qué debo hacer para poder inscribirla en el registro de la propiedad sin la plusvalía?

  7. Buenas tardes: Qué justificante tiene que darme el ayuntamiento al presentar una plusvalía para presentarlo en el registro de la propiedad?.
    Lo pregunto porque me han hecho presentarla a través de internet porque no dejan ir de forma presencial a consecuencia del Covid y no me han enviado ningún justificante ,solo tengo el correo que les envié, se que les ha llegado porque he llamado para preguntar. Gracias. Un saludo

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