Quién paga la plusvalía municipal ¿comprador o vendedor?

Quién paga la plusvalía municipal ¿comprador o vendedor?

Una de las cuestiones que nos puede surgir cuando pensamos en comprar o vender una vivienda es ¿quién paga la plusvalía municipal? comprador o vendedor. Pues bien, el RDL 2/2004,  distingue dos supuestos a la ahora de determinar quien ha soportar el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), veamos los dos supuestos de sujeto pasivo:

  1. En los supuestos de  transmisiones de terrenos o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo (herencias y donaciones) el obligado al pago del impuesto será la persona física o jurídica adquiriente.
  2. En los supuestos de  transmisiones de terrenos o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso (compraventa), el obligado al pago del impuesto será la persona física o jurídica transmitente

En resumen, podemos decir que son sujetos pasivo del impuesto de plusvalía municipal son los siguientes sujetos:

  • En caso de compraventa de un solar, piso,  casa,  garaje u otro bien inmueble urbano: el vendedor.
  •  Y el caso adquisición por herencia o donación: el adquiriente.

Pactos entre las partes

Una cuestión importante a tener en cuenta, que es práctica habitual en las compraventas, es la de acordar en escritura que la plusvalía la paga el comprador. En este caso el Ayuntamiento girará la liquidación al vendedor ignorando dicho pacto entre la parte. El art. 17.5 de la Ley 58/2003, LGT,  establece que: los elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares, que no producirán efectos ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas.

«En este supuesto recomendamos al vendedor que pida al comprador una provisión de fondos, antes de escriturar para hacer frente posteriormente al pago del impuesto».

 

Persona física no residente en España

En los supuestos de compraventa, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente el adquiriente,  cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.

«En este supuesto recomendamos al comprador que pida al vendedor una provisión de fondos, antes de escriturar para hacer frente posteriormente al pago del impuesto».

 

Fuente jurídica. Art. 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

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64 Comments

    1. Buenas tardes.
      Voy a vender mi unifamiliar y comprar un piso,la inmobiliaria me dice que la plusvalías municipal la tengo que pagar yo.y sería un 8% del total de mi vivienda.
      Me gustaría saber si esto es asi.
      Un saludo .Gracias.

    1. Si el Ayuntamiento tiene el sistema de autoliquidación, cada uno, tiene que presentar la suya. En caso, de que el sistema sea declaración-liquidación presentado la escritura de compraventa, es suficiente con que uno de ellos realice la presentación, en este último caso, el Ayuntamiento, igualmente, girará una liquidación a cada uno de los vendedores en la proporción que corresponda.

      1. Hola.

        Si no he leído mal en el artículo pone que en caso de herencia y venta la plusvalía la paga el comprador, entonces no entiendo que los herederos en este caso los siete hermanos, deban liquidar la plusvalía.

        1. En una compraventa es el vendedor el sujeto pasivo del impuesto y por tanto el obligado al pago de la misma. En el supuesto de adquisición con motivo de herencia, son los herederos los obligados al pago de la plusvalía.

  1. Me ofrecen una cantidad equivalente a lo que me queda pendiente de pagar de hipoteca, aunque el comprador no quiere subrogarse a ella. Tengo en cuenta los gastos de cancelación pero, si además, la plusvalía la tengo que abonar yo como vendedora, cómo calculo dicha cuantía para , aunque no gane nada en la operación, tampoco tenga que poner yo dinero? La vivienda la adquirí en el 2006 en Madrid. Me urge respuesta. Gracias.

  2. En la misma escritura de adjudicación de herencia de una persona a su viuda e hijos, los hijos donan a su madre el 50% del inmueble que les correspondía. A quien se gira la plus valia: a los hijos por lo que les corresponde en herencia o a la viuda por recibirlo por donación? (Entendemos que a la viuda, ya que los hijos no toman posesión de ese bien. Agradezco por adelantado vuestra aclaración.

  3. En breve vendo el piso en el que vivia y nos hecho mi suegra, se hara una subrogacion para finiquitar la hipoteca que tengo con el banco, lo cual pierdo bastante dinero, pero el piso esta mi suegra como usufructuaria al 100%y mi esposa como nuda propiedad al 100%, yo no consto en la escritura del piso, pero la hipoteca que pedimos en su dia para reformar el piso se hizo a mi nombre y a la de mi esposa. El piso lo compraron hace mas de 30 años, en este caso quien debe de pagar la plusvalia?, la contribucion y la basura estaba todo a nombre de mi suegra.

    1. Como bien sabes el titular del recibo (sujeto pasivo), es decir, el titular del impuesto es quien paga. En su caso el vendedor. Por lo tanto el único que tiene la deuda es dicha persona, nadie más.
      El comprador por no ser el sujeto pasivo del impuesto no se ve perjudicado por éste en ningún momento. No es como el IBI por el cual el inmueble se ve afecto a la deuda.
      Cuando el vendedor sea liquidado el impuesto se le enviará la correspondiente liquidación que estará obligado a pagar. Desde el momento que reciba la notificación empiezan a contarle los tiempos para el pago del impuesto. Tendrá un periodo de pago en voluntaria, luego en ejecutiva, etc.

      Espero haber servido de ayuda.

  4. Si presentó la declaración y has recibido la liquidación y esta no se paga, pasará a tener recargos una vez termine el período voluntario (desde 5% hasta 20%) y finalmente te la reclamarán por vía ejecutiva.

    Si te refires a no presentar declaración, si te pilla la inspección, pagarás además de la liquidación, una sanción y sus correspondientes intereses.

    Al comprador esto no le afecta, salvo que el vendedor, que es el sujeto pasivo, resida en el extrajero.

  5. Voy a comprar un piso. El vendedor ha redactado un contrato privado y en el se establece una cantidad a entregar antes de la firma definitiva de las escrituras. Además en ese contrato establece una serie de condiciones entre ellas el pago del impuesto municipal de plusvalía por parte del comprador. Que ocurriría sí yo firmo ese contrato y no pagó dicho impuesto?. Q pasaría si el vendedor no lo hace?

    1. El art. 17.5 de la Ley General Tributaria, dice que los elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares, que no producirán efectos ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas. Por tanto, es el vendedor como sujeto pasivo del impuesto, el obligado a presentar la declaración/autoliquidación y hacer efectivo del pago. El Ayuntamiento siempre irá contra el vendedor.

  6. Hola. He comprado una plaza de garaje hace unos meses. Si quien paga la plusvalía es la parte vendedora, por qué me manda la Comunidad de Madrid un certificado sobre el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el que aparezco como sujeto pasivo sobre el concepto de Transmisiones de viviendas, plazas de garaje y trasteros? Imagino que se trata de la plusvalía porque contrastan la valoración del inmueble con el valor de compra.

  7. Buenas tardes , mi pregunta es la siguiente :
    Si el vendedor no dispone de fondos suficientes para pagar la plusvalía de su anterior compra y venta , en algún caso pueden obligar al comprador a pagaría ?
    En caso de impago responde la viveinda frente a la plusvalía del vendedor impagada , es decir podrían poner un anotación de embargo en mi nueva vivienda ?. Urge respuesta . Gracias

  8. Hola, mi pregunta es la siguiente.
    Quiero poner el piso en venta por el importe pendiente de la hipoteca, de forma que haya una subrogación de ésta. La hipoteca fue del 110% y tenía dos años de carencia. Del total de la deuda se han pagado tres años y medio contando la carencia. ¿Estaría sujeto al pago de plusvalía por esta operación teniendo en cuenta que no va a haber ningún beneficio?
    Gracias.

    1. Adelio siento decirte que este impuesto municipal (plusvalía municipal) hay que pagarlo independientemente del precio del que vendas, de que tengas ganancia o pérdida, el cálculo se hace en base al valor catastral. Estamos hablando, repito, de la plusvalía municipal, NO de la plusvalía que se pudiera generar a efectos del IRPF. A efectos del IRPF no sé cómo tributaría.

      1. Voy a comprar una casa a una persona que irá a vivir a EEUU en los próximos meses. En qué documento debo pactar con el vendedor la provisión de fondos de la plusvalía? Es en el contrato de arras? O en el momento de las escrituras ante notario?

  9. Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente:
    si el vendedor de la vivienda es extranjero y no vive en Espana, y el comprador es extranjero y no vive en Espana, quien paga la plusvalía municipal?
    Muchas gracias!

  10. Tengo un terreno de pasto vacuno en un pueblo de Salamanca a una distancia de 2 km. del pueblo, este terreno si lo vendo esta es en to del impuesto de plusvalia, por favor asesoremos gracias.

  11. Mi madre tiene una vivienda,mi padre fallecio hace 25 años,mi madre la ha vendido y hemos heredado los 4 hijos la mitad de mi padre,su plusvalia a prescrito,quien paga la plusvalia de la parte de mi madre ? Los 4 hijos y ella o solo ella porque no hemos cojido nada de herencia de su parte.

  12. Hola soy el comprador de la vivienda de mi ex novia, ella no quería pagar la plusvalía y se puso en la escritura que la pagaba yo (coaccionado evidentemente). Ahora estoy pensando de no presentarla al ayuntamiento y sé que le llegara el pago a ella. Que puede pasar si no presentó la plusvalía y espero? Tiene el derecho de pagarla ella por ley aunque diga lo contrario en la escritura? Si se pasa el plazo de 30 días que sucede, viene con recargo? Gracias de antemano

    1. Aunque lo ponga en la escritura, el Ayuntamiento se la reclamará a ella, pues es la obligada por ley y sino la presenta en plazo vendrá con recargo. Por el contrario, ella luego podrá reclamartela por via juicial. Tu decides, en posicion de calentarle la cabeza estás…

  13. buenas, compre un piso hace año y medio y no recuerdo haber aceptado el pago de la plusvalia ya que soy el comprador, pero en la escritura refleja que el comprador se hace cargo de este impuesto. Y ahora el dueño me reclama el impuesto mas un recargo. ¿ estoy obligado a pagar esto?

  14. Puede el Ayuntamiento reclamar el impuesto de plusvalía al comprador por responsabilidad tributaria en base al articulo 79 de la ley general tributaria, en caso de que el vendedor no la hubiese pagado?

  15. Mi madre ha fallecido , y mi padre vive, somos dos hermanos y me comentan que tenemos que pagar nosotros también plusvalía , eso no lo entiendo , porque el propietario es mi padre. Que puedo hacer
    gracias

  16. Hola yo voy a comprar un apartamento en 100.000 euros y por lo que veo siy yo quien paga sabe alguien cuanto es el importe a pagsr por dicha cantidad gracias de antemano

  17. Buenos dias. El miercoles dia 27 de junio (o sea en 4 dias) firmaré ante notario la venta de una propiedad. El comprador me dice que pagará la plusvalía y constará en la escritura. No me fío de que así sea. Estaba pensando en anular la cita con el notario y reclamarle demás en el precio la plusvalía. ¿qué opina?

    1. Hola! Según he leído la plusvalía viene al nombre del vendedor SIEMPRE. Si acordáis que la pagué el comprador , aconsejan pedir el importe ANTES de firmar escritura. Tal y como veo que hiciste la consulta hace tiempo… Cómo te fue?. Tengo algo parecido…Un saludo.

  18. Hello,
    I have questions: my sister in law lived for more than 20 years in Adeje, Ténérife. Last year she sold her appartment and returned definitively to Belqium. She had to pay 3500€ «plusvalia». However, some canarias told us that, if you live more than 15 years in Spain, you can ask this money back from the authorities.
    Can somebody tell me if this is true, and if so, how and where you have to proceed ? I know already that you have to talk to the AET and that I will need a tax advisor. Is it worthwhile to pay this expert and than to realise that it is not possible to have the plusvalia paid back?
    Moreover, how is this calculated because I am not sure that, apart from inflation, the property is worth more money: there are many new, noisy hotels in the place with much more traffic, causing the place to be far less attractive than before!

  19. Voy a comprar un piso de un vendedor con muchos problemas financieros.
    ¿Qué pasaría si el vendedor no paga la plusvalía?
    ¿Podría el ayuntamiento hacernos pagar la plusvalía en caso que no consiga que el vendedor la pague?

  20. Tengo la misma duda que la pregunta anterior de Juan
    Voy a comprar un piso con embargos, el vendedor no tiene dinero para pagar la plusvalía
    Que problemas podría tener?
    Por favor responderme

  21. Hola!! He escriturado la compra de un piso a mi ex pareja. Sorpresa, el mismo día su abogado me indica que he de pagar la plusvalía de la venta de ambos, la de mi ex y la mía….. Miro las escrituras y compruebo que la notaría así lo ha reflejado en las escrituras, lógicamente el notario no hizo mención alguna a ello. Qué hago? A quién Le corresponde pagar la plusvalía? Muchas gracias

    1. Buenas noches.

      Si es consecuencia del divorcio no hay plusvalía.

      Si no es consecuencia de divorcio sino una compra posterior, el obligado es el que vende salvo que te hayas hecho cargo de ella en la escritura. Pero puede que ese pacto no sea legal, ya que le corresponde al vendedor y es posible que el comprador no pueda hacer ese pacto contrario a la ley.

      Saludos.

  22. Me he divorciado y mi exmarido me ha dado como cantidad compensatoria su parte del piso. Quién tiene que pagar la plusvalía? Y qué cantidad es?

  23. He comprado una vivienda a un no residente. No solicité provisión de fondos para la plusvalía pero en la escritura pública pactamos que lo pagaría él. Dado que (1) el sujeto obligado al pago según la ley es el comprador (al ser el vendedor no residente), (2) en el tributo figuro yo como sujeto pasivo y (3) en la escritura pactamos que lo pagaría él, ¿cómo se puede gestionar esta situación? ¿Qué pasaría si el vendedor se niega a la obligación que firmó ante notario?

  24. Puede el Registro de la propiedad negarse a inscribir una escritura de venta de un inmueble urbano,que en una transmisión anterior el sujeto pasivo no declaró ni ingreso la plusvalía correspondiente?.
    A los tres años la sociedad que compra el terreno paga esa deuda,puede deducirse lo como gasto en el impuesto sobre sociedades lo pagado aunque no sea el sujeto pasivo.

  25. Buenas tardes:

    Si si se produjo el hecho imponible.

    Para que pueda negarse tiene que haberse producido el hecho imponible.

    Si la posesión fue de más de 20 años no existe hecho imponible o si tuvo pérdida, no se produce el hecho imponible.

    Puesto que el registro en voluntario, el que uno no lo haga no puede implicar negarse la inscripción cuando otro la hace.

    Pero los impuestos son obligatorios y no voluntario, por lo que en caso de producirse los hechos imponibles, si podrían.

    En la plusvalía municipal, no siempre se producen, tal y como he expuesto.

    «Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias (BOE 28/12/2012) introduce una curiosa medida para asegurar que los Ayuntamientos cobren las Plusvalías Municipales (Impuesto Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana) devengadas en la transmisión de inmuebles urbanos por compraventa, herencias, donaciones, etc.
    La Disposición final cuarta de la Ley 16/2012 modifica el artículo 254 de la LEY HIPOTECARIA adicionando un nuevo apartado 5, con efectos DESDE EL 1 ENERO 2013:
    «5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.»»

    De le LRHL: art 110-4

    «7. Asimismo, los notarios estarán obligados a remitir al ayuntamiento respectivo, dentro
    de la primera quincena de cada trimestre, relación o índice comprensivo de todos los
    documentos por ellos autorizados en el trimestre anterior, en los que se contengan hechos,
    actos o negocios jurídicos que pongan de manifiesto la realización del hecho imponible de
    este impuesto, con excepción de los actos de última voluntad.»

    Destaco:» que pongan de manifiesto la realización del hecho imponible de este impuesto»

    Si no se produce no hay obligación.

    Saludos.

    No me deja poner enlaces.

    R

  26. Buenas tardes, voy a vender 1 garaje en Sevilla. Lo compraron mis padres en octubre de 2003 y he visto que se escrituró en 2400 €.
    Según el recibo de ibi, el valor catastral hoy es de 5000 € (si lo multiplico por el coeficiente, me sale Q el valor real hoy es de 7100€)
    Lo tengo apalabrado con un comprador en 4500€.
    Cuánto y qué tengo que pagar? No sé dónde informarme. Gracias

  27. Buenas noches:

    En cuanto a la plusvalía municipal, tienes que mirar el valor del suelo que debe venir en el IBI.

    Tienes 15 o 16 años de plusvalía. En el caso de 15 años 3,2 % cada año. 16 años 3 %. Para ambos 48 % es la base imponible.

    Pero sucede lo siguiente:

    Es el resultado de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen fijado por el Ayuntamientyo en la Ordenanza Fiscal. En Sevilla, el tipo de gravamen ha sido el siguiente:

    Devengos producidos hasta 2013: el 30%
    Devengos producidos en 2014 o 2015: el 29,5%
    Devengos producidos en 2016: el 26,8%

    No está 2019, luego parece ser que no lo cobran.

    Destaco: «ha sido»

    Saludos.

    Puedes buscar con iivtnu sevilla y te sale la página de Sevilla.

    1. Buenas noches,
      En primer lugar, gracias por tu respuesta.
      He conseguido en uno de los enlaces la calculadora y he obtenido el resultado de plusvalía.

      Después de ello, en caso de venta, me hablan de un incremento de valor entre lo que estaba escriturado y en lo que se va a escriturar ahora en 2019 con la compra. Y esto es lo que me «choca».
      Hay una diferencia de valor cercana a 5000€ y me han dicho que tendría que pagarle a hacienda un 21% aproximadamente de ese incremento.
      Con lo que la venta casi puedo decir que entre un impuesto y otro, me acabará costando el dinero a mí.

      1. Buenas noches:

        Si te costó 2400 y lo vendes por 4.500, la ganancia es 2.100 €. Es decir, como mucho tienes que pagar 399 €= 2.100 x 19 %

        No sirven los cálculos que hacen las administraciones. Pues sobre ello ya hay sentencia del Tribunal Supremo. STS 2186/2018 – ECLI: ES:TS:2018:2186

        A lo que tienes que descontar los gastos de adquisición, Impuesto de transmisiones,Notario y registro, más los nuevos gastos que te ocasione la venta. Notario por ejemplo.

        No tienes plusvalía municipal según la página.. En Sevilla no la hay desde 2017.

        Saludos.

  28. En su momento le compré a mi ex-marido su parte de la vivienda en comun. Él pagó su parte de plusvalía hasta la fecha.
    Ahora yo he vendido la casa y quisisera saber como calculo lo que tengo que pagar de plusvalía.
    Gracias

    1. Buenas noches:

      Si la compraste tiempo después del divorcio, tienes dos períodos impositivos:

      – Uno desde la fecha de adquisición en común para el 50 %

      – Otro período desde la fecha de la compra a tu ex-marido

      En ambos las fracciones de año no cuentan.

      Pero si algunos de los dos períodos es mayor de 20 años no tienes plusvalía para ese 50 %. Si son lo dos, no tienes plusvalía para ninguno.

      En el caso de que le comprases el 50 % en el momento del divorcio, el período impositivo es desde la fecha de compra en común para toda la vivienda. En ese caso, no hubo transmisión, en el momento del divorcio y no había plusvalía.

      Saludos.

  29. Hola en barcelona compro un parking en la escritura pone que la plusvalía la paga el vendedor y el gestor me la hace pagar a mi como comprador .quien tiene que pagar el comprador o vendedor gracias por su respuestas

  30. Buenas noches:

    La plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo que sea extranjero o no residente en España.

    En este caso, el comprador retienen la cantidad que corresponde al vendedor y está obligado a pagarla el comprador. El comprador en este caso sustituye al vendedor. Pero solo en este caso, que no resida en España.

    Saludos.

  31. Hola, quien debe pagar la plusvalia de una venta de una vivienda situada el Orihuela Costa, que el comprador reside en el extranjero? . Al residir yo en Madrid, cuando y como debería de pagar en el caso de que fuera así, la plusvalía, muchas gracias.

    1. Buenas noches.

      La paga el vendedor.

      Solamente la paga el comprador cuando el vendedor es extranjero. El comprador se la retiene del precio.

      Pero después de 20 años de tener la propiedad no hay plusvalía municipal.

      Saludos

    1. Buenas tardes:

      Primero tiene que tener plusvalía.

      Si la has tenido más de 20 años, cero.

      Entre 1 y 20 depende de las tablas de la ordenanza reguladora del ayuntamiento.

      Si tienes pérdidas por venderla más barata qué cuando la compraste, cero.

      Saludos.

  32. Buenos días .
    Tengo una duda con una carta de pago que solicita el ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife para liberar una vivienda de protección oficial . Carta de pago a la liquidación, si procede. Del impuesto sobre Plusvalía, si la vivienda fue objeto de bonificación incrementado con los intereses legales que correspondan.
    La casa la adquirí en el 2000 . Les enseño esta solicitud para que me certifiquen en el ayuntamiento primera transmisión…y no se enteran …y yo menos …

  33. Buenas tardes:

    En primer lugar, para tener que pagar plusvalía se tiene que haber producido el hecho imponible.

    Después de 20 años de tenencia no se produce el hecho imponible.

    La plusvalía es del fallecido. Por lo que, deben pagarla entre todos.

    Otra cosa es que se llegue a un acuerdo, la descontéis del precio y se encargue el comprador.

    Pero la obligación de pagarla es de los vendedores, salvo que residas en el extranjero.

    Si después de la herencia, ha pasado un año. Puede que en vuestra parte se produzca plusvalía.

    Pero si se hace en el reparto no existe segunda, plusvalía porque la vivienda es indivisible y se permite que se cambie por dinero, bien de la herencia o del particular que se la queda.

    Saludos.

    Salud

  34. Hice la venta de un inmueble en Tarragona en julio de 2017. Ahora enero 2020 me llega una carta de pago de incremento valor terrenos urbanos. Esto es normal? Tengo que pagar ahora esto, cuando en su momento me dijeron que no había que pagar nada más?

  35. En Agosto 2008 compré una vivienda en una localidad Navarra, en la escritura de compra-venta se indicó que el impuesto municipal sobre el Incremento del valor de terrenos urbanos correría a cargo del comprador, y realice el pago oportuno al ayuntamiento correspondiente .

    ¿puedo reclamar a alguien? ¿a quien? ¿al vendedor , al ayuntamineto? ¿el hecho está prescrito?

    Gracias y saludos

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